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在房产交易中，中介的诚信与专业直接关系到购房者的资金安全。近日，北京市某法院审理的一起中介合同纠纷案件中，购房者因中介隐瞒房源为 “不可对外销售的回迁房” 真相，导致百万购房款无法追回，最终法院判决中介公司、实际经营者及减资股东承担连带赔偿责任。本文结合案件细节，解析中介违规操作的法律后果与维权路径。

一、案情梳理

1. 中介服务与购房签约

2019 年 3 月，郑涛（原告，化名）经朋友介绍，接触到由甲公司（原科销公司）及经营者周明（被告一，化名）提供的 “XX 新城” 购房中介服务。周明及其母亲吴兰（被告二，化名，甲公司股东）宣称 “XX 新城” 有优质房源，可通过特殊渠道购买，承诺协助办理购房资格及房产证。

同年 3 月 12 日，郑涛与甲公司签订《服务协议》，与周明签订《补充协议》，约定甲公司、周明协助郑涛购买 “XX 新城” 房屋，郑涛支付 20 万元服务费；若无法取得房产证，需退还服务费。当日，在周明引导下，郑涛与乙公司（原 XX 公司）签订《内部办理安置房认筹补充协议书》，陆续向乙公司支付购房款 100.6392 万元。

2. 骗局败露与纠纷引发

2019 年 9 月，约定的 “换签正式购房合同” 期限届满，乙公司迟迟未履行义务，郑涛多次催促周明，对方仍坚称 “手续正在办理”。2020 年底，郑涛发现 “XX 新城” 实为回迁安置项目，依法不得对外销售，乙公司所谓 “购房资格”“更名手续” 均为虚假承诺。

2021 年，乙公司实际控制人朱某等人因合同诈骗罪被刑事立案，郑涛的 100.6392 万元购房款无法追回。郑涛要求甲公司、周明、吴兰赔偿损失遭拒后起诉，主张三被告隐瞒房源真相，应承担赔偿责任。

3. 关键事实查明

甲公司工商信息显示：2017 年由吴兰独资设立，2018 年周明加入成为股东；2023 年 7 月，公司注册资本由 9500 万元减至 20 万元，未通知债权人郑涛。

刑事判决书及周明证言证实：周明明知 “XX 新城” 为回迁房、乙公司办理函可能虚假，仍为获取佣金促成交易，2019 年 3 月至 2020 年 6 月从乙公司收取每套房屋 2 万元左右佣金。

2021 年 4 月，周明向郑涛退还 20 万元服务费，但未赔偿购房款损失；甲公司、周明未能举证证明 “双方已协商互不追究责任”。

二、案件分析

本案的核心争议在于甲公司、周明、吴兰是否应承担赔偿责任，法院最终支持我方（郑涛方）诉求，核心逻辑如下：

1. 案涉合同属于中介合同，甲公司与周明为共同合同主体

根据《民法典》第九百六十一条，中介合同是 “中介人提供订立合同的机会或媒介服务，委托人支付报酬” 的合同。本案中：

甲公司与周明分别签订的《服务协议》《补充协议》，均围绕 “促成郑涛与乙公司签订购房合同” 展开，所收 20 万元为同一笔服务费，应认定为共同中介人。

双方约定的 “协助办理购房资格、选房、办房产证” 等义务，符合中介合同的核心特征，并非普通 “服务合同”。

2. 甲公司与周明明知房源存在问题仍促成交易，构成违约

《民法典》第九百六十二条明确规定：“中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，应承担赔偿责任。” 本案中：

周明在刑事证言中承认 “明知 XX 新城为定向安置房，非合法渠道无法销售，仍抱有侥幸心理促成交易”，属于 “故意隐瞒重要事实”；

甲公司作为专业中介主体，未对房源合法性进行审慎审查，与周明构成共同过错，应对郑涛的购房款损失承担责任。

郑涛虽自身存在一定侥幸心理，但不能免除中介的核心审查义务，法院根据过错程度酌情判定中介承担 50% 赔偿责任，符合公平原则。

3. 吴兰作为股东违规减资，应承担补充赔偿责任

《公司法》第一百七十七条规定：“公司减资需通知债权人，债权人有权要求清偿债务或提供担保。” 本案中：

吴兰作为甲公司控股股东，在 2023 年 7 月将注册资本从 9500 万元减至 20 万元时，未通知债权人郑涛，未履行法定减资程序；

该行为本质上侵害了债权人利益，与 “未履行出资义务” 后果一致，故吴兰应在减资范围内（9480 万元）对甲公司债务承担补充赔偿责任。

4. “已退还服务费” 不免除赔偿义务

甲公司、周明主张 “退还 20 万元服务费即解除合同”，但未提供证据证明双方就 “免除购房款损失赔偿” 达成一致。根据法律规定，退还服务费是中介因违约应承担的基础责任，不能替代对购房款损失的赔偿。

三、裁判结果

法院依照《民法典》第九百六十一条、第九百六十二条，《公司法》第一百七十七条等规定，判决如下：

甲公司、周明就郑涛 100.6392 万元购房款中 “刑事退赔不足部分”，按 50% 比例连带赔偿（于刑事退赔强制执行程序终结之日起 15 日内履行）；

吴兰在甲公司减资 9480 万元范围内，对上述债务承担补充赔偿责任；

驳回郑涛的其他诉讼请求。

四、案件启示

结合本案裁判要点，为购房者提供三点核心维权建议：

1. 选择正规中介，核查房源合法性

购房时务必选择有资质的正规中介，要求中介提供房源的《不动产权证》《预售许可证》等合法证明，核实房屋性质（是否为回迁房、保障房等限制交易类型），切勿轻信 “特殊渠道”“内部指标” 等承诺。

2. 明确中介义务，留存书面证据

签订中介合同时，需明确约定中介的 “房源审查义务”“信息披露义务” 及违约责任；对中介的口头承诺，要求写入补充协议；留存中介沟通记录、付款凭证、房源宣传材料等，形成完整证据链。

3. 追究多元责任，强化赔偿保障

若中介公司存在股东出资不实、违规减资等情形，可要求股东在过错范围内承担补充赔偿责任；如涉及刑事犯罪，在刑事追赃的同时，可通过民事诉讼要求中介承担民事赔偿，最大化挽回损失。

本案的判决充分体现了对中介违规行为的法律规制，也警示中介机构：必须恪守诚信原则，履行审慎审查义务，否则将承担连带赔偿责任。购房者在交易中需保持警惕，善用法律武器维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）