房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

在商品房交易中，购房者常因销售人员的口头承诺陷入纠纷。近日，北京市房山区人民法院审理了一起房屋认购协议纠纷案件，购房者因开发商及销售方未兑现贷款承诺要求解除协议、退还定金，最终法院支持了购房者的核心诉求。本文结合案件详情，解析商品房预约合同纠纷的裁判逻辑与维权要点。

一、案情梳理

1. 购房签约与款项支付

2021 年 1 月 2 日，购房者林晓（化名）被乙咨询公司销售人员赵峰（化名）以 “免费看房、团购优惠” 为由，带至秦皇岛某楼盘（案涉 “一号房屋” 所在项目）。销售过程中，赵峰及其组长孙磊（化名）承诺 “可协助办理银行贷款，即使流水不达标也能搞定”，诱导林晓签订《某房屋认购协议》，约定林晓购买甲开发公司（原秦皇岛某公司）开发的 “一号房屋”，当日需支付定金 15 万元。

林晓在销售人员劝说下，分 6 次透支信用卡向丙公司（原北京某公司）支付 15 万元。付款后，销售人员仅让林晓在空白文件上签字，未解释协议内容。林晓回家后发现，协议中房屋单价 12247 元 /㎡与销售承诺的 “9800 元 /㎡基础上打折” 严重不符，且 15 万元未注明为 “定金” 用途。

2. 协商无果与多次诉讼

林晓发现问题后立即联系销售要求退款，对方以 “已签协议” 为由拒绝。2021 年 4 月，林晓向北戴河住建局投诉，得知该项目因 “拉客套路销售” 已被多次投诉并要求整顿。

2021 年 6 月，林晓首次以 “协议无效” 为由起诉甲开发公司，案件经一审、二审、再审均败诉，但诉讼期间甲开发公司向林晓退还 38040 元。2024 年，林晓再次起诉甲开发公司、乙咨询公司、丙公司，要求解除认购协议、退还剩余 111960 元及赔偿损失。

3. 关键事实查明

甲开发公司与乙咨询公司签订《渠道推广合作协议》，约定乙咨询公司为 “一号房屋” 项目唯一销售渠道，可指定丙公司代收 “定金”（不超过 15 万元），甲开发公司向林晓出具了 15 万元 “定金收据”。

林晓提交的通话录音、微信记录显示：孙磊、赵峰多次承诺 “协助办理贷款，打通银行关系”，但当林晓要求将该承诺写入正式合同时，甲开发公司明确拒绝，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。

二、案件分析

本案的核心争议在于认购协议是否应解除、定金是否应退还，法院最终支持我方（林晓方）诉求，核心逻辑如下：

1. 本案不构成 “重复起诉”，法院有权受理

根据《民事诉讼法司法解释》第二百四十七条，重复起诉需满足 “当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或否定前诉结果”。前诉林晓主张 “协议无效”，本案主张 “解除协议”，诉讼请求不同，故不构成重复起诉，法院应予受理。

2. 认购协议属 “预约合同”，双方无继续履约基础

《民法典》规定，预约合同的核心是 “促成签订本约合同”，不适用于强制履行。本案中，林晓签订认购协议的前提是 “销售承诺协助贷款”，但甲开发公司拒绝将该承诺写入正式合同，导致林晓因 “贷款无保障” 不敢继续付款，双方已无信任基础，符合 “合同目的无法实现” 的解除条件。

3. 协议未能履行不可归责于林晓，不适用定金罚则

林晓提交的录音、微信记录及住建局投诉记录相互印证，足以证明 “销售承诺协助贷款” 的真实性，林晓拒绝签约系因 “承诺未兑现”，并非恶意违约。

甲开发公司虽辩称 15 万元为 “会员服务费”，但与其出具的 “定金收据”、退还 38040 元 “超额定金” 的行为矛盾，法院对该抗辩不予采信。

依据 “公平原则”，因双方均无单方过错，不适用 “定金不退” 的罚则，甲开发公司应退还剩余定金 111960 元。

4. 乙咨询公司、丙公司不承担责任

乙咨询公司、丙公司虽为销售渠道及收款方，但认购协议的签约主体为林晓与甲开发公司，且甲开发公司已认可 15 万元为 “定金” 并出具收据，故林晓要求该两公司承担退款、赔偿责任缺乏法律依据。

三、裁判结果

法院依照《民法典》第五百六十三条、第五百六十六条规定，判决如下：

林晓与甲开发公司签订的《某房屋认购协议》于 2024 年 7 月 29 日解除；

甲开发公司于判决生效后七日内退还林晓 111960 元；

驳回林晓的其他诉讼请求。

四、案件启示

结合本案裁判要点，为购房者提供三点核心维权建议：

1. 慎签认购协议，拒绝 “空白文件”

签订认购协议前，务必核实房屋单价、付款方式、定金性质等核心条款，拒绝在空白纸张或未填写完整的协议上签字。对销售人员的 “贷款协助、价格优惠” 等口头承诺，要求写入补充协议或留存录音、微信记录佐证。

2. 明确款项性质，留存支付凭证

支付款项时，需在转账备注中注明 “购房定金” 或 “购房款”，要求收款方出具加盖公章的正式收据，明确收款主体与协议签约主体是否一致，避免因 “第三方代收” 导致责任不清。

3. 遭遇纠纷及时维权，善用证据固定

发现销售套路或协议瑕疵后，立即通过书面函件、微信等方式提出异议，避免因 “逾期未主张” 被认定为 “认可协议内容”。

向住建、市场监管等部门投诉时，留存投诉记录，作为销售方存在违规行为的佐证。

诉讼中，重点提交 “承诺证据”（录音、聊天记录）、“付款证据”（转账流水、收据）、“投诉证据”，形成完整证据链。

本案的判决充分体现了对 “商品房交易公平性” 的保护，也警示开发商及销售方：不得通过口头承诺诱导购房，否则需承担合同解除、退款的法律后果。购房者在交易中需保持警惕，用法律武器维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）