房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

在农村房产纠纷中，“分家协议” 的法律效力往往是案件的核心。近日，北京市顺义区法院审理了一起因父母反悔分家协议引发的房产确权纠纷，原告凭借 30 年前的分家协议及翻建出资证据，成功确认房屋归自己所有。我将结合案件细节解析农村分家析产的关键法律要点。

一、案情梳理

1. 当事人关系

原告：王明（次子）

被告一：王建国（王明父亲）、李秀兰（王明母亲）

被告二：王磊（王明兄长）

2. 核心事实脉络

（1）家庭与宅院背景

王建国与李秀兰系夫妻，育有长子王磊、次子王明。1986-1987 年，二人在顺义区 XX 镇 XX 村建造南北两处宅院（南院为案涉宅院，北院为另一处房产），均建有北正房 5 间、西厢房 3 间。1992-1993 年，农村宅基地确权时，两处宅院均以王建国名义登记，王明为该村农业户口，户口始终落在南院。

（2）1993 年分家协议的签订

1993 年农历正月 12 日，在同村村民刘某代书、高某 4（化名）、魏某（化名）见证下，王磊与王明签订分家协议，核心约定：

王磊受分北院（北正房 5 间、西厢房 3 间），王明受分南院（北正房 5 间、西厢房 3 间）；

因北院价值稍高，王明补贴王磊 500 元；

父母住房占用两院北正房东屋 2 间，王明未婚前暂住南院，婚后父母由兄弟二人轮养。

协议由各方签字确认，此后王明一直在南院居住生活。

（3）2022 年翻建与纠纷爆发

2022 年，王明全额出资将南院老房拆除，翻建成二层楼房（上下各 4 间）及南房 4 间，王建国、李秀兰、王磊均未出资。同年 6 月，经村委会调解，各方签订《证明》，约定 “父母对儿子所建房屋有居住权”。

2024 年 5 月，王建国、李秀兰以赡养纠纷起诉王明，后又要求王明按 150 万元支付 “南院房屋折价款”。协商无果后，王明起诉要求确认南院房屋归自己所有。

二、案件分析

我们围绕 “分家协议效力”“房屋权属认定” 展开核心论证，结合农村习俗与法律规定双重维度解析：

1. 1993 年分家协议合法有效，对各方具有法律约束力

根据《民法通则》第 57 条 “民事法律行为成立后具有法律约束力，不得擅自变更”，本案中：

协议形式合规：有代书人、见证人签字，兄弟二人及父母均认可协议真实性，符合农村分家的传统形式；

内容合法：未违反法律强制性规定，明确了房产分配、赡养义务等核心内容，是各方真实意思表示；

已实际履行：30 年来王明一直占有使用南院，王磊亦按协议取得北院，符合 “分家协议履行即生效” 的农村惯例。

王建国、李秀兰以 “宅基地登记在自己名下” 主张所有权，忽视了农村宅基地 “户内共有” 的属性 —— 宅基地登记的 “使用权人” 仅是家庭代表，并非唯一权利人，分家协议对房产的分配优先于登记外观。

2. 王明全额翻建房屋，进一步巩固权属

根据 “谁出资、谁所有” 的原则，2022 年王明全额出资拆除老房并新建房屋，王建国、李秀兰未提供任何出资证据，新建房屋的所有权应归王明所有。村委会《证明》中 “房屋所有权以房产证为准” 的表述，经村委会工作人员解释为 “仅指宅基地使用权”，并非否定新建房屋的实际权属，故该证明不影响王明的权利主张。

3. 被告抗辩与本案非同一法律关系，不影响权属认定

王建国、李秀兰提出的 “补助款归属”“居住不便”“赡养问题”，与本案房产确权并非同一法律关系：

补助款无证据证明与本案有关；

居住、赡养问题可另行通过赡养纠纷解决，不影响房屋所有权的确认；

王磊明确表示 “不主张权利”，进一步印证分家协议的履行事实。

三、裁判结果

法院经审理认为，1993 年分家协议合法有效，王明按协议占有南院并全额翻建房屋，其主张具有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条等规定，判决如下：

位于北京市顺义区 XX 镇 XX 村 XX 号宅院内二层楼房上下各四间、南房四间归原告王明所有。

四、案件启示：农村分家析产的 4 个法律要点

1. 分家协议务必书面化，留存完整证据

农村分家切勿仅凭 “口头约定”，应签订书面协议，明确房产分配、赡养义务、出资情况等内容，邀请村干部、亲友作为见证人签字，必要时可到村委会备案，避免日后反悔无据可依。

2. 宅基地登记≠房屋所有权，分家协议优先

农村宅基地以 “户” 为单位，登记在一人名下不代表其独占所有权。分家协议是对家庭财产的内部分配，只要内容合法、已实际履行，法院通常会尊重协议约定，优先于宅基地登记外观认定权属。

3. 翻建房屋需保留出资凭证

翻建老宅时，务必留存建材采购发票、施工费转账记录、工人证言等出资证据，证明 “全额出资” 事实，避免日后因权属争议无法举证。

4. 赡养与房产确权分开处理，互不干涉

父母的赡养义务与子女的房产权利是两回事，不能以 “不赡养” 为由否定分家协议效力，也不能以 “房产归己” 为由拒绝履行赡养义务，两者需通过不同法律程序解决。

律师提醒

农村房产纠纷往往涉及 “习俗” 与 “法律” 的结合，处理时需兼顾传统惯例与法律规定。签订分家协议、翻建房屋等关键节点，建议咨询专业律师把关，避免因程序瑕疵或证据缺失导致权益受损。若遇父母或兄弟反悔，应及时凭借分家协议、出资证明等证据起诉，通过法律手段确认权属。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）