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购房 10 年因开发商历史遗留问题未办房产证，房屋却因开发商债务被法院查封。购房者提起执行异议之诉后，北京市通州区人民法院判决停止执行，明确 “购房者符合‘查封前签约、用于居住、付清房款’三要件的，可排除强制执行”。

一、案情梳理

1. 购房背景：十年前购房付款入住，因历史遗留问题未办证

2013 年 5 月，张磊（原告，胜诉方）与甲公司（开发商）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买 “一号房屋”（通州区），总价款 183.5585 万元。合同约定：2013 年 5 月 11 日前支付首付 55.5585 万元，5 月 28 日前支付尾款 128 万元，甲公司需于 2013 年 6 月 30 日交房。

签约后，张磊按约支付首付及契税、印花税等费用，2013 年 10 月办理入住手续，与物业公司签订《物业服务合同》，缴纳物业费、车位费并实际居住。因甲公司开发的 “一号房屋” 所在项目属历史遗留项目（手续不完善），一直未能办理网签及房产证。2022 年 1 月，张磊与甲公司签订补充协议，结清剩余房款，累计支付 185.6970 万元，甲公司出具全部收款凭证。

2. 纠纷爆发：开发商债务导致房屋被查封，购房者提异议

2021 年，乙公司（施工方）因与甲公司建设工程施工合同纠纷胜诉，获赔 3364 万余元工程款。2022 年 10 月，乙公司申请强制执行时，法院查封了甲公司名下的 “一号房屋”。张磊得知后提出执行异议，2023 年 11 月被驳回，随后提起执行异议之诉，诉求：1. 停止对 “一号房屋” 的执行并解除查封；2. 确认房屋所有权归自己所有。

二、案件分析

1. 争议焦点

张磊是否符合排除强制执行的法定条件？

“一号房屋” 未办房产证，张磊能否主张所有权？

开发商历史遗留问题导致未办证，能否归责于张磊？

2. 胜诉关键：符合 “三要件”，排除执行于法有据

（1）查封前已签订合法有效买卖合同

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项（查封前已签订合法有效的书面买卖合同）。

事实推导：① 虽买卖合同未注明签署日期，但结合 2013 年 5 月首付凭证、10 月入住记录、物业公司合同等证据，可确认签约时间早于 2022 年 10 月的查封时间；② 合同内容不违反法律规定，甲公司对买卖事实无异议，应认定为合法有效。

（2）房屋用于居住且张磊无其他住房

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项（所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋）。

事实推导：① 张磊 2013 年入住后持续缴纳物业费、水电费，物业公司出具的《居住证明》及缴费记录可证明房屋用于自住；② 经不动产登记部门查询，张磊在北京市无其他住房登记，符合 “唯一住房” 要件。

（3）已付清全部购房款

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项（已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十）。

事实推导：① 张磊提交的银行转账记录、甲公司出具的收款收据及发票显示，其累计支付 185.6970 万元，超出合同约定总价款，已全额付清房款；② 甲公司当庭认可收款事实，无相反证据反驳。

（4）未办证系开发商历史遗留问题，非张磊自身原因

法律依据：《通州区历史遗留房地产开发项目不动产登记专项治理工作方案》。

事实推导：① 政府部门文件确认 “一号房屋” 所在项目属历史遗留项目，因甲公司手续不完善导致无法办证；② 张磊签约后积极履行付款义务，无拖延办证、拒绝配合等行为，未办证责任完全在甲公司。

三、裁判结果

不得执行位于北京市通州区 “一号房屋”；

驳回原告张磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 购房者避坑：4 个排除执行风险防控要点

签约付款留存完整证据，锁定买卖关系

购房时务必签订书面买卖合同，注明签约日期、付款方式及交房时间；支付房款时通过银行转账（备注 “购房款”），留存发票、收据等凭证；入住后保存物业服务合同、缴费记录，形成 “签约 - 付款 - 入住” 完整证据链。

定期查询房屋状态，及时应对查封风险

未办证期间，可通过 “北京市不动产登记领域网上办事服务平台” 查询房屋是否被查封、抵押；发现异常及时向开发商核实，必要时向法院提出异议，避免错过维权时机。

无其他住房需提前举证，证明居住属性

主张排除执行时，需提交不动产登记部门出具的 “无房证明”，结合物业费、水电费缴费记录、社区居住证明等，证明房屋用于自住且为唯一住房，强化 “居住权优先” 的合理性。

因开发商原因未办证，固定责任证据

若因开发商手续不全、历史遗留问题等导致未办证，需收集政府部门关于项目问题的文件、与开发商的沟通记录等，证明未办证非自身原因，避免被认定为 “怠于办理过户”。

2. 开发商警示：2 个 “不可为” 行为

不可隐瞒项目问题，误导购房者

开发项目存在手续瑕疵、历史遗留问题时，需如实告知购房者；不得承诺 “可随时办证” 却拖延履行，否则可能导致购房者权益受损，承担赔偿责任。

不可因自身债务，损害购房者合法权益

开发商应积极解决项目历史遗留问题，协助购房者办理房产证；不得因自身债务导致已售房屋被查封，否则可能引发群体性维权，加重企业经营风险。

3. 债权人注意：2 个执行边界提示

查封开发商房屋前，核查实际占有情况

申请执行开发商名下房屋时，需通过物业、社区核实房屋是否已出售并实际交付；若发现购房者已入住，应先审查其是否符合排除执行条件，避免盲目查封引发纠纷。

区分 “开发贷抵押房” 与 “已售未办证房”

对已出售给自然人且用于居住的房屋，即使未办证，也应优先保护购房者权益；若为开发商未出售的存量房或商业用房，可依法查封执行，避免混淆房屋性质。

4. 核心提醒：购房者权益保护 “三要件为核心，证据为支撑”

本案的核心裁判逻辑是 “商品房买受人排除强制执行需同时满足‘查封前签约、用于居住、付清房款’三要件，未办证系开发商原因的，不影响权利主张”。

建议购房者在购买期房或手续不全的房屋时，务必核实项目合法性；已购房未办证的，定期留存居住、付款证据；遇房屋被查封，及时咨询专业律师，依据 “29 条” 主张权利，通过执行异议之诉维护自身居住权益。

法律小贴士

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（“商品房消费者生存权优先” 条款）是购房者排除强制执行的核心依据，其立法目的是保护普通消费者的基本居住权，与债权人的普通金钱债权相比，应优先得到保护。但需注意，该条款仅适用于向房地产开发企业购买商品房的自然人消费者，不适用于投资性购房或向非开发商购买房屋的情形。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）