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夫妻婚内共同出资购房，离婚后开发商迟迟未办理房产证，女方要求共同办证遭拒，男方单独起诉后，北京市昌平区人民法院判决支持男方诉求，明确 “限购政策前购房且实际占有房屋的，即使现无购房资格，开发商仍需协助办理过户”。

一、案情梳理

1. 购房背景：婚内共同购房，开发商迟迟未办证

王强（原告一，胜诉方）与李娟（原告二）1997 年 10 月登记结婚，2006 年 5 月离婚。1999 年 11 月 6 日，二人婚姻存续期间，王强与昌平县某镇工业企业总公司（后权利由乙公司承接）签订《北京市某售房协议》，购买 “一号房屋”（昌平区），建筑面积 78.53 平方米，总价款 15.8631 万元。协议约定：王强支付首付款 2.8631 万元，尾款以银行抵押贷款方式支付；开发商需在房款付清、房屋交付后 10-12 个月内协助办理房产证。

1999 年 11 月，王强、乙公司与某银行签订《个人住房借款保证合同》，办理购房贷款。1999 年 11 月 30 日，开发商按约交付房屋，王强与李娟实际占有使用该房屋。但此后因开发商主体变更、项目权利转移等原因，乙公司（2005 年后取得项目土地使用权）始终未协助办理 “一号房屋” 房产证。

2. 纠纷爆发：离婚后起诉办证，开发商仅同意协助男方

2023 年，王强与李娟共同起诉乙公司，诉求：1. 判令乙公司为二人共同办理 “一号房屋” 房产证；2. 诉讼费由乙公司承担。乙公司辩称：同意办理房产证，但购房合同由王强一人签订，仅能协助王强办理，不同意为李娟共同办证。

庭审中查明：王强现无北京购房资格，但签订购房合同时（1999 年）北京尚未出台限购政策；“一号房屋” 现登记在乙公司名下，乙公司认可该房屋为当年出售给王强的房产。

二、案件分析

1. 争议焦点

王强现无购房资格，能否要求乙公司协助办理 “一号房屋” 过户？

李娟作为共同出资人，能否要求共同办理房产证？

乙公司以 “购房合同仅王强签订” 为由拒绝协助李娟办证，是否合法？

2. 胜诉关键：限购前购房且实际占有，合同相对性决定办证主体

（1）王强虽无购房资格，但限购前购房应支持过户

法律依据：《民法典》第一百一十九条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力）、第一百七十六条（民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任）。

事实推导：① 王强 1999 年签订购房合同时，北京尚未实施购房限购政策，其购房行为合法有效；② 王强已按约支付首付款并办理贷款，开发商已交付房屋，王强实际占有使用多年，合同主要义务已履行完毕；③ 若因王强现无购房资格而拒绝过户，将导致合同目的无法实现，且明显损害王强合法权益，有违公平原则，故应支持其过户诉求。

（2）李娟非合同主体，无法要求共同办证

法律依据：《民法典》第四百六十五条（依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力）。

事实推导：① 《北京市某售房协议》由王强一人与开发商签订，李娟并非合同当事人，根据 “合同相对性” 原则，仅王强有权依据合同要求开发商协助办证；② 王强与李娟已 2006 年离婚，婚姻关系解除后丧失共有基础，即使李娟为共同出资人，也需通过与王强另行协商或诉讼解决财产分割问题，而非直接要求开发商共同办证。

（3）乙公司作为权利承接方，有义务协助王强办证

法律依据：《民法典》第五百五十一条（债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意）。

事实推导：① 乙公司 2005 年后取得 “一号房屋” 所在项目的土地使用权及相关权利，承接了原开发商的合同义务；② 乙公司在庭审中明确同意协助王强办证，其作为合同义务承接方，应按约定履行协助过户的义务。

三、裁判结果

被告乙公司于本判决生效之日起七日内，协助原告王强将北京市昌平区 “一号房屋” 过户登记至原告王强名下；

驳回原告王强、李娟的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 购房人避坑：3 个房产证办理核心要点

签订购房合同需明确办证义务，留存履约证据

购房时需在合同中明确约定 “办证期限、协助义务主体、逾期办证违约责任”，避免模糊表述；支付房款、接收房屋时需留存发票、收房确认单等凭证，作为主张办证的关键证据。

限购政策前购房，无资格不影响过户

若在限购政策出台前已签订购房合同、支付房款并实际占有房屋，即使现无购房资格，法院通常会基于 “合同履行的连续性” 和 “公平原则” 支持过户诉求，无需因现有资格问题放弃主张权利。

共同出资但非合同主体，需另行解决财产分割

若为夫妻、亲友共同出资购房，但仅一人签订合同，非合同方无法直接要求开发商共同办证，需先与合同方通过书面协议或诉讼明确财产份额，再凭生效法律文书办理产权登记。

2. 开发商警示：2 个 “不可为” 行为

不可因主体变更拒绝履行办证义务

项目权利转移或公司合并、分立后，承接方需依法承担原开发商的合同义务，不得以 “非原签约主体” 为由拒绝协助办证，否则需承担违约责任。

不可擅自以 “购房人无资格” 为由推诿责任

对于限购政策前签订的购房合同，需区分 “签约时资格” 与 “现资格”，签约时符合条件且合同已实际履行的，应按约协助过户，不得滥用限购政策推诿义务。

3. 核心提醒：房产办证 “合同为据，履行优先，分割另行”

本案的核心裁判逻辑是 “购房合同的效力及履行不受后续限购政策影响，开发商需按约履行协助办证义务；合同相对性决定办证主体，共同出资人的财产分割需另行处理”。

建议购房人在遇到办证纠纷时，首先依据购房合同明确权利义务主体，及时主张办证诉求；共同出资人需注意合同签订主体与财产份额的衔接，必要时咨询专业律师，通过 “先办证、后分割” 的步骤维护自身权益，避免因主体争议延误办证进程。

法律小贴士

《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。” 本案中，李娟因未签订购房合同，无法直接要求开发商协助办证，正是合同相对性原则的体现。共同出资人若要保障自身权益，建议在购房时共同签订合同，或另行签订书面《共同购房协议》明确权利份额。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）