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姐姐以 “分房协议”“照顾母亲” 为由长期占用弟弟名下的拆迁安置房，弟弟多次催要无果后起诉。近日，北京市丰台区人民法院判决姐姐限期腾退房屋，并按每月 2500 元支付房屋占用费，明确了 “物权优先于模糊家庭协议” 的裁判规则，为产权人维护房屋权益提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2010 年：委托售房 + 拆迁安置，弟弟合法取得房屋产权

王建国（父亲）与李秀兰（母亲）育有两子两女：长子王强、次子王磊（原告，胜诉方）、长女王芳（被告）、次女王丽。

2010 年 2 月 8 日，王建国、李秀兰出具《委托书》，公证委托长子王强代为出售其名下的 “二号房屋”（丰台区平房六间中的五间）。同日，王磊作为被拆迁人，与甲公司签订《棚户区改造房屋安置补偿协议》，约定拆迁其即将购买的房屋，安置一套 58 平方米房屋（即后续 “一号房屋”），甲公司抵扣房款后支付王磊补偿款 10.0867 万元。

2 月 10 日，王强代理王建国与王磊签订《存量房屋买卖合同》，将 “二号房屋” 中的一间出售给王磊，当日完成过户登记，王磊取得 “二号房屋” 产权。

2016 年 10 月，王磊与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买拆迁安置的 “一号房屋”；2018 年 4 月，“一号房屋” 登记至王磊名下，王磊为唯一产权人。

2. 2011-2024 年：模糊分房协议引争议，姐姐无偿占用房屋

2011 年 4 月 30 日，王强、王芳、王丽、王磊四人签订一份手写协议，载明 “6 套房下来，哥俩各两套，姐俩各一套”，但未明确具体对应哪套房屋、产权归属及交付时间。

2015 年 9 月，王芳未经王磊同意，以 “方便照顾母亲” 为由擅自入住 “一号房屋”。2024 年 3 月，王磊通过微信多次要求王芳腾退，王芳以 “按协议应分得该房屋” 为由拒绝，王磊遂起诉，诉求：1. 判令王芳腾退 “一号房屋”；2. 判令王芳按每月 4000 元支付自 2024 年 3 月 13 日起的房屋占用费；3. 诉讼费由王芳承担。

王芳抗辩：1. 王磊取得 “二号房屋” 系无权代理，买卖合同无效；2. 王磊签订拆迁协议时未取得 “二号房屋” 产权，协议无效；3. 2011 年分房协议约定自己应得一套房，“一号房屋” 就是分配给自己的，有权居住。

二、案件分析

1. 争议焦点

王磊取得 “二号房屋” 及 “一号房屋” 的产权是否合法有效？

2011 年的分房协议能否作为王芳占有 “一号房屋” 的依据？

王芳是否应腾退房屋并支付占用费？

2. 胜诉关键：产权合法清晰，模糊协议无约束力

（1）王磊取得 “二号房屋” 产权合法，代理行为未越权

法律依据：《民法典》第一百六十二条（代理人在代理权限内实施的民事法律行为有效）、第二百零九条（不动产物权登记生效）。

事实推导：① 王建国、李秀兰的《委托书》明确授权王强出售 “五间平房”，王强代理出售其中一间给王磊，未超越代理权限；② 《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且 2010 年 2 月 10 日已完成过户，王磊合法取得 “二号房屋” 产权，王芳主张 “无权代理、合同无效” 无事实依据。

（2）拆迁协议合法有效，签约时无产权不影响合同效力

法律依据：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条（缔约时无处分权不影响合同效力）。

事实推导：① 王磊 2010 年 2 月 8 日签订拆迁协议时，虽未完成 “二号房屋” 过户，但该协议是拆迁人与被拆迁人的真实合意，符合拆迁政策；② 依据 “举轻以明重” 原则，即使缔约时无产权，拆迁协议亦不违反法律强制性规定，合法有效；王磊后续用补偿款购买 “一号房屋” 并登记，产权来源合法，王芳的抗辩不成立。

（3）2011 年分房协议模糊无约束力，不能对抗物权登记

法律依据：《民法典》第二百零九条（物权登记具有公示公信力）、第四百六十五条（合同需明确内容才具有履行效力）。

事实推导：① 2011 年的协议仅笼统约定 “哥俩各两套、姐俩各一套”，未明确 “一号房屋” 归王芳所有，也未约定交付时间、产权过户等核心内容，属于 “无履行内容” 的意向性约定，不具有法律约束力；② “一号房屋” 登记在王磊名下，王磊作为唯一产权人，依法享有占有、使用、处分权，王芳以模糊协议主张占有房屋，无法对抗物权登记。

（4）王芳无权占有应腾退，占用费应合理计算

法律依据：《民法典》第二百三十五条（无权占有不动产，权利人可请求返还原物）、第二百三十八条（侵害物权应赔偿损失）。

事实推导：① 王芳未经产权人王磊同意入住 “一号房屋”，属于无权占有，王磊有权要求腾退；② 王磊主张自 2024 年 3 月起按每月 4000 元计算占用费，但未充分举证 “强占” 事实，法院结合同类房屋租金市场行情，酌情确定自起诉状送达之日（2024 年 7 月 17 日）起按每月 2500 元计算，符合公平原则。

三、裁判结果

被告王芳于本判决生效之日起十日内，将位于北京市丰台区 “一号房屋” 腾空并返还原告王磊；

被告王芳于本判决生效之日起十日内，支付原告王磊房屋占用费（以每月 2500 元为标准，自 2024 年 7 月 17 日起计算至实际腾退之日止）；

驳回原告王磊的其他诉讼请求；

本案案件受理费由被告王芳负担。

四、案件启示

1. 产权人避坑：3 个核心维权动作

及时办理产权登记，固定物权归属

购买房屋（尤其是拆迁房、二手房）后，务必在法定期限内办理不动产登记，取得不动产权证书，凭借登记的公示公信力对抗他人主张；委托他人办理售房、过户时，需出具明确的公证委托书，避免 “代理权限争议”。

留存产权来源证据，形成完整链条

保留购房合同、拆迁协议、付款凭证、完税证明等，证明产权取得的合法性；如本案中王磊留存的《存量房屋买卖合同》《安置补偿协议》，成为反驳 “产权瑕疵” 的关键证据。

催要房屋留存记录，明确占用起始时间

要求无权占有人腾退时，通过微信、短信、书面函件（EMS 邮寄）等方式留存催告记录，注明 “限期搬离”“逾期将主张占用费” 等内容，为后续计算占用费提供依据。

2. 家庭分房协议注意：2 个 “必须明确”

必须明确具体财产及归属

家庭内部分房时，协议需写明 “具体房屋地址、产权证号、归属人”，避免 “一套房”“哥俩各两套” 等模糊表述；如涉及拆迁房，需注明 “对应哪个拆迁指标、由谁办理登记”。

必须明确履行方式及期限

约定 “过户时间、费用承担、交付方式” 等履行条款，如 “202X 年 X 月前办理过户，税费由 XX 承担”；必要时可对协议进行公证，增强法律效力，避免日后因 “无履行内容” 引发争议。

3. 占有人警示：2 个 “不可为”

不可凭模糊协议强行占有他人房屋

未取得产权登记，仅依据 “口头约定”“模糊书面协议” 占有他人房屋，属于无权占有，产权人可通过诉讼要求腾退并索赔占用费，切勿抱有 “家人不会起诉” 的侥幸心理。

不可以 “照顾亲属” 为由对抗物权

“照顾父母”“家庭互助” 等理由需建立在产权人同意的基础上，未经同意的，不能成为 “合法占有” 的依据；确需居住的，应与产权人签订书面租赁或借用协议，明确权利义务。

法律小贴士

《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 本案的核心裁判逻辑是 “物权登记具有优先效力，模糊的家庭分房协议不能对抗合法的不动产登记”。无论家庭关系如何，产权归属应以登记为准，家庭内部约定需明确具体且符合法律规定，才能得到法院支持。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）