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债权人的 328 万拆迁款被债务人及其配偶转移，债务人配偶又低价转卖房产逃避债务。债权人通过债权人撤销权之诉撤销房屋买卖合同后，再次起诉要求将房屋恢复登记至债务人名下，最终获得法院支持。近日，北京市顺义区人民法院的判决，为债权人维护自身权益提供了关键指引。

一、案情梳理

1. 拆迁款被转移，债务人离婚转移财产

2005 年 8 月，陈强（原告，胜诉方）以其名下修理部名义与某村委会签订协议，购得 3076.6 平方米土地及 49 间房屋。2019 年 11 月，该地块拆迁，陈强与甲公司（房地产开发公司，化名）签订补偿协议，确定拆迁补偿款共计 596.844 万元。

2020 年 10 月，陈强收到 421.4768 万元补偿款后，按与周伟（案外人，化名）的约定转至其账户。但周伟仅返还 93 万元，剩余 328.4768 元拒绝返还。经查，周伟与赵琳（被告一，化名）系夫妻关系，二人 2012 年 11 月结婚，2021 年 2 月协议离婚，离婚协议中约定：“一号房屋（顺义区 ）、二号房屋归赵琳所有，债务由周伟承担”，明显存在转移财产逃避债务的意图。

2. 债务人配偶低价转卖房屋，债权人起诉撤销

2022 年 4 月，赵琳在未清偿陈强债务的情况下，将 “一号房屋” 以 116 万元的价格（低于市场价值约 200 万元）卖给孙浩（被告二，化名，周伟的亲戚），并办理过户登记。陈强得知后，于 2022 年 6 月提起债权人撤销权之诉。

2023 年 4 月，顺义法院作出生效判决：撤销赵琳与孙浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》，认定二人系恶意串通低价转让财产，损害债权人利益。

3. 合同被撤销后，起诉要求恢复房屋登记

因 “一号房屋” 仍登记在孙浩名下，赵琳与孙浩均怠于办理恢复登记，陈强为保障债权实现，再次起诉，诉求：1. 判令 “一号房屋” 由孙浩名下过户至赵琳名下；2. 赵琳、孙浩协助办理过户手续；3. 诉讼费由二被告承担。

赵琳抗辩：无力退还孙浩购房款，无法办理过户；孙浩抗辩：陈强非物权争议当事人，主体不适格，且已支付购房款，不同意过户。

二、案件分析

1. 争议焦点

陈强作为债权人，是否有权主张 “一号房屋” 恢复登记至赵琳名下？

赵琳以 “无力退房款” 为由拒绝过户，能否成立？

孙浩主张 “陈强主体不适格”，是否有法律依据？

2. 胜诉关键：合同被撤销后物权应恢复原状，债权人有权主张权利

（1）房屋买卖合同被撤销后，物权需恢复至原始状态

法律依据：《民法典》第一百五十五条（被撤销的民事法律行为自始无效）、第一百五十七条（行为无效后，因该行为取得的财产应返还）。

事实推导：① 生效判决已撤销赵琳与孙浩的房屋买卖合同，该合同自始没有法律效力，孙浩因合同取得的房屋所有权亦失去合法基础；② 根据 “无效返还” 原则，“一号房屋” 应恢复至合同签订前的状态，即登记回原所有权人赵琳名下，赵琳与孙浩均负有配合义务，“无力退房款” 不能对抗物权恢复的法定义务。

（2）陈强作为利害关系人，有权主张物权确认及恢复登记

法律依据：《民法典》第二百三十四条（因物权归属、内容发生争议，利害关系人可请求确认权利）。

事实推导：① 陈强系赵琳的合法债权人，生效判决已认定赵琳通过离婚协议、低价转卖房屋等方式转移财产逃避债务；② “一号房屋” 系赵琳的责任财产，其登记状态直接影响陈强债权的实现，陈强与房屋登记存在直接利害关系，有权作为原告主张恢复登记，并非 “非物权争议当事人”，主体适格。

（3）孙浩的 “已支付购房款” 抗辩，不影响物权恢复

法律依据：《民法典》第五百四十一条（债权人撤销权行使后，债务人的行为自始无效）。

事实推导：① 孙浩与赵琳的房屋买卖系恶意串通行为，即使孙浩实际支付购房款，也不能基于无效合同取得房屋所有权；② 孙浩的损失可另行向赵琳主张返还购房款，但不能以此对抗债权人要求恢复物权登记的诉求。

三、裁判结果

位于北京市顺义区 “一号房屋”由被告孙浩名下过户登记至被告赵琳名下，被告赵琳、孙浩负有协助配合办理过户登记手续的义务；

本案案件受理费由被告赵琳、孙浩共同负担。

四、案件启示

1. 债权人维权：3 个核心行动步骤

及时固定债务人财产线索，防止转移

发现债务人可能逃避债务时，立即通过不动产登记中心、车管所等查询其财产状况（房产、车辆、股权等），并及时申请财产保全，查封、冻结相关财产，避免财产被转移或低价处分。

恶意转移财产可起诉撤销，挽回损失

若债务人存在 “低价转让财产、无偿赠与、离婚净身出户” 等恶意转移财产行为，债权人可在知道或应当知道行为之日起 1 年内，提起债权人撤销权之诉，请求法院撤销该行为，恢复财产原状。

合同撤销后，及时主张物权恢复登记

财产转让合同被撤销后，若债务人及受让人怠于办理恢复登记，债权人可作为利害关系人提起物权确认之诉，要求将财产登记回债务人名下，确保责任财产不流失，为后续执行奠定基础。

2. 债务人警示：2 个 “不可为”

不可通过离婚、低价转卖等方式转移财产逃避债务

离婚协议中 “财产全归一方，债务全由另一方承担”、以明显低于市场价格转让财产等行为，若被认定为 “恶意串通损害债权人利益”，将被法院撤销，且可能因 “拒不执行判决、裁定” 承担刑事责任。

不可怠于履行合同撤销后的返还义务

财产转让合同被撤销后，债务人及受让人应主动办理财产恢复登记，不得以 “无力退还款项” 等为由拒绝，否则将被法院强制执行，并承担案件受理费、执行费等额外成本。

3. 房屋买受人警示：购买二手房需核查 3 项关键信息

核查房屋权属是否清晰

要求出卖人提供房产证、婚姻证明、离婚协议等，确认房屋无共有纠纷、无权利限制（查封、抵押），避免购买 “债务人恶意转移的财产”。

核实交易价格是否合理

通过中介、房产平台查询同小区同户型房屋价格，若交易价格低于市场价格 30% 以上，需警惕 “恶意低价转让” 风险，避免合同被撤销导致钱房两空。

通过正规渠道交易，留存付款凭证

务必通过银行转账支付购房款，备注 “购房款”，并留存转账记录、收条、购房合同等，若因合同被撤销需主张返还房款，可作为有效证据。

法律小贴士

《民法典》第五百三十八条规定：“债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。” 债权人行使撤销权的期限为 1 年，自知道或应当知道撤销事由之日起计算，超过期限将丧失胜诉权。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）