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继子以 “借父母名义购买经济适用房” 为由起诉，要求确认借名买房关系并办理过户，法院最终以 “证据不足以证明借名合意及实际出资” 为由，驳回其全部诉求！近日，北京市房山区人民法院的判决，为 “经济适用房借名买房纠纷” 的证据认定提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2008-2014 年：父母申请经适房，女儿出资购买

赵琳（被告一，胜诉方）与李建国（被告二，化名）系再婚夫妻，婚后未生育子女；李明（原告，化名）系李建国与前妻所生之子，与赵琳为继母子关系。

2008 年，李建国以 “家庭名义”（家庭成员为李建国、赵琳、李明）申请经济适用房，经审核符合申购条件。2013 年 10 月 15 日，李建国、赵琳作为买受人，与甲公司（开发商，化名）签订《北京市商品房预售合同》，购买 “一号房屋”（房山区康泽路，总价款 24.2948 万元）。同日，李建国之女李娜（案外人，化名）支付全部购房款。

2014 年 6 月，甲公司通知交房，李建国、赵琳与甲公司签订补充协议，将房屋地址变更为康泽路 xx 号，补缴面积差价款 1096.08 元，李娜再次支付契税、维修基金等共计 12673.79 元。

2. 2014 年 6 月：继子与父亲补签《借名买房协议》

2014 年 6 月 22 日，李明（甲方）与李建国（乙方）签订《借名买房协议》，约定：“李明委托李建国以其名义购买‘一号房屋’，实际购房款及相关费用由李明支付，房屋所有权归李明所有，李建国应协助办理过户。” 协议仅有李建国签字，赵琳未参与且不知情。

2016 年 8 月，“一号房屋” 登记在李建国、赵琳名下，为共同共有。李明自房屋交付后一直居住使用，主张相关费用由其承担。

3. 2020-2024 年：父母离婚，继子起诉主张过户

2020 年，赵琳起诉离婚，2021 年 3 月法院判决二人离婚（未分割 “一号房屋”）。2024 年，李明以 “借名买房” 为由起诉赵琳、李建国，诉求：

确认与二被告就 “一号房屋” 存在借名买房关系；

判令二被告协助将房屋过户至其名下；

诉讼费由被告承担。

赵琳抗辩：① “一号房屋” 是其与李建国的夫妻共同财产，由李娜出资赠与，不存在借名；② 李明与李建国签订的协议未经其同意，系事后补签，不具效力；③ 李明曾在 2019 年起诉时否认借名事实，存在虚假陈述。李建国认可借名协议，称购房款是李明向李娜所借。

二、案件分析

1. 争议焦点

李明与赵琳、李建国之间是否存在借名买房关系？

《借名买房协议》是否对赵琳具有约束力？

李明主张的 “实际出资、实际使用” 能否成立借名事实？

2. 胜诉关键：借名事实证据不足，协议不能约束未参与方

（1）无证据证明存在三方借名合意，协议仅约束签字方

法律依据：《民法典》第四百六十五条（依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力）。

事实推导：① 2013 年签订购房合同时，李明未与赵琳、李建国达成任何借名约定，《借名买房协议》系 2014 年 6 月由李明与李建国私下签订，赵琳未签字且不知情，不能约束赵琳；② 经济适用房以家庭名义申请，但申请资格不等于借名合意，李明未能提交购房前的沟通记录、聊天记录等证据，证明赵琳同意借名，故三方借名关系不成立。

（2）李明未能证明实际出资，购房款系李娜支付且属赠与

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明）。

事实推导：① 购房款、面积差价款、税费等均由李娜直接支付，李明主张 “向李娜借款”，但未提交借条、还款记录、银行流水等证据，无法证明借款事实；② 李娜明确表示出资系对李建国、赵琳的赠与，李明无相反证据反驳，故实际出资人为李娜，而非李明。

（3）“实际使用” 不能单独成立借名关系，此前诉讼陈述矛盾

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力）。

事实推导：① 李明虽实际居住，但 “实际使用” 并非物权归属的唯一依据，房屋登记在李建国、赵琳名下，应优先按登记确认权属；② 2019 年李明曾起诉主张房屋所有权，当时明确否认借名关系，与本次诉讼主张矛盾，可信度存疑；③ 李明提交的费用单据中，部分由李建国、李娜支付，无法证明全部费用由其承担。

（4）经济适用房借名需符合政策，单方协议无效

法律依据：《经济适用住房管理办法》第三十条（经济适用住房购房人拥有有限产权，不得擅自转让）。

事实推导：即使存在借名，经济适用房涉及政策福利，借名协议可能因违反公共利益无效；且李明在申请时未满 28 岁不符合单独申购条件，借名行为本身不符合政策要求，不应得到支持。

三、裁判结果

驳回原告李明的全部诉讼请求；

本案案件受理费由原告李明负担。

四、案件启示

1. 借名买房需满足 3 个核心条件，缺一不可

书面协议明确三方合意，避免事后补签

借名买房必须签订书面《借名买房协议》，由出借人、借名人及配偶（如房屋涉及夫妻共同财产）共同签字，明确约定 “借名原因、实际出资、产权归属、过户条件”，避免仅与一方签订协议导致对另一方无约束力。

实际出资需留存完整证据链，避免混淆赠与与借贷

借名人需直接支付购房款，通过银行转账并备注 “借名购房款”，留存转账记录、购房发票、付款凭证等；若向第三方借款，需签订借条、留存还款记录，明确款项性质为 “借款” 而非 “赠与”。

特殊房产需符合政策要求，避免因违法导致协议无效

经济适用房、共有产权房等政策性住房，借名需符合申购条件，且需在政策允许转让的期限内办理过户；违反政策的借名协议可能被认定为无效，借名人面临 “钱房两空” 风险。

2. 房屋共有人（如赵琳）维权：2 个关键动作

及时主张登记权利，避免默认借名事实

发现配偶与他人签订借名协议时，应明确表示反对并留存证据（如书面声明、沟通记录）；房屋登记时务必登记为 “共同共有”，强化物权公示效力。

质疑证据真实性，揭露矛盾陈述

诉讼中若对方主张借名，需重点审查 “协议签订时间是否晚于购房时间”“出资证据是否完整”“当事人此前陈述是否矛盾”，通过证据瑕疵反驳借名事实。

3. 借名人（如李明）警示：证据不足莫起诉，避免败诉风险

借名买房纠纷中，“借名合意 + 实际出资” 是核心证据，二者缺一不可。仅凭 “实际居住”“单方协议” 无法成立借名关系；此前诉讼中的矛盾陈述会降低可信度，增加败诉概率。若证据不足，建议通过协商解决，而非盲目起诉。

4. 核心提醒：物权登记优先，借名有风险，签约需谨慎

本案的核心裁判逻辑是 “借名买房关系的成立需达到高度盖然性标准，物权登记具有优先效力”。无论何种房产，借名均需以书面协议明确合意、留存完整出资证据；涉及夫妻共同财产的，必须经双方同意，否则单方协议对未参与方无约束力。建议涉及借名时咨询专业律师，规范协议内容，最大程度降低法律风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）