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亲姐妹因 “户籍限制” 约定借名买房，姐姐实际出资并居住 20 余年，妹妹却在过户时反悔拒配合。近日，北京市东城区人民法院判决妹妹需配合姐姐办理房屋过户手续，为 “借名买房” 的产权归属纠纷划下清晰界限。

一、案情梳理

1. 1997 年：姐姐入住房屋，因户籍限制难购房

赵芳（原告，胜诉方）与赵丽（被告，化名）系亲姐妹。1986 年，二人父母通过单位（甲公司，化名）分得 “一号房屋”（东城区），后父母将房屋安排给赵丽使用。1997 年，赵丽因工作调动搬至新房，经家庭协商，“一号房屋” 交由无房居住的赵芳使用，赵芳自此入住并承担房屋日常管理。

1998 年，甲公司启动房改售房，“一号房屋” 可按成本价 1450 元 /㎡购买，但房改政策要求 “购房人户籍需在涉案房屋内”。因赵芳户籍不在 “一号房屋”，而赵丽户籍仍登记在此，赵芳与赵丽协商：以赵丽名义购房，实际产权归赵芳所有，购房款由赵芳承担，赵丽当场同意。

2. 1998-1999 年：姐姐出资购房，产权登记在妹妹名下

1998 年 4 月 2 日，赵芳以赵丽名义与甲公司签订《房屋买卖合同》，约定购房总价款 29773.77 元，公共维修基金 906.57 元。赵芳分两次支付全部款项（3 万元 + 902.53 元），甲公司出具的收款收据由赵芳保管。1999 年，“一号房屋” 产权登记至赵丽名下，房产证原件由赵芳持有。

此后 20 余年，“一号房屋” 一直由赵芳居住使用，赵芳陆续支付供暖费、购买家具家电，赵丽从未提出异议。

3. 2023 年：妹妹反悔拒过户，姐姐起诉维权

2023 年，赵芳因年龄增长需明确房屋产权，多次与赵丽协商过户事宜，赵丽突然反悔，主张 “房屋是自己用夫妻工龄购买的个人财产，不存在借名买房”。赵丽配偶张强（化名，第三人）亦认可赵丽说法，拒绝配合过户。

2023 年底，赵芳向东城法院起诉，诉求：1. 判令赵丽、张强配合将 “一号房屋” 过户至自己名下；2. 诉讼费由被告承担。

二、案件分析

1. 争议焦点

赵芳与赵丽之间是否存在 “借名买房” 关系？

赵芳主张过户的诉求是否应得到支持？

2. 胜诉关键：5 项核心证据锁定 “借名买房” 事实

（1）实际出资 + 持有关键凭证，证明购房款来源

法律依据：《民法典》第五百零九条（当事人应按约定全面履行义务）。

事实推导：赵芳提交了《房屋买卖合同》、购房款收据、房产证原件，且所有款项均由其银行账户支出；赵丽虽主张 “用夫妻工龄购房”，但未提交任何出资证据，也无法解释为何关键凭证由赵芳持有。法院认定 “赵芳是实际出资人”。

（2）20 余年实际占有使用，符合借名买房特征

法律依据：《最高人民法院关于适用 <民法典> 有关担保制度的解释》第六十九条（实际权利人持有权利凭证并实际占有，可主张物权）。

事实推导：赵芳提交了 1999 年至今的供暖费收据、家具购买合同、防盗门保修卡等证据，证明其长期实际居住；赵丽在庭审中也认可 “20 余年未使用过房屋”，进一步佐证赵芳是实际权利人。

（3）录音证据证实 “借名合意”，妹妹无相反抗辩

法律依据：《民事诉讼法》第六十六条（录音属于法定证据种类）。

事实推导：赵芳提交的通话录音显示，其提及 “1998 年我出钱用你名字买房” 时，赵丽回复 “恩” 且未提出异议；赵丽主张 “录音是应付性回应”，但未提交证据推翻，法院认定双方存在 “借名买房” 的口头约定。

（4）证人证言反证 “借名合理性”，户籍限制是关键诱因

法律依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条（证人证言需结合其他证据综合认定）。

事实推导：赵丽申请的证人（姐妹二人的其他姐妹）称 “房改时父母同意赵丽购房”，但同时承认 “赵芳当时户籍不在房屋内，不符合购房条件”；该证言反而印证了 “赵芳借名买房的客观必要性”，与赵芳主张一致。

（5）房屋无过户障碍，符合履行条件

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权登记不影响实际权利归属）。

事实推导：“一号房屋” 虽为央产房，但甲公司已出具房改售房相关文件，不存在政策禁止过户情形；赵丽以 “产权登记在自己名下” 抗辩，无法对抗赵芳的实际权利主张。

三、裁判结果

被告赵丽于本判决生效之日起十日内，配合原告赵芳办理位于北京市东城区 “一号房屋” 的产权转移登记手续，将该房屋过户至原告赵芳名下；

案件受理费由被告赵丽负担。

四、案件启示

1. 借名买房需做好 3 点，避免权属纠纷

签订书面《借名买房协议》，明确核心条款

务必以书面形式约定：① 借名原因（如户籍、限购等）；② 实际出资人、产权归属；③ 过户时间及条件；④ 违约责任（如拒不过户的赔偿标准）。口头约定易引发争议，书面协议是维权核心依据。

留存全套出资及使用证据，形成证据链

实际出资人需保管好：① 购房款支付凭证（银行流水、收据、发票）；② 房产证、买卖合同等原件；③ 房屋使用证据（物业费、供暖费、水电费单据，家具家电购买记录），证明 “出资 + 占有” 双重事实。

选择可靠借名人，避免身份关联风险

优先选择近亲属借名，但需注意：① 借名人婚姻状况（如本案中赵丽配偶作为第三人参与诉讼，需提前明确其知情并同意）；② 借名人无债务纠纷（避免房屋被查封拍卖）；③ 定期核查房屋产权状态，防止借名人擅自处分。

2. 实际权利人维权：抓住 2 个关键时机

发现对方反悔后，及时固定 “借名合意” 证据

如本案中赵芳通过录音确认借名事实；若暂无书面协议，可通过微信、短信沟通并留存记录，让对方承认借名事实。

尽快起诉，避免超过诉讼时效

借名买房纠纷诉讼时效为 3 年，从 “知道或应当知道权利被侵害之日”（如对方明确拒不过户）起算，切勿因 “碍于情面” 拖延，导致证据灭失或超过时效。

3. 借名人警示：切勿滥用登记权利，需诚信履约

借名人需注意：即使房屋登记在自己名下，若存在明确借名约定，实际权利人可通过诉讼主张过户；擅自处分房屋（如出售、抵押）需承担赔偿责任，情节严重可能构成侵占罪。本案中赵丽因反悔拒过户，不仅承担诉讼费，还损害了姐妹亲情，得不偿失。

4. 核心提醒：物权登记≠实际权利，证据是关键

本案的核心裁判逻辑是 “不动产物权登记仅具有公示效力，不影响实际权利归属”。借名买房中，“实际出资 + 实际占有 + 借名合意” 是认定权利归属的核心三要素，只要证据充分，即使产权登记在他人名下，实际权利人仍可主张物权。

建议涉及借名买房时，尽量咨询律师起草协议，必要时进行公证，从源头降低风险；一旦发生纠纷，及时委托律师梳理证据，通过法律途径维护合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）