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甲装饰公司用工程款抵购房屋，为省成本委托他人代持，多年后为过户又额外支付 120 万元，最终起诉主张代持人返还 53.5 万元工程款债权，法院全额支持诉求！近日，相关法院的判决，为 “工程款抵房 + 代持” 引发的财产纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2012-2014 年：工程款抵房款，委托代持为省成本

2012-2013 年，甲装饰公司（原告，胜诉方）承接乙房地产公司（化名）的装修项目。工程竣工后，双方协商用 85.12 万元工程款抵购乙公司开发的 “一号房屋”（某区）购房款，乙公司于 2013 年 3 月出具收据，明确该款项系甲装饰公司法定代表人陈明（化名）以工程款冲抵。

2014 年 2 月 26 日，甲装饰公司、乙房地产公司、刘强（被告，化名）签订《工程款结算及付款协议》，约定：甲装饰公司将乙公司欠付的剩余 53.5 万元工程款债权转让给刘强，用于冲抵 “一号房屋” 剩余购房款 52.2697 万元，差额 12303 元由乙公司支付给刘强。

之所以将债权转让给刘强，是因为刘强时任丙传播公司（化名）法定代表人，称可通过内部关系拿到低价购房资格。甲装饰公司与刘强约定：先以丙传播公司名义签订购房合同，后续过户回甲装饰公司或其指定人名下。最终 “一号房屋” 登记在丙传播公司名下，但实际由陈明居住使用，甲装饰公司持续缴纳水电费、物业费等费用。

2. 2016-2023 年：代持方抵押贷款难偿还，装饰公司再付 120 万过户

2016-2017 年，经甲装饰公司同意，丙传播公司用 “一号房屋” 办理银行抵押贷款，供公司及刘强使用。2023 年，贷款到期无法偿还，房屋面临被拍卖风险。经协商，甲装饰公司同意由陈明向丙传播公司支付 120 万元，丙传播公司将房屋过户至陈明名下。

2023 年 6 月，陈明与丙传播公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，支付 120 万元后办理过户。甲装饰公司认为：“一号房屋” 购房款 133.005 万元已全部用自身工程款抵付，现又额外支付 120 万元，刘强及丙传播公司相当于 “未出资却收双份款项”，遂起诉要求刘强返还 53.5 万元工程款债权对应的款项。

刘强抗辩：① 诉求已过诉讼时效；② 债权转让系三方真实意思表示，已履行完毕；③ 甲装饰公司曾起诉丙传播公司不当得利后撤诉，系恶意诉讼；④ 其是实际施工人，工程款本就归其所有（未提交证据）。

3. 2023 年 11 月：甲装饰公司起诉，主张返还 53.5 万元

2023 年 11 月，甲装饰公司正式起诉刘强，诉求：判令刘强偿还 53.5 万元；诉讼费由刘强承担。

二、案件分析

1. 争议焦点

甲装饰公司的诉求是否超过诉讼时效？

刘强是否应返还 53.5 万元款项？

刘强主张 “系实际施工人” 是否成立？

2. 胜诉关键：代持事实清晰，被告 “双份收款” 违背诚信

（1）诉求未过诉讼时效，债权主张符合法律规定

法律依据：《民法典》第一百八十八条（诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受损之日起算）。

事实推导：2023 年 6 月，甲装饰公司为过户支付 120 万元后，才发现刘强及丙传播公司 “重复收款”，此时才知晓权利受损，至 11 月起诉未超过 3 年诉讼时效；2014 年的债权转让并非权利受损之日，刘强的时效抗辩不成立。

（2）甲装饰公司是房屋实际出资人，刘强未实际出资

法律依据：《民法典》第六条（民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则）、第七条（应当遵循诚信原则）。

事实推导：① 85.12 万元工程款抵房款有乙公司收据及《证明》佐证，53.5 万元债权转让有《工程款结算及付款协议》证明，两套证据形成完整链条，证明 “一号房屋” 133.005 万元购房款均由甲装饰公司以工程款支付；② 甲装饰公司提交的水电费、物业费单据，证明其实际占有使用房屋，代持事实成立；③ 刘强主张 “系实际施工人”，但未提交任何证据，法院不予采信。

（3）刘强及丙传播公司 “双份收款” 违背诚信，应返还对应款项

法律依据：《民法典》第五百七十九条（当事人一方未支付价款、报酬等，对方可要求其支付）。

事实推导：① 甲装饰公司已用 53.5 万元工程款为 “一号房屋” 支付部分购房款，刘强作为债权受让人，本应配合过户，却因抵押贷款导致房屋面临风险；② 甲装饰公司为保住房屋，被迫额外支付 120 万元，相当于刘强及丙传播公司未实际出资却获得 “工程款 + 购房款” 双份利益，违背公平及诚信原则；③ 53.5 万元系甲装饰公司原始出资，刘强无合法依据占有该部分利益，应予以返还。

（4）“曾起诉不当得利后撤诉” 不影响本案诉求

法律依据：《民事诉讼法》第一百四十五条（原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定）。

事实推导：甲装饰公司此前起诉丙传播公司不当得利后撤诉，系对诉讼策略的调整，不代表放弃权利；本案起诉刘强主张返还 53.5 万元，基于不同主体及法律关系，不属于 “恶意诉讼”，法院应予受理。

三、裁判结果

被告刘强于本判决生效之日起 7 日内，给付原告甲装饰公司款项 535000 元；

本案案件受理费由被告刘强负担。

四、案件启示

1. 企业（如甲装饰公司）避坑：4 个核心动作

工程款抵房需明确权属，留存书面证据

用工程款抵购房屋时，务必与开发商签订书面《抵款协议》，要求出具正式收据并注明 “工程款抵付”，明确房屋权属归属；若涉及代持，需签订《房屋代持协议》，约定代持期限、过户条件、违约责任等，避免 “口说无凭”。

债权转让需约定附加义务，保障后续权利

转让工程款债权用于抵房时，应在协议中明确约定 “受让人需配合将房屋过户至指定人名下”“不得擅自抵押、出售房屋” 等义务，同时留存受让人的身份信息、企业工商信息，便于后续维权。

代持期间保留实际占有证据，防范风险

房屋代持期间，需持续留存水电费、物业费、供暖费等缴费凭证，证明实际占有使用；定期查询房屋产权状态（可通过不动产登记中心官网），发现擅自抵押、出售等情况，立即通过法律途径制止。

遭遇 “重复收款” 及时维权，固定关键证据

若因代持方原因导致需额外付款才能拿回房屋，需留存付款凭证、沟通记录等，证明 “重复收款” 事实；及时起诉主张返还不当得利或原始出资，避免超过诉讼时效。

2. 个人（如刘强）警示：2 个 “不可为”

不可滥用代持权利，损害实际权利人利益

作为代持人，应按约定履行义务，不得擅自抵押、处分房屋；利用代持身份谋取 “双份利益”，不仅违背诚信，还需承担返还财产、赔偿损失等法律责任。

不可虚构事实抗辩，需承担举证责任

诉讼中主张 “系实际权利人”“款项归己所有” 等，需提交合同、付款凭证等有效证据；无证据支撑的抗辩，法院不予采信，还可能因 “虚假陈述” 面临处罚。

3. 核心提醒：“代持” 有风险，权责需明确

本案的核心裁判逻辑是 “保护实际出资人的合法权益，维护诚信原则”。工程款抵房、房屋代持等交易中，实际权利人务必通过书面协议明确权责，留存完整证据链；一旦发生纠纷，要及时借助法律武器维权，避免因 “证据不足” 或 “时效过期” 丧失权利。企业经营中更应注重合规操作，切勿因 “信任亲戚朋友” 而省略必要法律流程，否则可能面临重大财产损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）