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原告 4 年前购买回迁房，付款并实际占有使用，却因原房主欠债导致房屋被查封，执行异议被驳回后起诉维权，法院最终认定原告权益足以排除执行！近日，北京市顺义区人民法院的判决，为 “回迁房买卖后对抗债权执行” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2010-2024 年：回迁房归属确定，具备办证条件

2010 年 9 月，王磊（被告二，化名）一家因集体土地房屋拆迁，获得包括 “一号房屋”（顺义区，79.22㎡）在内的 5 套回迁房。2015 年 10 月，王磊与甲公司（开发商，后更名乙公司）签订《购房确认单》，2016 年 12 月签订《回迁安置购房合同》，确认 “一号房屋” 归其所有，总房款 36.4224 万元。2024 年 3 月，王磊与乙公司重新签订《回迁安置购房合同》（原合同作废），同年 9 月完成交易税收申报，2025 年 1 月 13 日，“一号房屋” 登记至王磊名下。

2. 2021 年：签订买卖合同，付款并占有房屋

2021 年 4 月 5 日，经丙公司（中介）居间，陈悦（原告，胜诉方）与王磊签订《房屋买卖合同》，约定：

王磊将 “一号房屋” 以 160 万元出售给陈悦；

付款方式：2021 年 4 月 1 日付定金 20 万元，4 月 5 日付首付款 120 万元，尾款 20 万元过户时支付；

过户约定：房屋符合上市条件 90 日内共同办理过户。

王磊之妻李娟（被告三，化名）、之子王浩（被告四，化名）出具《权利人出售证明》，同意出售房屋。

合同签订前后，陈悦按约付款：

2021 年 4 月 1 日，转账 20 万元定金至王浩账户；

2021 年 4 月 5 日，分三笔转账 120 万元（50 万至王磊账户、50 万至王浩账户、20 万至王磊账户）；

2024 年 4 月 11 日，应王磊要求转账 7000 元，累计付款 140.7 万元。

当日，王磊将 “一号房屋” 交付陈悦，陈悦随后占有使用，2024 年 10 月将房屋出租，收取租金。

3. 2025 年：房屋被查封，原告维权

2022 年，张涛（被告一，化名）因民间借贷纠纷起诉王磊、李娟、王浩，2023 年 3 月顺义法院出具调解书，判令三人偿还 134 万元。因未履行义务，张涛申请强制执行，2025 年 1 月 22 日，法院查封 “一号房屋” 并裁定拍卖。

2025 年 2 月，陈悦得知房屋被查封，3 月 4 日提出执行异议，3 月 17 日异议被驳回。陈悦不服起诉，同时将剩余 19.3 万元房款交付执行账户，诉求：排除对 “一号房屋” 的执行，解除查封。

二、案件分析

1. 争议焦点

陈悦与王磊签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？

陈悦是否符合排除执行的四大法定条件（查封前签约、占有、付款，非因自身原因未过户）？

2. 胜诉关键：完全符合排除执行要件，权益优先保护

（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第一项。

事实推导：① 2021 年 4 月 5 日的《房屋买卖合同》明确约定房屋位置、价款、付款及过户方式，王磊、陈悦签字捺印，李娟、王浩出具同意出售证明，系各方真实意思表示；② 合同内容不违反法律强制性规定，虽签订时房屋未办证，但回迁房买卖并非法律禁止行为，合法有效；③ 签约时间（2021 年）早于查封时间（2025 年），符合 “查封前签约” 要求。张涛主张 “无房本买卖无效”，无法律依据。

（2）查封前已合法占有该不动产

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第二项。

事实推导：① 2021 年 4 月 5 日付款后，王磊即交付房屋，陈悦实际占有；② 陈悦提交的村委会《居住证明》、燃气卡 / 电卡、房屋租赁合同及租金记录，结合王磊的陈述，形成完整证据链，证明其在查封前已合法占有使用房屋；③ 即使房屋曾出租，亦是陈悦行使占有权的合法方式，不影响 “实际占有” 的认定。

（3）已支付大部分价款，剩余款项已交付执行

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第三项。

事实推导：① 陈悦通过银行转账、微信支付等方式累计付款 140.7 万元，占总房款的 87.9%，有转账凭证、收条佐证；② 诉讼中，陈悦主动将剩余 19.3 万元房款交付执行账户，完全履行付款义务；③ 款项虽部分转入王浩账户，但系王磊授意，且王磊出具收款确认，符合合同约定及交易习惯，张涛主张 “未转入房主本人账户” 不影响付款事实。

（4）非因陈悦自身原因未办理过户登记

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第四项。

事实推导：① “一号房屋” 2025 年 1 月 13 日才登记至王磊名下，1 月 22 日即被查封，间隔仅 9 天，陈悦客观上无法在短时间内办理过户；② 王磊 2 月才将房产证交付陈悦，此时房屋已被查封，过户障碍系王磊债务问题导致，与陈悦无关，符合 “非因自身原因” 的法定条件。

三、裁判结果

不得执行王磊名下位于北京市顺义区 “一号房屋”

本案案件受理费由被告张涛负担。

四、案件启示

1. 回迁房买受人（如陈悦）避坑：4 个关键动作

确认权属，留存同意出售证明：购买回迁房时，需核实房屋回迁协议、购房合同，确认出卖人为实际权利人；若房屋涉及夫妻、家庭共有，需由全部共有人出具《同意出售证明》，避免 “无权处分” 风险。

签订规范合同，明确过户责任：合同中需明确房屋基本信息、价款、付款方式、过户时间及违约责任，特别约定 “出卖人需在具备办证条件后立即协助过户”，并留存合同原件、居间协议等凭证。

及时占有房屋，留存使用证据：付款后尽快办理房屋交接，留存钥匙收条、物业费 / 水电费缴费记录、居住证明、租赁合同等，证明 “实际占有”，强化权利主张。

主动交付剩余房款，配合法院执行：若房屋被查封，需主动将剩余房款交付法院执行账户，证明履行付款义务的诚意，符合 “排除执行” 的付款要求。

2. 申请执行人（如张涛）提醒：查封前核查房屋实际状态

申请强制执行前，需通过不动产登记部门、物业、村委会等渠道，核查房屋是否已出售、交付给第三方；若发现房屋已被买受人实际占有且符合排除执行条件，需谨慎申请查封，可通过其他财产实现债权，避免执行异议失败。

3. 出卖人（如王磊）警示：诚信履约，避免双重处分

出卖房屋后需按约协助过户，不得因自身债务问题导致房屋被查封，损害买受人权益；若房屋涉及抵押、欠款，需在交易时如实告知买受人，否则需承担赔偿责任。

4. 核心提醒：回迁房买卖，“证据链 + 及时维权” 是底线

本案中陈悦胜诉的核心，在于 “4 年始终留存完整交易证据 + 查封后主动履行剩余付款义务”。回迁房因 “办证周期长” 存在特殊风险，建议买受人：

选择正规中介交易，要求中介全程见证并留存交易记录；

定期关注房屋办证进度，一旦具备条件立即要求出卖人配合过户；

遭遇查封时，第一时间提起执行异议及执行异议之诉，同时准备好剩余房款，最大化维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）