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原告借被告名义买房，两审胜诉确认过户资格，被告却强占房屋 3 年拒不腾退，原告起诉维权，法院最终判令被告 15 日内腾房，并按每月 3000 元支付占用费！近日，北京市通州区人民法院的判决，为 “借名买房后房屋被强占” 的维权纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2013-2021 年：借名买房，原告实际持有房屋

2009 年，林霞（原告，胜诉方）的表姨母刘兰（化名）一家因通州区房屋拆迁，获得 9 套安置房购买指标。2013 年，林霞因自身需求，与刘兰之女赵敏（被告一，化名）、女婿李伟（被告二，化名）约定 “借赵敏名义购买安置房”，由林霞全额出资，房屋归林霞所有，待条件成熟时赵敏、李伟协助过户。

2013 年 12 月 30 日，赵敏与甲公司（开发商）签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买 “一号房屋”（通州区，75.89㎡），总房款 45.534 万元。其中，拆迁补偿代付 15.252 万元，剩余 30.282 万元由林霞全额支付。2015 年起，林霞将 “一号房屋” 对外出租，实际行使房屋权利。

2021 年 3 月 4 日，“一号房屋” 具备过户条件，林霞要求赵敏、李伟协助过户，二人却突然反悔，否认借名买房事实。2021 年 3 月 9 日，林霞已将房屋以 3500 元 / 月出租给案外人郑明，租期 1 年；7 月 9 日，赵敏、李伟强行将租户赶走、换锁占房，导致林霞租金收益中断。

2. 2021-2023 年：两审胜诉确认过户权，被告拒不履行

2021 年 7 月 13 日，林霞以房屋买卖合同纠纷起诉赵敏、李伟，要求协助过户。2022 年 9 月 29 日，通州法院作出一审判决：“赵敏、李伟 15 日内协助林霞办理‘一号房屋’过户手续”（认定二人对借名买房事实知情，原告出资真实）。

赵敏、李伟不服上诉，2023 年北京市第三中级人民法院作出二审判决：“驳回上诉，维持原判”。但二人仍拒不履行生效判决，林霞于 2023 年 8 月 5 日申请强制执行，截至起诉时，“一号房屋” 仍被赵敏、李伟强占。

3. 2024 年：起诉维权，主张腾房及占用费

多次沟通无果后，林霞起诉至法院，主张：① 判令赵敏、李伟立即腾退 “一号房屋” 并返还屋内原有物品；② 按每月 3500 元标准支付 2021 年 7 月 9 日至实际腾退日的占有使用费（暂计至 2024 年 3 月 27 日为 11.4106 万元）。

赵敏、李伟抗辩：① 房屋系林霞与案外人恶意串通取得，借名协议无效；② 已向北京高院申请再审，本案应中止审理；③ 占有使用费标准无依据。

二、案件分析

1. 争议焦点

林霞是否有权要求赵敏、李伟腾退 “一号房屋”？

本案是否因再审申请应中止审理？

占有使用费的起算时间及标准如何确定？

2. 胜诉关键：物权期待权明确 + 侵权事实清楚，被告抗辩无依据

（1）林霞对房屋享有排他性权利，有权要求腾退

法律依据：《民法典》第二百三十五条（无权占有不动产的，权利人可请求返还原物）、第二百三十六条（妨害物权的，权利人可请求排除妨害）。

事实推导：① 两审生效判决已确认 “借名买房事实成立，赵敏、李伟需协助过户”，林霞对 “一号房屋” 享有合法的物权期待权，且系实际权利人；② 赵敏、李伟无合法依据强占房屋，属于 “无权占有”，侵害林霞的占有、使用权利，林霞有权要求腾退。

（2）再审申请不影响本案审理，被告抗辩不成立

法律依据：《民事诉讼法》第一百五十三条（中止诉讼需以 “另一案审理结果为依据”）。

事实推导：① 赵敏、李伟虽申请再审，但北京高院尚未裁定再审，原生效判决仍具有法律效力；② 本案审理的是 “腾退房屋及占有使用费”，无需以再审结果为依据，不符合中止诉讼的法定条件，其抗辩被法院驳回。

（3）占有使用费起算合理，标准酌情认定

法律依据：《民法典》第二百三十八条（侵害物权造成损失的，权利人可请求赔偿）。

事实推导：① 双方均认可 “2021 年 7 月 9 日起被告强占房屋”，故占有使用费应自该日起算，符合 “侵权行为发生时起算” 的原则；② 林霞主张每月 3500 元（依据此前租金标准），法院综合 “一号房屋” 区位、面积及市场行情，酌定每月 3000 元，既弥补林霞的租金损失，又兼顾公平；③ 因林霞未能充分举证 “屋内原有物品清单及状态”，故 “返还物品” 诉求未获支持。

三、裁判结果

被告赵敏、李伟于本判决生效之日起十五日内，将位于通州区 “一号房屋” 腾退并交付给原告林霞；

被告赵敏、李伟于本判决生效之日起十五日内，按每月 3000 元标准向原告林霞支付占有使用费（自 2021 年 7 月 9 日起计算至房屋实际腾退交付之日止）；

驳回原告林霞的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 借名买房人（如林霞）避坑：3 个关键动作

签订书面协议，固定借名事实：借名买房时务必签订《借名买房协议》，明确约定 “出资主体、房屋归属、过户条件、违约责任”，避免口头约定无据可依；留存购房款转账记录、缴费凭证、房屋出租合同等，证明实际权利。

及时维权，固化生效判决：对方拒绝过户时，第一时间起诉确认权利，通过生效判决固定 “过户资格”；胜诉后若对方拒不履行，立即申请强制执行，防止房屋被长期强占。

留存侵权证据，明确损失范围：房屋被强占后，通过报警记录、现场照片、租金合同等固定侵权事实；主张占有使用费时，提交同地段租金参考依据，提高诉求合理性。

2. 名义产权人（如赵敏、李伟）警示：2 个 “不可为”

不可否认借名事实，拒绝履行义务：接受他人借名买房后，应遵守约定协助过户，不可因 “房屋升值” 等原因反悔；生效判决确认义务后仍拒不履行，需承担腾退、赔偿等责任，情节严重可能被列入失信名单。

不可滥用诉讼权利，拖延纠纷解决：再审申请并非 “中止执行或审理” 的法定理由，无正当理由以此抗辩，不仅无法阻碍案件进程，还会增加自身诉讼成本。

3. 核心提醒：借名买房需 “白纸黑字”，维权要 “步步为营”

本案中林霞胜诉的核心，在于 “借名事实证据充分 + 两审胜诉固定权利 + 侵权证据清晰”。借名买房存在天然风险，建议：

优先选择亲属等信任对象借名，避免与陌生人产生此类交易；

房屋交付后，尽量自行居住或直接管理出租，避免将房屋完全交由名义产权人掌控；

出现纠纷时及时咨询律师，通过法律途径分步骤维权（先确认权利，再主张腾退赔偿），避免因维权不当导致权益受损。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）