房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

继承人发现已故亲人 22 年前将农村宅基地房屋卖给外村人，起诉 “确认买卖协议无效”，买房人抗辩 “原告违背诚信”，法院最终支持继承人！近日，北京市怀柔区人民法院的判决，为 “农村宅基地房屋买卖效力” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 核心背景：农村宅基地房屋的买卖与继承

1993 年，王志强（已故，原告亲属）取得怀柔区汤河口镇某村 “一号宅基地”（涉案宅基地）的《集体土地建设用地使用证》，用地面积 198㎡，上盖 10 间房（正房 6 间、东厢房 4 间），王志强是该村集体经济组织成员。

2002 年 6 月，王志强与赵刚（被告，非某村村民，系B村村民）签订《买卖房屋协议》，约定 “王志强将‘一号宅基地’上正房 5 间、东厢房 4 间卖给赵刚，作价 3.13 万元”；6 月 30 日，王志强出具收条，确认收到全部房款，赵刚随后占有使用房屋至今。

2008 年 11 月，王志强因病去世，其妻子刘芳（原告一）、子女王磊（原告二）、王敏（原告三）、王浩（原告四）作为法定继承人，后续发现 “一号宅基地” 房屋被赵刚占有，多次协商 “要求赵刚搬离、拆除违法搭建房屋” 无果，遂起诉主张 “确认《买卖房屋协议》无效”。

2. 双方争议：协议是否有效

原告（刘芳等人）：赵刚非某村村民，无权取得宅基地使用权，《买卖房屋协议》实质处分宅基地，违反法律规定，应属无效；

被告（赵刚）：原告明知房屋不能卖给外村人仍出售，22 年后起诉违背诚信，破坏经济秩序，协议应有效。

3. 关键事实：法院查明的核心依据

宅基地属性：“一号宅基地” 登记在王志强名下，属于某村集体所有，宅基地使用权仅限该村集体经济组织成员享有；

买卖事实：2002 年《买卖房屋协议》真实存在，赵刚已支付房款并占有房屋，但赵刚始终是非某村村民；

房屋现状：赵刚占有期间可能存在搭建行为，但不影响协议效力的认定。

二、案件分析

1. 争议焦点

《买卖房屋协议》是否因 “处分宅基地使用权给外村人” 违反法律强制性规定而无效？

2. 胜诉关键：宅基地的身份属性决定协议无效

（1）农村宅基地使用权的核心特性：与集体经济组织成员身份绑定

法律依据：《土地管理法》第九条（宅基地属于农民集体所有）、第六十二条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准）；宅基地使用权是集体经济组织成员的专属权利，非本集体成员无权取得或变相取得。

事实推导：赵刚是B村村民，并非 “一号宅基地” 所在的某村集体经济组织成员，无权享有某村的宅基地使用权；《买卖房屋协议》名义上是卖房屋，实则在 “房地一体” 原则下，处分房屋的同时必然处分宅基地使用权，违反宅基地专属属性的规定。

（2）《买卖房屋协议》违反法律强制性规定，属无效合同

法律依据：《民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效）；《合同法》第五十二条（原规定，适用于本案事实发生时，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效）。

事实推导：农村宅基地房屋买卖的核心限制是 “不得转让给非本集体成员”，该规定是为了保护农村集体土地权益和成员利益，属于法律强制性规定；王志强与赵刚的《买卖房屋协议》突破该限制，实质导致宅基地使用权转移给外村人，损害某村集体权益，符合 “违反强制性规定致合同无效” 的情形。

（3）被告 “违背诚信” 的抗辩不成立，法律优先于交易习惯

法律依据：诚信原则不得对抗法律强制性规定，若行为本身违法，即使履行多年，也不能因 “诚信” 而认定有效。

事实推导：赵刚虽占有房屋 22 年，但 “时间久” 不改变协议违法的本质；原告作为继承人，主张协议无效是维护合法的集体土地权益和继承权利，并非 “违背诚信”，被告的抗辩无法律依据。

三、裁判结果

王志强与赵刚于 2002 年 6 月 20 日就位于北京市怀柔区一号宅基地内房屋签订的《买卖房屋协议》无效；

本案诉讼费用由被告赵刚负担。

（注：法院同时提示，协议无效后，双方可按 “合同无效后财产返还、折价补偿” 规则处理后续事宜，赵刚可另行主张相关权益，原告需在腾退条件具备时再主张房屋返还。）

四、案件启示

1. 农村房屋出卖人 / 继承人（如刘芳等人）避坑：2 个关键认知

明确宅基地不可外售：农村宅基地房屋的核心价值在于宅基地使用权，务必清楚 “只能卖给本集体成员”，若卖给外村人，即使签订协议、支付房款，协议也可能被认定无效；

继承后及时核查财产：继承人在亲人去世后，应及时核查宅基地、房屋等财产的权属状态，若发现 “违法买卖”，可在诉讼时效内起诉确认协议无效，避免权益长期受损。

2. 农村房屋买受人（如赵刚）警示：3 个 “不可为”

不可购买非本集体的宅基地房屋：无论价格高低、交易时间长短，非本集体成员购买农村宅基地房屋，始终面临 “协议无效、房屋被收回” 的风险，权益无法得到法律保障；

不可轻信 “长期占有即合法”：即使占有房屋多年，也不能改变 “宅基地使用权专属” 的法律规定，一旦继承人起诉，协议仍可能被认定无效；

不可忽视 “房地一体” 原则：农村房屋与宅基地不可分割，买房屋必然涉及宅基地，切勿认为 “只买房屋不买地” 即可规避法律限制。

3. 核心提醒：农村宅基地买卖，“身份属性” 是底线

本案中刘芳等人胜诉的核心，在于农村宅基地使用权的 “身份专属” 属性 —— 这是法律的强制性规定，无论交易时间多久、是否实际履行，只要突破 “本集体成员” 限制，协议大概率无效。

无论是农村房屋的出卖人、买受人还是继承人，都需牢记：农村宅基地不是普通商品，其承载着集体成员的基本居住保障功能，任何违反 “身份属性” 的买卖，都可能面临法律风险，务必谨慎对待，必要时咨询律师审核交易合法性。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）