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原告离婚后主张分割婚内房产，却发现丈夫在离婚次日将房屋 “卖” 给公婆，起诉后法院认定 “恶意串通损害配偶权益”，判令 “合同无效，房屋恢复登记”！北京市丰台区人民法院的判决，为 “离婚期间财产转移” 纠纷提供了关键指引。

一、案情梳理

（一）核心背景：离婚前后的 “房产转移” 争议

婚姻与房产基础

苏晴（原告，胜诉方）与陈峰（被告一，前夫）2004 年结婚，2024 年 1 月起诉离婚并主张分割财产。2007 年，陈峰婚内购买丰台 “一号房屋”（涉案房屋），登记在其名下，由陈峰父母陈建军（被告二）、赵丽（被告三）居住。苏晴主张房屋为夫妻共同财产，陈峰称 “房屋是家庭共有，涉及父母及弟弟权益”。

离婚诉讼中的 “转移操作”

离婚诉讼中，陈峰以 “房屋涉家庭权益” 为由，让法院暂不分割房屋。为 “坐实” 家庭共有，陈峰与父母、弟弟两次起诉 “确认代持协议有效”，却均撤诉。2024 年 9 月 2 日，双方调解离婚（未处理 “一号房屋”）；9 月 3 日，陈峰收到调解书当天，立即与父母签订《北京市存量房屋买卖合同》（约定价款 70 万元，未实际支付），将房屋变更为三人按份共有（陈峰 30%、父母各 35%）。

争议爆发与被告抗辩

2024 年 9 月，苏晴提起离婚后财产纠纷，发现房屋已过户，遂起诉 “确认合同无效 + 恢复登记”。陈峰、陈建军、赵丽辩称：① 房屋是家庭共同出资，有《投资及代持协议》，陈峰仅占 30% 份额；② 房屋一直由父母居住，苏晴知情；③ 未付房款是 “家庭内部过户，为少交税”。

（二）关键事实：法院查明的 “胜诉支撑点”

房屋属性：婚内夫妻共同财产

“一号房屋” 购于苏晴与陈峰婚姻存续期间，登记在陈峰名下，符合 “婚内财产原则上为夫妻共同财产” 的规定；被告主张 “家庭共有”，但未提交有效证据证明 “购房时达成共同出资合意”，且《投资及代持协议》从未告知苏晴，法院不予采信。

过户行为：虚假且具恶意

陈峰在离婚次日突击过户，合同价款 70 万元远低于市场价值（超 300 万元），且未实际支付，可见交易并非真实买卖，而是以 “买卖” 名义转移权益。

主观恶意：提前铺垫虚假诉讼

离婚诉讼期间，被告两次起诉 “确认代持协议” 又撤诉，目的是 “制造家庭共有假象”；三人明知苏晴主张分割权益，仍强行过户，主观恶意明显。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈峰与陈建军、赵丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因 “恶意串通” 无效？

“一号房屋” 是否应恢复登记至陈峰名下？

（二）胜诉关键：法律适用与事实推导

本案核心围绕 “恶意串通无效” 的法定要件展开，分两步推导：

第一步：认定 “恶意串通”，合同无效

法律依据：《民法典》第一百五十四条（行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效），需满足 “主观恶意”“串通行为”“损害权益” 三要件。

事实推导：① 主观恶意：离婚次日过户、虚假价款、提前虚假诉讼，可见三人明知房屋涉苏晴权益，仍故意规避；② 串通行为：短时间内协同签合同、办过户，此前共同参与虚假诉讼，行为协同；③ 损害权益：过户后房屋变为按份共有，苏晴无法完整分割，权益受损。综上，合同无效。

第二步：判令 “恢复登记”，基于无效行为后果

法律依据：《民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后，取得的财产应返还）。

事实推导：陈建军、赵丽基于无效合同取得的 70% 份额需返还，房屋恢复至陈峰单独所有状态，才能保障苏晴后续分割权益，故法院支持 “恢复登记”。

三、裁判结果

一、被告陈峰与陈建军、赵丽于 2024 年 9 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、被告陈峰、陈建军、赵丽于本判决生效之日起 7 日内，配合原告苏晴将位于北京市丰台区 “一号房屋” 恢复登记至被告陈峰名下；

本案诉讼费由被告陈峰、陈建军、赵丽共同承担。

四、案件启示

（一）离婚中 / 离婚后原告（配偶）避坑：3 个关键动作

提前锁定房产，留存证据

婚姻存续期间查询配偶名下房产，留存购房合同、付款凭证，证明婚内属性；若配偶主张 “家庭共有”，要求其提交书面协议并核实真实性。

离婚诉讼中盯紧动向，及时保全

发现配偶有转移迹象（如提代持诉讼），立即申请财产保全查封房屋，避免突击过户；要求法院当庭核查 “家庭共有” 证据，不轻易同意 “暂不分割”。

离婚后发现转移，尽快起诉

收集 “过户时间、虚假价款、虚假诉讼记录” 等证据，起诉 “确认无效 + 恢复登记”；胜诉后及时提离婚后财产纠纷，分割房屋。

（二）被告（配偶及亲属）警示：2 个 “不可为”

不突击转移夫妻共同房产

离婚前后处分房产需双方同意，低价 / 零对价过户、离婚次日操作、虚假诉讼铺垫，均易被认定为 “恶意串通”，合同无效且需担责。

不虚构家庭共有，提交假证据

虚构代持协议、家庭出资，或反复起诉撤诉制造假象，不仅无法证明权益，还可能因 “虚假诉讼” 被制裁；亲属参与过户前，需核实房屋是否涉配偶权益。

（三）核心提醒：离婚财产处分，合法是底线

苏晴胜诉的核心是 “房屋为婚内共同财产 + 对方恶意串通”。离婚财产处理需透明合法，配偶要早维权、留证据，亲属勿协助转移，才能避免纠纷升级，减少伤害。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）