房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

买家 2021 年全款买通州商品房，合同约定 2023 年 6 月 30 日交房，开发商却以 “没网签”“需补面积差” 为由拖延至 2024 年 3 月才交房，买家起诉 “要求支付 18 万逾期违约金”，开发商辩称 “后签合同替代原合同，不构成逾期”，法院最终判决 “开发商 7 日内支付 18.4 万违约金”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “开发商未按约交房构成违约，后签合同不能免除前期违约责任”，为 “商品房逾期交房” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

2021 年签约：全款购房定交房期，销售承诺 “无资质可先收房”

周航（原告，胜诉方）与甲公司（被告，开发商）2021 年 12 月签订《北京市商品房预售合同》，核心约定：购买通州 “美庐家园 1 号房屋”（预测面积 94.27㎡），总价款 374.4 万元；甲公司需在 2023 年 6 月 30 日前交房，且明确 “2023 年 6 月 30 日前，合同生效且买受人全款到账 25 个工作日以上，即满足交房条件”；若逾期交房超 90 日，甲公司需按日支付总房款万分之二的违约金。

签约前，甲公司销售人员李哲、销售经理王凯均口头承诺 “只要全款交齐，即使暂时没有通州购房资质，也能先收房，等资质下来再补网签”，周航基于该承诺，卖掉名下现有房屋凑齐购房款。

2022 年付款：全款提前到账达标，开发商反悔拒交房

周航按合同约定分 7 笔支付房款：2021 年 12 月付定金 5 万元、首付款 107.4 万元，2022 年 4 月至 11 月陆续支付剩余款项，至 2022 年 11 月 29 日，374.4 万元全款已全部到账，甲公司均出具收据确认收款。此时距离 2023 年 6 月 30 日交房日超 7 个月，远超合同约定的 “全款到账 25 个工作日” 标准，完全满足交房条件。

2023 年 1 月，甲公司启动 “美庐家园” 北区业主收房流程，销售人员刘敏主动联系周航，索要收房通知书送达地址，后却突然反悔，以 “未网签”“公司不批准之前的收房承诺” 为由拒绝交房。周航进一步了解发现，部分业主仅出具网签时间承诺书后便正常收房，甲公司存在明显区别对待。

2024 年网签收房：补款备案后才交房，逾期超 8 个月起诉索赔

2024 年 1 月，周航取得通州购房资质，甲公司此时要求其补交房屋面积差价款 —— 因房屋实测面积为 94.85㎡（比预测多 0.58㎡），差价款为 1.342705 万元。周航于 1 月 25 日支付该款项，当日与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（网签版），1 月 26 日完成住建委备案。该网签合同仅补充 “实测面积、最终总价款 375.742605 万元” 等内容，未约定 “免除甲公司 2023 年 6 月后的逾期交房责任”，亦未替代原预售合同。

2024 年 2 月 22 日，甲公司向周航发送《住宅交付通知书》，通知其 3 月 3 日办理收房手续，周航于 3 月 16 日实际接收房屋。因甲公司逾期交房超 8 个月，周航依据原预售合同违约金条款，起诉要求甲公司支付 2023 年 6 月 30 日至 2024 年 3 月 3 日期间的逾期交房违约金 18.57 万元。

二、案件分析

（一）争议焦点

甲公司是否构成逾期交房？2024 年签订的网签合同能否免除其 2023 年 6 月后的前期违约责任？

合同约定的 “全部房款” 是否包含面积差价款、物业费等附加费用？甲公司以 “未付清该类款项” 拒交房是否合理？

（二）胜诉关键：法律适用与逻辑推导

甲公司逾期交房事实成立，后签网签合同不能消弭前期违约

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；

事实推导：原预售合同明确约定了交房条件与期限，周航 2021 年 12 月签合同、2022 年 11 月全款到账，两项条件均提前满足，甲公司本应在 2023 年 6 月 30 日前交房，却拖延至 2024 年 3 月，逾期超 8 个月，且无证据证明逾期系不可抗力或周航过错导致；2024 年网签合同仅为办理产权备案所需，属于对原合同的补充，而非替代，甲公司在网签前已构成违约，违约行为具有持续性，不能因后续签约而免除责任。

“全部房款” 不含附加费用，甲公司拒交理由不符合合同逻辑

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款 “依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；

事实推导：原预售合同明确约定 “交房后，买受人按《交付通知书》要求支付面积差价款、物业费、专项维修资金等”，可见该类附加费用的支付以 “开发商通知交房” 为前提，且合同未约定具体金额，在甲公司未发送《交付通知书》前，周航无法获知应付款项细节，客观上无法提前支付；甲公司将 “全部房款” 曲解为 “包含附加费用”，违背合同条款的先后履行逻辑，周航付清原合同约定的 374.4 万元即满足交房条件。

三、裁判结果

被告甲公司于本判决生效之日起 7 日内，支付原告周航逾期交付房屋违约金 184953.55 元；

本案诉讼费由被告甲公司承担。

四、案件启示

（一）买家避坑：3 个关键动作

固定销售承诺，明确合同模糊条款

对销售 “无资质可收房”“全款即交房” 等口头承诺，需通过录音、微信聊天记录等方式固定证据，避免后续无凭无据；

针对合同中 “全部房款”“交房条件” 等可能产生争议的表述，要求开发商以补充协议形式书面明确，例如注明 “全部房款指本合同约定的总价款，不含面积差、物业费等附加费用”。

留存付款凭证，逾期后及时催告

所有购房款通过银行转账支付，备注 “XX 房屋购房款（定金 / 首付款 / 尾款）”，妥善保管开发商出具的收据、发票；

若开发商未按约交房，需在逾期后 15 日内发送书面催告函（建议通过 EMS 邮寄，留存快递底单与签收记录），明确要求交房并主张违约金，避免超过 3 年诉讼时效。

后签补充合同，紧盯 “违约责任衔接”

因网签、面积实测等需签订新合同时，务必在条款中注明 “本合同为原预售合同的补充，不免除甲方（开发商）在原合同履行过程中的违约责任”，防止开发商以 “新合同替代旧合同” 为由逃避逾期责任。

（二）开发商履约：2 个注意事项

按约履行交房义务，不刻意曲解合同条款

买家满足合同约定的交房条件（如全款到账、合同生效）后，需按时启动交房流程，不可随意以 “未网签”“未补面积差” 为由拖延，尤其避免对业主区别对待，引发群体性纠纷；

解读合同条款时需遵循常理与履行逻辑，不可为逃避责任刻意混淆 “房款” 范围，若需买家支付附加费用，应提前书面通知具体金额与支付方式。

逾期前主动沟通，降低额外成本

若因政策调整、施工延误等原因可能逾期交房，需在约定交房日前 30 日书面通知买家，说明原因并提出解决方案（如调整交房时间、补偿合理损失）；

避免一味拖延或拒绝沟通，否则可能导致买家起诉，额外承担违约金、诉讼费、律师费等成本，同时损害企业信誉。

（三）核心提醒

商品房交易涉及高额资金，“合同条款的明确性” 与 “履约证据的完整性” 是维护权益的关键。买家需提高风险意识，细化合同、留存证据；开发商需秉持诚信原则，按约履约。若遇争议，建议及时咨询专业律师，通过法律途径明确权利义务，避免损失扩大。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）