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原告因兄长否认 39 年前的分家约定，不认可祖遗宅院归自己所有，起诉 “确认北京市平谷区某宅院归自己所有”，兄长辩称 “宅院是父母养老房，自己曾出资翻建，应得 6 万元折价款”，母亲及其他亲属均认可分家事实，法院最终判决 “宅院归原告所有”！近日，北京市平谷区人民法院审理此案，明确 “合法分家单有效，亲属间帮助行为不构成权属主张依据”，为 “农村祖遗宅院分家确权” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

家庭关系与宅院来源

陈建国（已故）与李秀兰（母亲，被告一）系夫妻，育有四子 / 女：长子陈明（被告二，兄长）、次子陈阳（原告，胜诉方）、长女陈慧（已故）、次女陈敏（被告三）。陈慧育有一子一女：赵磊（被告四）、赵娜（被告五）。

北京市平谷区 “平谷一号宅院”（原告诉争宅院）系陈建国祖遗财产，另有 “平谷二号宅院”（新房）为家庭后续建设房屋。

分家约定与长期居住

1984 年 5 月 3 日，陈建国、李秀兰为子女主持分家，签订《分家单》，明确约定：“陈阳受分老房宅院一所（即平谷一号宅院）及柜橱、自行车等家具；陈明受分新房一所（即平谷二号宅院）及推车、手表等物品，陈明需向陈阳支付结婚费 315 元，六年后返还建房费 1000 元；二人需共同承担父母生活费及赡养义务”。分家单有陈建国、陈明、陈阳签字，中证人、代笔人见证。

分家后，陈明在 “平谷二号宅院” 居住，陈阳在 “平谷一号宅院” 居住，后续在此结婚成家。1989 年，“平谷一号宅院” 翻建，李秀兰夫妇、陈敏、陈慧参与帮工，翻建后李秀兰夫妇与陈阳一家仍共同在此居住，陈明未长期居住。

权属争议与诉讼引发

2003 年 3 月，陈明前妻崔某将 “平谷二号宅院” 卖给同村村民张某，2016 年张某起诉确认买卖合同有效，平谷法院作出 A 号民事调解书（2016 年 11 月 10 日），确认合同有效。

2022 年陈建国去世后，陈明突然否认 1984 年分家约定，主张 “平谷一号宅院是父母养老房，所有权归父母，父母曾说百年后才归陈阳”，且称 “1989 年翻建时自己出资 3000 元、出力打窗户、修漏雨厢房，应得 6 万元折价款”。陈阳多次协商无果，2024 年起诉维权，李秀兰、陈敏、赵磊、赵娜均认可分家事实，同意 “平谷一号宅院归陈阳所有”。

（二）原告诉求与各方答辩

原告陈阳诉求

确认北京市平谷区 “平谷一号宅院” 归自己所有；本案诉讼费由陈明承担。

各方答辩理由

李秀兰（母亲）：认可 1984 年分家事实，《分家单》真实有效，“平谷一号宅院” 确分给陈阳，1989 年翻建时陈明未出资出力，同意原告诉求；

陈敏、赵磊、赵娜（其他亲属）：答辩意见与李秀兰一致，认可分家约定，支持陈阳确权；

陈明（兄长，败诉方）：辩称 “分家单无效，但分家事实存在，‘平谷一号宅院’是父母养老房，翻建时自己给父亲 3000 元发工钱、帮打窗户修厢房，现父母已故，宅院不应直接归陈阳，若确权需陈阳支付 6 万元折价款”，提交与李秀兰的录音（主张 “宅院是养老房”），但李秀兰不认可录音内容。

（三）法院查明关键事实

1984 年《分家单》有各方签字及中证人见证，符合农村分家习俗，陈明庭审中认可 “分家事实及约定事项属实”，仅主张 “分家单无效”，无证据支撑；

2016 年张某起诉确认 “平谷二号宅院” 买卖合同有效时，陈明在另案中陈述 “结婚前父亲将二号宅院分给自己”，与本案中 “未分家” 的主张矛盾，平谷法院 B 号民事判决书（2017 年 5 月 10 日）驳回陈建国、李秀兰撤销 A 号调解书的请求，间接印证分家事实；

1989 年翻建 “平谷一号宅院”，陈明称 “出资 3000 元、出力”，但自述 “3000 元是给父亲的，帮兄弟是应该的”，结合亲属关系，应认定为家人间帮助行为，非出资购房；

陈阳自 1984 年分家后长期在 “平谷一号宅院” 居住，结婚、生活均在此，且李秀兰等亲属均认可其权属，形成完整事实链。

二、案件分析

（一）争议焦点

1984 年《分家单》是否有效，“平谷一号宅院” 是否依据分家约定归陈阳所有？

陈明主张 “宅院是父母养老房、自己出资出力应得折价款” 是否成立？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《民法典》第七条（诚信原则）、第二百四十条（所有权权能）、《民事诉讼法》第六十七条（举证责任），结合农村分家习俗，从两方面突破争议：

《分家单》合法有效，陈阳依据分家取得宅院所有权

依据《民法典》第七条 “民事主体从事民事活动应遵循诚信原则”，及农村分家习俗的法律效力：

分家单是家庭成员对家庭财产的合法处分，1984 年《分家单》有陈建国、陈明、陈阳签字，中证人见证，内容明确 “一号宅院归陈阳”，且陈明庭审中认可 “分家事实及约定属实”，符合 “真实意思表示”，无违反法律或公序良俗的情形，合法有效；

陈明在另案中承认 “二号宅院是父亲所分”，与本案分家事实一致，其 “分家单无效” 的主张无证据，违背诚信原则；

陈阳自分家后长期占有、使用一号宅院，翻建后仍居住至今，母亲及其他亲属均认可其权属，符合 “占有与权利归属一致” 的常理，应认定陈阳已取得所有权。

陈明的主张无事实与法律依据，帮助行为不构成权属主张

依据《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己的主张应提供证据”：

主张 “宅院是父母养老房”：陈明提交的录音无其他证据佐证，且李秀兰不认可，相反《分家单》及长期居住事实均证明宅院归陈阳，其主张与事实矛盾；

主张 “出资出力应得 6 万元折价款”：陈明自述 “3000 元是给父亲的，帮兄弟是应该的”，明确为家人间帮助，非有偿出资，且无证据证明 “双方约定出资可获权属或折价款”，故其主张于法无据。

三、裁判结果

位于北京市平谷区 “平谷一号宅院” 归原告陈阳所有。

四、案件启示

（一）农村宅院分家时：留存书面协议，明确权利义务

签订规范分家单，留存完整证据

分家时需签订书面《分家单》，明确 “财产分配（如宅院、家具）、赡养义务、款项支付（如结婚费、建房费）”，由全体家庭成员、中证人、代笔人签字，注明日期，避免口头约定；分家单原件由权利人保管，同时留存复印件或照片，防止原件丢失。

及时占有使用，固定事实依据

依据分家单取得宅院后，应及时入住、使用，留存居住证明（如水电费缴费记录、邻居证言），若后续翻建，保留翻建出资凭证（如材料购买发票、工人工钱收条），避免因 “长期不使用” 引发权属争议。

（二）亲属间帮工 / 出资：明确性质，避免后续纠纷

区分 “帮助行为” 与 “出资购房”

亲属间参与宅院翻建时，若为无偿帮工，应明确 “无权属主张意图”，避免后续以 “出力” 为由索要折价款；若为有偿出资，需签订《补充协议》，约定 “出资金额、是否折算为份额或需返还”，留存转账记录、书面约定，防止纠纷。

尊重分家约定，秉持诚信原则

家庭成员应遵守分家时的约定，不可因房价上涨、亲属去世等原因否认已生效的分家事实，若对权属有异议，需提交充分证据，而非违背诚信随意主张，否则可能承担败诉后果（如本案陈明）。

（三）权属争议维权：紧抓 “分家单 + 占有事实” 核心证据

核心证据优先提交

起诉确权时，优先提交《分家单》、长期居住证明（如户口本、物业费单据）、另案生效文书（如本案 A 号调解书、B 号判决书），证明 “权属来源合法、长期实际占有”；

反驳对方主张需针对性举证

针对对方 “出资、养老房” 等主张，需结合证据反驳：如对方称 “出资”，可举证 “对方自述是帮助行为”；对方称 “养老房”，可举证 “分家单明确归属 + 长期居住事实”，削弱对方主张的可信度。

（四）核心提醒：农村宅院确权 “分家单是基础，事实是支撑”

本案中陈阳胜诉的核心，在于 “39 年前的分家单合法有效 + 长期居住的事实 + 其他亲属认可”；陈明败诉的关键，在于 “无证据反驳分家约定，帮助行为不能主张权属”。这警示所有参与者：

✅ 分家时务必签订书面协议，明确权属；

❌ 不可随意否认已生效的分家约定，或以帮工为由索要折价款；

⚠️ 遇到权属争议，及时咨询律师，梳理 “分家单 + 占有证据”，依法维护合法权益。

农村宅院承载着家庭记忆与财产权益，唯有尊重分家约定、留存证据、秉持诚信，才能减少亲属间的权属纠纷，维护家庭和睦与农村财产秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）