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买家花 6452 万买朝阳核心区豪宅，签意向书、付全款、收房入住 4 年，却因房屋有抵押、开发商拖延无法过户，起诉 “要求开发商协助过户、银行注销抵押、赔偿 5.1 万保全费”，开发商辩称 “抵押导致无法过户，不担责”，银行称 “无正式合同，抵押权优先”，法院最终判决 “银行 15 日内注销抵押，开发商 15 日内协助过户，还需付保全费”！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “港籍买家符合商品房消费者条件，抵押银行同意销售即丧失追及权”，为 “高价定向开发商品房过户受阻” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

购房签约与全款支付

2020 年 5 月，港籍买家陈曦（原告，胜诉方）与乙公司（销售方）签订《商品房 / 车位认购意向书》，约定 “陈曦购买乙公司委托甲公司（开发商）定向开发的‘朝阳一号房屋’（含 2 个车位），房屋总价 3323.0912 万元、车位 54 万元、装修费 3075.0211 万元，合计 6452.1123 万元”，意向书明确 “房屋位置、价款、付款方式、交付时间” 等核心条款，具备商品房买卖合同主要内容。

签约当日，陈曦按约付款：① 向乙公司转 3377.0912 万元（含车位款）；② 向乙公司指定的丙公司转 3075.0211 万元（装修费），乙公司、丙公司均出具加盖公章的收据，确认 “收到全款”。

收房与过户受阻

2020 年 12 月 9 日，甲公司向陈曦出具《房屋交付通知书》，陈曦收房后装修入住，至今实际居住，期间按时缴纳物业费、水电费，持有房屋钥匙及相关使用凭证。

陈曦多次要求甲公司、乙公司办理过户，却遭推诿：① 甲公司称 “房屋抵押给丁银行（抵押权人），未获单套同意销售函，无法签正式合同”；② 丁银行称 “陈曦与甲公司无正式买卖合同，抵押权优先，不同意注销抵押”；③ 2022 年 11 月，“朝阳一号房屋” 因甲公司债务被北京三中院查封，陈曦提执行异议，2024 年北京高院终审判 “不得执行该房屋”，查封障碍消除。

关键证据支撑

定向开发背景：甲公司与乙公司签《定向开发合作协议》，约定乙公司委托甲公司开发案涉项目，乙公司有权销售，甲公司对销售行为知情且认可；

银行同意销售：2020 年 10 月丁银行向朝阳房管局出具《同意抵押房屋办理现房销售备案的声明》，明确 “同意‘朝阳一号房屋’在内的房屋办理销售备案”；

消费者身份：陈曦虽为港籍，但名下无其他住房，购房用于自住，北京高院生效判决已确认其 “商品房消费者” 身份。

（二）原告诉求与被告答辩

原告陈曦诉求

① 判令甲公司、乙公司协助办理 “朝阳一号房屋” 产权过户手续；

② 判令丁银行注销 “朝阳一号房屋” 抵押登记并协助过户；

③ 判令甲公司、乙公司支付保全保险费 51617 元；

④ 本案诉讼费由三被告承担。

被告答辩理由

甲公司（开发商，败诉方）：认可应协助过户，但称 “抵押未注销是丁银行原因，非自身责任，不承担保全费”，未提交 “已积极协调银行注销抵押” 的证据；

乙公司（销售方，败诉方）：承认意向书合法有效、已收全款，但称 “需丁银行注销抵押后才能过户，请求法院宽限时间，不同意付保全费”；

丁银行（抵押权人，败诉方）：辩称 “陈曦与甲公司无正式买卖合同，签约时银行未出具同意销售函，陈曦购房有过错，抵押权优先”，但无法反驳 “后续出具同意销售声明” 的法律效力。

（三）第三人（丙公司）陈述

丙公司述称：已按协议完成房屋装修并交付陈曦，陈曦验收入住，自身仅收取装修费，与过户无关，不承担责任。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈曦与乙公司签订的《商品房 / 车位认购意向书》是否构成合法有效的房屋买卖合同关系？

陈曦作为港籍买家，是否符合 “商品房消费者” 条件，物权期待权能否优先于丁银行抵押权？

甲公司、乙公司是否应协助过户并承担保全费，丁银行是否应注销抵押？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《执行异议和复议规定》第二十九条，结合《民法典》相关规定，从三方面突破争议：

意向书构成合法房屋买卖合同，无需再签正式合同

依据《商品房买卖合同司法解释》第五条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”：

案涉《意向书》明确 “房屋位置、总价、付款方式、交付时间”，涵盖买卖合同核心条款；

陈曦已付清 6452 万元全款，乙公司、丙公司出具收款收据，甲公司实际交房，双方以 “付款 + 交房” 的行为履行了合同主要义务，无需再签正式合同即可认定买卖关系成立。

陈曦属商品房消费者，物权期待权优先于抵押权

依据《执行异议和复议规定》第二十九条 “商品房消费者需满足：查封前签合同、付 50% 以上房款、用于居住且无其他住房”：

身份合法：陈曦虽为港籍，但北京对港籍人士购房无禁止性规定，且其名下无其他住房，购房用于自住，北京高院生效判决已确认其消费者身份；

付款达标：6452 万元为全款，远超 “50% 房款” 要求；

抵押权失效：丁银行 2020 年 10 月出具《同意销售声明》，同意 “朝阳一号房屋” 销售，依据《民法典》第四百零六条 “抵押权人同意转让抵押财产的，丧失对抵押物的追及效力”，丁银行无权再以抵押权阻碍过户，仅能就售房款主张权利。

甲公司、乙公司需协助过户并承担保全费，丁银行必须注销抵押

过户义务：甲公司是房屋登记权利人、乙公司是销售方，《定向开发合作协议》约定 “甲公司配合过户”，且甲公司交房行为视为认可买卖关系，二者需共同履行过户义务；

保全费承担：陈曦支付 51617 元保全费，是因甲公司、乙公司拖延过户、丁银行拒注销抵押，为防止房屋被二次查封而支出的必要费用，依据《民法典》第五百七十七条 “违约方应赔偿守约方合理损失”，应由二公司承担；

抵押注销：丁银行同意销售后，抵押物交换价值已通过陈曦付款实现，注销抵押是其法定义务，不得以 “签约时未出具同意函” 反悔。

三、裁判结果

第三人丁银行股份有限公司北京分行于本判决生效后十五日内，注销其在北京市朝阳区 “朝阳一号房屋” 上设立的全部抵押登记；

被告甲公司、乙公司于抵押登记注销后十五日内，共同协助原告陈曦将北京市朝阳区 “朝阳一号房屋” 过户登记至陈曦名下；

被告甲公司、乙公司于本判决生效后十五日内向原告陈曦支付保全保险费 51617 元；

本案诉讼费由被告甲公司、乙公司、第三人丁银行共同承担。

四、案件启示

（一）购房人（尤其是外籍 / 港籍）：买 “定向开发豪宅” 避坑 “四要点”

签意向书明确 “核心条款 + 过户义务”

购买定向开发房屋，即使签的是 “意向书”，也需明确：① 开发商（登记权利人）、销售方（委托方）的共同过户义务，约定 “过户时限及逾期违约金（如‘逾期一日按房款万分之一赔偿’）”；② 抵押银行的注销抵押义务，若银行已同意销售，需将《同意销售声明》作为附件，明确 “银行应在收房后 30 日内注销抵押”（本案中陈曦因意向书未明确银行义务，多走执行异议程序）。

付款留 “完整凭证”，区分款项性质

按约定向指定账户付款，每笔转账备注 “购房款（朝阳一号房屋）”“装修费（朝阳一号房屋）”，要求收款方出具加盖公章的收据，留存 “银行流水、收据原件”，证明 “已完全履行付款义务”（本案中陈曦的全款凭证，是法院认定其消费者身份的关键）。

收房后 “留存使用证据”，及时主张过户

收房时签署《房屋交付确认书》，留存 “物业费、水电费缴费记录、装修合同”，证明 “合法占有”；收房后 3 个月内书面催告开发商、销售方办理过户，留存 “催告函、快递记录”，避免超过诉讼时效（本案中陈曦收房后持续主张，未错过维权时机）。

外籍 / 港籍买家：提前核查 “购房资格”

购房前通过中介或住建部门确认 “外籍 / 港籍购房政策”，留存 “购房资格核验通过证明”，避免因 “身份问题” 影响过户（本案中陈曦虽为港籍，但符合北京购房政策，未因身份受阻）。

（二）开发商 / 销售方：履约 “不推诿，主动消除障碍”

提前协调 “抵押注销”，不隐瞒风险

销售有抵押的定向开发房屋，需提前与银行约定 “注销抵押时限”，向购房人如实告知抵押情况，不可承诺 “能过户却拖延”；若因自身债务导致房屋被查封，需积极配合购房人提执行异议，避免扩大损失（本案中甲公司因拖延，不仅需协助过户，还需赔偿保全费）。

尊重 “消费者权益”，不滥用 “内部约定”

开发商与销售方的《定向开发合作协议》是内部约定，不得对抗购房人，开发商作为登记权利人，必须履行过户义务，不可用 “需签正式合同”“内部流程未走完” 推诿（本案中甲公司以 “未签正式合同” 抗辩，被法院驳回）。

（三）抵押银行：“同意销售” 即担责，不滥用抵押权

出具《同意销售声明》需明确 “注销时限”

同意抵押房屋销售时，需在声明中明确 “注销抵押的时限（如‘购房人付全款后 15 日内注销’）”，不可 “同意销售却拒注销”；若开发商未将售房款用于偿债，银行应向开发商追偿，而非阻碍购房人过户（本案中丁银行因未明确注销义务，被判强制注销）。

认可 “消费者优先”，不忽视生效判决

若购房人已被法院认定为 “商品房消费者”，即使房屋有抵押，银行也应配合注销抵押，不可仅以 “抵押权” 为由拒绝（本案中丁银行忽视陈曦的消费者身份，抗辩被法院驳回）。

（四）核心提醒：豪宅交易 “证据优先，消费者权益至上”

本案中陈曦胜诉的核心，在于 “意向书 + 全款 + 收房证据链完整，且属商品房消费者，银行同意销售丧失追及权”；开发商、银行败诉的关键，在于 “违约拖延、忽视消费者权益”。这警示所有参与者：

✅ 购房人需重视 “协议 + 证据”，明确各方义务，及时维权；

❌ 开发商、银行不可 “违约推诿、滥用权利”，否则需承担法律责任；

⚠️ 遇到高价、定向开发商品房纠纷，及时咨询律师，明确消费者身份认定标准，借助法律武器保护物权期待权。

豪宅交易涉及巨额资金，唯有各方秉持诚信、依法履约，才能减少 “付全款却无法过户” 的纠纷，保障购房人的合法居住权益，维护房地产市场交易秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）