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债权人胜诉后，债务人未履行 400 余万元还款义务，反而在判决生效后 10 天内将名下房产低价 “出售” 给同小区居民，合同载明房价 100 元、未约定过户时间，买房人未入住且房款由女儿支付 —— 债权人起诉 “确认合同无效、房屋返还”，债务人辩称 “生活所迫”，买房人称 “不知情、交易真实”，法院最终判决 “合同无效，房屋恢复登记至债务人名下”！近日，河北省霸州市人民法院审理此案，明确 “以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效，规避执行的财产转移行为不受保护”，为债权人维权提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

前期胜诉与执行规避背景

2022 年，王慧（原告，胜诉方）因 “附义务赠与合同纠纷” 起诉张莉（被告一，债务人），北京市朝阳区法院 A 号判决书、北京三中院 B 号判决书（2023 年 8 月 31 日生效）判令：张莉返还王慧赠与款 400 万元及利息、返还抚恤金 1 万元。张莉未履行判决，反而于 2023 年 9 月（判决生效仅 10 天内）与刘芳（被告二，买房人）签订房屋买卖合同，将名下 “霸州一号房屋”转移至刘芳名下。

房屋交易的可疑细节

两份合同矛盾：2023 年 8 月 20 日，张莉与刘芳签《房屋买卖合同》，约定房价 70 万元、全款支付；9 月 7 日，二人向不动产登记部门提交《霸州市存量房买卖合同》，载明房价 100 元，同日签订《资金监管协议》，约定监管资金 100 元，刘芳仅支付 100 元监管款。

交易流程异常：张莉与刘芳自称 “同小区遛狗相识”，无其他信任基础，却在刘芳未付定金、未约定过户时间的情况下，于 9 月 8 日直接将房屋过户至刘芳名下；刘芳称 “无购房能力”，70 万元房款由女儿刘敏分 7 笔支付（2023 年 9 月 8-9 日），且付款前刘敏账户有大额现金存入（18.7 万元、30 万元），刘芳过户后至今未入住房屋。

税务与监管矛盾：刘芳按房屋评估价缴纳契税 8176 元（非 100 元合同价），霸州房屋交易中心工作人员称 “100 元是监管流程形式，税务按评估价算”，但张莉、刘芳无法解释 “为何用 100 元合同规避正常资金监管”。

原告诉求与被告答辩

原告王慧诉求：① 确认张莉与刘芳 2023 年 9 月 7 日签订的《霸州市存量房买卖合同》无效；② “霸州一号房屋” 恢复登记至张莉名下；③ 诉讼费由二被告承担。

被告张莉答辩：称 “丈夫患病 8 年花光积蓄，卖房是生活所迫，无恶意串通”，但未提交 “急需用钱” 的紧急支出凭证（如医疗费、债务凭证）。

被告刘芳答辩：称 “交易真实，70 万元是市场价，100 元合同是按监管中心建议填写，不知情张莉的债务情况”，但无法解释 “未入住、房款由女儿支付且有大额现金存入” 的合理性。

二、案件分析

（一）争议焦点

张莉与刘芳签订的《霸州市存量房买卖合同》是否属于 “以虚假意思表示实施的民事法律行为”？

案涉房屋交易是否存在规避执行的恶意，合同应否认定无效？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《民法典》第一百四十六条 “行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，结合交易细节认定合同无效：

100 元合同价构成虚假意思表示，无真实交易合意

正常房屋交易中，82.49㎡住宅按市场价约 70 万元，而登记备案的合同约定 100 元，显著低于合理价格，且与刘芳实际支付 70 万元、按评估价缴契税的行为矛盾；

张莉、刘芳自称 “为规避资金监管 1 个月到账期写 100 元”，但未提交监管中心要求 “必须写 100 元” 的证据，工作人员通话录音仅提及 “监管按合同金额算”，无法佐证 “100 元是合理操作”，反而印证 “100 元是形式化填写，非真实价格”。

交易流程不符合常理，体现规避执行意图

时间节点异常：张莉在 8 月 31 日二审败诉后，9 月 7 日即完成房屋过户，间隔仅 10 天，且未履行生效判决的还款义务，明显具有 “转移财产、规避执行” 的时间关联性；

信任基础与风险管控矛盾：二人仅 “遛狗相识”，无亲属、好友关系，却在刘芳未付定金、未约定过户时间的情况下，直接办理过户，不符合一般房屋买卖的风险防范逻辑（通常会先收定金、明确过户节点）；

买房人未实际占有：刘芳过户后至今未入住，也未出租，与 “购买住宅用于居住” 的正常目的不符，进一步佐证 “交易非真实需求”。

房款支付存在疑点，无法证明真实对价关系

付款主体异常：刘芳称 “无购房能力”，70 万元全部由女儿刘敏支付，且刘敏付款前账户有大额现金存入（18.7 万元、30 万元），无合理资金来源解释，无法排除 “资金循环、虚假支付” 的可能；

付款时间与过户倒挂：房屋 9 月 8 日过户，刘敏 9 月 8-9 日才分笔付款，不符合 “先付款后过户” 或 “同步进行” 的正常交易习惯，更像 “先过户再补形式付款”，规避执行痕迹明显。

三、裁判结果

被告张莉与被告刘芳于 2023 年 9 月 7 日签订的《霸州市存量房买卖合同》无效；

被告刘芳于本判决生效后 10 日内，协助被告张莉将位于河北省霸州市一号房屋” 恢复登记至被告张莉名下；

本案诉讼费由被告张莉、刘芳共同承担。

四、案件启示

（一）债权人：胜诉后紧盯债务人财产，发现转移及时维权

动态跟踪财产线索

判决生效后，通过 “全国不动产登记查询”“企查查 / 天眼查” 等工具，定期核查债务人的房产、车辆、股权等财产情况，一旦发现 “低价转让”“快速过户” 等异常，立即固定证据（如买卖合同、过户记录），30 日内提起 “确认合同无效 + 返还原物” 诉讼，避免错过财产保全时机。

重点关注 “异常交易” 特征

若债务人交易符合以下情形，大概率涉嫌规避执行：① 交易价格显著低于市场价（如本案 100 元）；② 交易对象为 “泛熟人”（同小区、远亲），无深厚信任基础；③ 过户后买方未实际占有（未入住、未出租）；④ 付款主体非买方本人、资金来源可疑（大额现金存入）。

（二）买房人：警惕 “低价房” 风险，避免卷入虚假交易

严格核查房屋背景

购房前务必：① 查房屋是否被查封、抵押（通过 “不动产登记中心” 查询）；② 查卖方是否有未履行的生效判决（中国执行信息公开网）；③ 要求卖方提供房产证原件、婚姻证明，确认无权属争议。

规范交易流程，拒绝 “形式化合同”

不签订 “阴阳合同”（备案价与实际价不一致），即使监管中心建议 “低填金额”，也需签订《补充协议》明确真实价格，留存 “监管中心工作人员建议” 的录音、聊天记录，避免被认定 “虚假意思表示”；

按正常流程付款：先付定金（不低于总房款 5%）、过户时付尾款，且从本人账户支付，留存银行流水，避免委托他人付款（尤其是大额现金存入后付款）；

过户后及时入住或办理出租，留存物业费、水电费缴费记录，证明 “真实占有”，降低被认定 “虚假交易” 的风险。

（三）核心提醒：虚假交易难避责，法律不保护 “恶意串通”

本案中，张莉试图通过 “100 元合同 + 快速过户” 规避 400 余万元债务，刘芳忽视交易异常参与其中，最终导致合同无效、房屋返还，还需承担诉讼费。这警示：

✅ 债务人应主动履行生效判决，转移财产规避执行不仅无效，还可能构成 “拒不执行判决、裁定罪”（涉案金额超 10 万元即可立案）；

❌ 买房人勿贪 “低价房” 小利，一旦卷入虚假交易，不仅房钱两空，还可能被列为 “失信被执行人”；

⚠️ 法院对 “规避执行的虚假交易” 审查日趋严格，仅凭 “口头解释”“流程瑕疵” 无法免责，唯有真实、合规的交易才能受法律保护。

在 “执行难” 背景下，债权人需主动维权，买房人需谨慎避坑，唯有各方遵守法律边界，才能避免 “赢了官司拿不到钱”“买了房却被返还” 的双重困境。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）