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同村村民 2001 年签订《买卖房屋契约》，以 6000 元购买 5 间北房 + 5 间东厢房，2009 年全额翻建房屋，2024 年起诉 “确认合同有效”，卖房人及亲属辩称 “房屋是父母与兄长共建，卖房人无权处分，合同无效”，法院最终判决 “确认合同有效”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “同村村民间宅基地房屋买卖合法，卖房人实际控制房屋 + 买房人善意信赖，合同有效”，为 “农村宅基地房屋买卖多年后合同效力纠纷” 提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告田芳（购房村民，胜诉方）诉称：

判令确认与被告周强（卖房村民）2001 年 1 月 8 日签订的《买卖房屋契约》有效；

本案诉讼费由周强承担。

事实依据：

合法买卖，手续齐全：

田芳与周强均为A村村民，2001 年 1 月 8 日签订《买卖房屋契约》，约定 “周强将本村宅基地上 5 间北房、5 间东厢房以 6000 元出售给田芳，房款当场付清，院内椿树、杨树归田芳所有”，村委会负责人李刚、契约执笔人张涛在场见证并签字，契约内容明确、双方自愿；

2001 年 11 月 17 日，田芳户口迁入涉案房屋（原地址：A村 18 号，2004 年村集体重新排号变更为 25 号），户籍性质为农业户口，符合 “同村村民购买宅基地房屋” 的主体要求。

长期占有使用，全额翻建：

购房后田芳一直居住在涉案房屋，2009 年 9 月将原房屋全额翻建为 “两排北房各 5 间”，A村委会 2015 年出具《证明》，明确 “房屋由田芳使用，未办集体土地使用证”，翻建时无任何人提出异议；

争议源于 “亲属否认买卖”：

涉案房屋宅基地原登记在周强名下（1996 年《土地登记申请书》载明使用权申请人为周强），因村集体未统一办理过户，现周强及亲属以 “房屋非周强个人所有” 为由否认买卖效力，田芳为保障交易合法性起诉。

（二）被告及第三人答辩理由

被告周强（卖房人，败诉方）辩称：

“涉案房屋” 是父亲周建国（2003 年去世）、母亲吴兰（2013 年去世）与兄长周军（第三人）共同出资建造，自己不是房屋唯一权利人，无权出售，合同无效。

第三人周军、周丽、周敏（周强兄弟姐妹）述称：

意见同周强一致，主张 “房屋是父母与周军共建，2001 年买卖时父母不在场，不知情”；

田芳 2009 年翻建房屋时未告知，自己也是近期才知晓买卖事宜，合同损害其继承权。

（三）法院查明关键事实

买卖与履约证据：

《买卖房屋契约》原件有周强（卖房人）、田芳（买房人）及见证人（村委会李刚、执笔人张涛）签字，约定内容清晰，田芳主张 “6000 元当场付清”，结合 2001 年田芳户口迁入、长期居住的事实，法院采信 “房款已付清”；

村委会 2015 年《证明》显示 “2009 年田芳翻建涉案房屋”，周强及第三人虽不认可，但未提交反证；

宅基地与户籍事实：

1996 年《土地登记申请书》载明 “涉案房屋” 宅基地使用权申请人为周强，周强在本村另有一处宅基地（1996 年购买供销社房屋），符合 “一户一宅” 政策，有权处分涉案宅基地房屋；

田芳 2001 年户口迁入涉案房屋，至今为A村农业户口，符合 “同村村民购买宅基地房屋” 的主体条件；

亲属知情的合理性：

周建国、吴兰生前长期在周军家居住（周军房屋与涉案房屋相邻），田芳 2001 年购房、2009 年翻建，历时多年，周强及第三人主张 “父母与自己均不知情”，与 “同村居住、房屋相邻” 的常理不符，法院不予采信；

周强及第三人提交的 “张涛、张守德书面证明”，因证人未出庭，无法核实真实性，法院不予采纳；田芳提交的 “刘立华书面说明、李刚通话录音”，虽证人未出庭，但结合村委会证明、户籍记录，可佐证买卖真实性。

二、案件分析

（一）争议焦点

田芳与周强签订的《买卖房屋契约》是否有效？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

《买卖房屋契约》合法有效，符合农村宅基地房屋买卖规则

依据《民法典》第一百四十三条 “具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，及《土地管理法》第六十二条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”：

主体合法：田芳与周强均为A村村民，田芳是农业户口，符合 “同村村民购买宅基地房屋” 的主体要求；周强在本村另有宅基地，处分涉案房屋后不违反 “一户一宅” 政策，具备处分资格；

意思真实：《买卖房屋契约》有双方及村委会见证人参签，田芳当场付清房款后，立即户口迁入、实际居住，2009 年翻建房屋时周强及亲属均未提出异议，可见买卖是双方真实意愿，无胁迫、欺诈情形；

无无权处分：宅基地使用权登记在周强名下，周强实际控制房屋并完成交付，田芳作为善意买房人，有理由相信周强有权处分；周强及第三人主张 “房屋是父母与周军共建”，但未提交 “共建协议、出资凭证（如建材发票、施工记录）” 等关键证据，且周建国、吴兰生前从未就房屋权属提出过主张，故 “无权处分” 抗辩不成立。

三、裁判结果

确认原告田芳与被告周强于 2001 年 1 月 8 日签订的《买卖房屋契约》有效；

本案诉讼费由被告周强承担。

四、案件启示

（一）农村宅基地房屋购买人：避坑 “三要点”

签合同必留 “三重见证”，锁定处分权

签订《房屋买卖契约》时，需：① 要求宅基地使用权登记人（如本案周强）及家庭成员（若有共有人）全部签字；② 邀请村委会负责人（村长 / 村支书）及 2 名以上同村村民见证，签字并加盖村委会公章；③ 明确 “房款支付方式（优先银行转账，备注 ‘购房款 + 房屋地址’）、交付时间、附属物归属”，避免 “亲属事后主张无权处分”（本案中田芳因有村委会见证，成为合同效力的核心支撑）；

及时 “户口迁入 + 实际占有”，留存使用证据

购房后尽快办理户口迁入（农村户口迁移需村委会同意，可同步申请），实际居住后妥善保存 “物业费、水电费缴费记录”“翻建审批手续（如有）”“村委会居住证明”，这些证据能直接证明 “合法占有使用”，反驳 “不知情” 抗辩（本案中田芳 2001 年迁户、2009 年翻建，成为法院采信买卖真实性的关键）；

关注宅基地过户动态，补签责任条款

若村集体统一办理宅基地使用权过户，第一时间联系卖房人配合，提交《买卖契约》、村委会证明等材料；若暂无法过户，需与卖房人签订《补充协议》，约定 “未来政策允许时，卖房人有义务协助过户，逾期按已付房款日万分之一支付违约金”，避免长期权属不清。

（二）农村宅基地房屋出卖人：履约 “两底线”

处分前核查 “房屋权属”，不隐瞒共有事实

出售房屋前，需确认 “房屋是否为个人单独所有”，若涉及父母、兄弟姐妹共建，必须取得所有共有人书面同意（签字按手印），并在《买卖契约》中注明 “共有人同意出售”；不可擅自处分共有房屋，否则可能因 “无权处分” 导致合同无效，还需赔偿买房人损失（本案中周强因无证据证明 “共有”，且隐瞒处分事实，最终败诉）；

履约不反悔，尊重长期交易事实

收取房款并交付房屋后，不得因 “房价上涨”“亲属反对” 反悔；若买房人后续翻建房屋，应积极配合办理手续，不可在多年后以 “不知情” 否认买卖（本案中周强及亲属主张 “不知情翻建”，因与 “同村居住、房屋相邻” 常理不符，未被法院采信）。

（三）农村宅基地房屋共有人：知情 “早主张”，避免时效风险

及时关注房屋动态，超时效丧失权利

若房屋涉及共有，需主动了解房屋使用情况，若发现 “被擅自出售”，应在知道权利被侵害之日起 3 年内起诉（主张合同无效或分割售房款）；若买房人已长期居住（超过 10 年）、翻建房屋，且共有人从未提出异议，可能因 “诉讼时效届满” 或 “善意取得” 丧失权利（本案中周强亲属若真不知情，2001 年至 2024 年已超 23 年，早已超过诉讼时效）；

举证 “共有事实” 需充分，口头主张无效力

主张 “房屋共有” 需提交 “共建协议、出资凭证（如购买建材的发票、施工人员证言）、村委会出具的共建证明” 等书面证据，仅口头说 “父母与兄长共建”，无任何证据支撑，法院不会认可（本案中周强及第三人因无共有证据，主张被直接驳回）。

（四）核心提醒：农村房屋买卖 “主体、意思、证据” 缺一不可

本案中田芳胜诉的核心，在于 “同村村民主体合法 + 合同有见证 + 长期占有使用 + 证据链完整”；周强及第三人败诉的关键，在于 “无共有证据 + 主张违背常理”。这警示所有农村房屋交易参与者：

✅ 购买人需重视 “合同规范 + 证据留存”，确保交易合法合规；

❌ 出卖人不可 “隐瞒权属 + 事后反悔”，否则需承担法律责任；

⚠️ 共有人需 “及时主张权利 + 留存共有证据”，避免因懈怠丧失权益。

农村宅基地房屋是农民重要的生活保障，其买卖需严格遵循 “同村村民、一户一宅、意思真实” 原则。只有各方秉持诚信、依法行事，才能减少多年后的纠纷，维护农村房屋交易秩序与家庭和谐。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）