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公司先后两次支付 45 万购房意向金，开发商因政策限制未取得预售证、9 年未签正式合同，起诉要求 “解除预约关系 + 退 45 万 + 付利息”，开发商辩称 “政策原因不可归责双方，不付利息”，法院最终判决 “解除预约合同 + 退 45 万 + 按 LPR 付利息”！近日，北京市某法院审理此案，明确 “开发商未促成签约且拒不退款构成违约，政策原因不免除利息赔偿责任”，为商业办公用房意向金纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告恒业公司（购房方，胜诉方）诉称：

确认与被告鑫源公司（开发商）的预约合同关系于 2024 年 10 月 30 日解除；

判令鑫源公司返还购房意向金 45 万元；

判令鑫源公司支付利息（以 45 万元为基数，自 2024 年 10 月 30 日起至实际付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

本案诉讼费由鑫源公司承担。

事实依据：

预约关系建立：2015 年 7 月 29 日，恒业公司因经营需要，与鑫源公司达成 “购买其开发的商业办公用房（下称‘五号商办房’）” 的口头意向，当日通过 POS 机刷卡支付 15 万元意向金，鑫源公司出具收据载明 “收到恒业公司公寓意向金 15 万元”；

意向金追加：2017 年 4 月 17 日，应鑫源公司 “加快项目推进需追加意向金” 的要求，恒业公司再次刷卡支付 30 万元，鑫源公司出具收据载明 “收到恒业公司公寓意向金 30 万元”，累计支付 45 万元；

违约事实：自 2015 年至 2024 年，恒业公司多次主动与鑫源公司沟通 “签订正式商品房买卖合同”，但鑫源公司始终以 “项目手续未完善”“未取得预售许可证” 为由拖延，从未就合同条款进行实质性磋商；2023 年起，恒业公司因项目搁置要求退还 45 万元意向金，鑫源公司以 “资金紧张” 推诿，直至起诉仍未退款；

政策争议澄清：鑫源公司主张 “2017 年北京商办房政策限制小面积销售” 导致无法签约，但恒业公司购买的 “五号商办房” 符合政策规定的面积标准，且鑫源公司未举证证明 “政策直接导致无法签约”，本质是其自身未完成项目审批，与政策无关。

（二）被告（鑫源公司）答辩理由

鑫源公司辩称，同意解除预约合同及返还 45 万元意向金，但不同意支付利息，理由如下：

无法签约系政策原因：2017 年 3 月北京市住建委发布《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，禁止商办房小面积销售，导致双方约定的 “五号商办房” 无法按原计划销售，属于 “不可归责于双方的客观原因”；

利息无约定且无过错：双方未约定 “未签约需支付利息”，且自己并非故意拖延，是政策变化导致履约不能，主观无过错，不应承担利息损失；

恒业公司未及时止损：恒业公司在 2017 年政策出台后未及时主张解除，直至 2024 年才起诉，扩大了利息损失，该部分损失应由其自行承担。

（三）法院查明关键事实

预约关系与意向金证据：

鑫源公司出具的两张收据（2015 年 15 万、2017 年 30 万）真实有效，载明 “公寓意向金”，明确指向 “未来签订商业办公用房买卖合同”，可确认双方存在合法有效的预约合同关系；

恒业公司提交的 POS 机刷卡记录、财务付款凭证，佐证 “45 万元意向金已实际支付”，鑫源公司对收款事实无异议；

签约与退款证据：

恒业公司提交的 2018-2023 年沟通记录（邮件、微信）显示，其每年至少 2 次主动与鑫源公司磋商签约或退款，鑫源公司均以 “手续未齐” 回复，从未提出具体签约方案，可证明 “未签约系鑫源公司原因，非政策限制”；

鑫源公司未提交 “五号商办房因政策无法销售” 的证据（如住建委不予审批的书面文件），亦未证明 “曾就调整户型、面积与恒业公司协商”，无法证明政策是履约障碍；

合同解除时间：

恒业公司未提交 “起诉前曾书面通知解除合同” 的证据，法院依法认定 “2024 年 10 月 30 日（起诉状送达鑫源公司之日）为合同解除日”。

二、案件分析

（一）争议焦点

双方的预约合同关系是否成立且应解除？

鑫源公司是否应支付 45 万元意向金的利息？

“2017 年商办房政策” 是否构成鑫源公司不付利息的免责事由？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

预约合同成立且应解除，意向金需返还

依据《民法典》第四百九十条 “当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立” 及第五百六十三条 “当事人协商一致，可以解除合同”：

预约关系成立：恒业公司支付 45 万元意向金（履行主要义务），鑫源公司出具收据（接受义务履行），且收据明确 “公寓意向金”，指向未来签订商品房买卖合同，符合预约合同的核心特征，故预约合同合法有效；

解除条件成就：恒业公司要求解除，鑫源公司同意解除，属于 “双方协商一致解除”，法院应予确认，合同解除后，鑫源公司无法律依据占有 45 万元，应全额返还。

鑫源公司应支付利息，政策不构成免责事由

依据《民法典》第五百六十六条 “合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失” 及第一百八十条 “不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”：

利息是法定损失：45 万元意向金被鑫源公司占用 9 年，恒业公司产生资金占用利息损失，属于 “合同解除后的法定损失”，即使双方未约定，守约方也有权主张；

政策不属不可抗力：2017 年商办房政策是 “可预见的行业监管政策”，鑫源公司作为开发商，在 2015 年签约时应知晓商办房项目存在政策调整风险，且未举证证明 “政策直接导致无法签约”，故不能以政策为由免除利息赔偿责任；

利息起算时间合理：法院以 “起诉状送达日（2024 年 10 月 30 日）” 为利息起算点，既考虑 “恒业公司起诉前未书面解除” 的客观情况，又避免鑫源公司因 “拖延退款” 无限期占用资金，符合公平原则。

恒业公司无过错，未扩大损失

依据《民法典》第五百九十一条 “当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”：

恒业公司已尽止损义务：2017 年政策出台后，恒业公司持续与鑫源公司沟通签约或退款，未放任损失扩大；2024 年起诉是 “多次协商无果后的合理维权行为”，不存在 “故意拖延导致利息增加” 的情形，鑫源公司的 “扩大损失” 抗辩不成立。

三、裁判结果

确认原告恒业公司与被告鑫源公司之间的预约合同关系于 2024 年 10 月 30 日解除；

被告鑫源公司于本判决生效后七日内，向原告恒业公司退还购房意向金 450000 元；

被告鑫源公司于本判决生效后七日内，向原告恒业公司支付利息损失（以 450000 元为基数，自 2024 年 10 月 30 日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

本案诉讼费由被告鑫源公司承担。

四、案件启示

（一）商业办公用房购房方：意向金风险防控 “三要点”

明确预约内容，留存书面证据

支付意向金前，务必与开发商签订书面《预约协议》，明确 “意向金性质（可退 / 不可退）、签约期限、开发商需完成的前置义务（如取得预售证、项目审批）、未签约的退款条件及利息约定”，避免仅达成口头意向；若暂时无法签订书面协议，需要求开发商出具加盖公章的收据，注明 “意向金对应项目名称、预计签约时间”，并留存刷卡记录、沟通录音（本案中恒业公司因留存收据和沟通记录，成功证明预约关系）；

定期跟进进度，及时主张权利

支付意向金后，每 3-6 个月向开发商书面催告（邮件、函件），要求其书面回复 “项目进展及签约时间”，避免因 “长期不跟进” 导致超过诉讼时效；若开发商拖延超过 1 年，或明确表示 “无法签约”，应立即主张解除预约并要求退款，不可抱有 “项目会推进” 的侥幸心理（本案中恒业公司虽持续跟进，但未及时起诉，导致资金被占用 9 年，增加利息成本）；

警惕 “政策免责” 借口，要求举证

若开发商以 “政策变化” 为由拒绝签约或退款，需要求其提交 “政策文件、行政部门不予审批的书面通知” 等证据，证明 “政策与无法签约存在直接因果关系”；若开发商无法举证，可直接起诉，避免被 “政策借口” 拖延维权（本案中鑫源公司因无政策影响证据，利息抗辩被驳回）。

（二）商业办公用房开发商：履约诚信 “两底线”

不盲目收取意向金，如实披露项目风险

收取意向金前，需向购房方如实披露 “项目审批进度、预售证办理情况、潜在政策风险”，不可隐瞒项目问题；若预计 1 年内无法签订正式合同，不应收取意向金，或在《预约协议》中明确 “无法签约时的退款时限及利息赔偿标准”（本案中鑫源公司未披露项目审批问题，长期占用意向金，最终需额外支付利息）；

政策变化后积极协商，不推诿退款责任

若遇政策调整影响项目销售，应第一时间与购房方协商 “调整户型、延期签约或解除预约”，不可单方面拖延；若协商解除，需在约定时限内退还意向金，主动提出 “支付合理利息”，避免因 “恶意拖延” 引发诉讼，增加诉讼费、利息等额外成本（本案中鑫源公司拒付利息，最终仍需按 LPR 支付，得不偿失）。

（三）核心提醒：商业办公用房交易 “明预约，控风险”

本案中恒业公司胜诉的核心，在于 “留存意向金收据、持续沟通记录，证明开发商违约”；鑫源公司败诉的关键，在于 “无政策影响证据，拖延退款且拒付利息”。这警示所有商业办公用房交易参与者：

✅ 购房方需重视 “书面证据留存与及时维权”，避免资金长期被占用；

❌ 开发商不可 “隐瞒风险、拖延退款”，政策不是违约的 “保护伞”；

⚠商业办公用房受政策影响较大，交易前务必查询项目审批状态，签订《预约协议》时细化 “违约条款”，从源头减少纠纷。

商业办公用房交易涉及大额资金，且政策监管严格，只有双方都秉持诚信、规范操作，才能避免 “意向金难退、利息损失” 的纠纷，保障交易的合法与安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）