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业主花 1628 万买精装房，约定 2022 年 2 月交房，却迟至 9 月才收房，开发商辩称 “已交毛坯房无责”，装修公司称 “疫情等不可抗力免责”，业主起诉索赔 46 万违约金，法院最终判决 “开发商赔 36 万 + 装修公司在装修款范围内连带”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “捆绑签订的购房与装修合同属同一交易，开发商需对精装房交付负责”，为 “精装房拆分合同逾期交房” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告周明、吴芳（购房业主，胜诉方）诉称：

判令甲公司（开发商）、乙公司（装修公司）共同支付逾期交房违约金 368100.69 元（以购房款 14802921 元为基数，按日万分之一，自 2022 年 2 月 17 日计算至 2022 年 9 月 30 日，共 226 天）；

本案诉讼费由二被告承担。

事实依据：

合同签订背景：2021 年 3 月至 7 月，周明、吴芳在甲公司售楼处购房时，被销售人员指引 “必须同时签订购房与装修合同”，且未与乙公司单独磋商 ——2021 年 7 月 13 日与甲公司签《北京市商品房现房买卖合同》，约定购买昌平区 “昌平七号房屋”（414.89㎡，总价 14802921 元，毛坯交付时间 2021 年 6 月 17 日）；2021 年 3 月 19 日与乙公司签《装修合同》及补充协议，约定乙公司承接房屋装修，装修款 1484720 元，工期 8 个月（含电梯安装增期 2 个月），自乙公司收房次日起算，逾期按装修款日万分之一付违约金。

付款履约情况：周明、吴芳按约全额支付购房款（2021 年 5 月前分笔付清，甲公司开具全额发票）、装修款（2021 年 3 月付 1384720 元、5 月付 100000 元，乙公司出具收据），无任何违约行为。

逾期交房事实：

甲公司 2021 年 6 月 15 日向乙公司发《交付通知书》，却未直接通知周明、吴芳；2021 年 6 月 16 日乙公司单方出具《代收房确认书》，但周明、吴芳从未授权其代收毛坯房，且未收到任何收房通知；

装修合同约定 “工期 8 个月”，结合毛坯房约定交付时间，精装房应于 2022 年 2 月 16 日前交付，但甲公司、乙公司直至 2022 年 9 月 30 日才通知收房，逾期 226 天；

期间周明、吴芳多次沟通交房事宜，甲公司以 “已交毛坯房给装修公司” 推诿，乙公司以 “疫情、中高考等不可抗力” 拖延，均拒绝承担违约责任。

证据支撑：提交购房合同、装修合同及补充协议原件、付款发票 / 收据、甲公司向乙公司发的《交付通知书》（无业主签收记录）、2022 年 9 月 30 日《收房通知》、与二被告的沟通记录，以及甲公司同类案件判决（证明 “拆分购房与装修合同属捆绑交易，开发商需担责”）。

（二）被告答辩理由

甲公司（开发商）辩称：

购房合同约定 “毛坯房 2021 年 6 月 17 日前交付”，已按约通知乙公司代业主收房（2021 年 6 月 16 日乙公司确认代收），无逾期交房责任；

甲公司与乙公司是独立法人，装修合同是业主与乙公司的独立关系，不应与购房合同合并审理，甲公司无需对装修逾期担责；

业主主张的违约金基数（含装修款）无依据，且按购房款日万分之一计算过高，应调低至不超过购房款 2.5%（合同补充协议约定）。

乙公司（装修公司）辩称：

与甲公司无关联，仅按装修合同履约，2021 年 6 月代收毛坯房后，因 2021-2022 年疫情、两会、中高考等 “不可抗力”，工期应顺延 98 天，实际逾期仅 128 天；

即使违约，也仅应按装修款 1484720 元为基数计算违约金（1484720 元 × 日万分之一 ×128 天 = 19004.42 元），不应与甲公司承担连带责任。

（三）法院查明关键事实

合同关联性证据：周明、吴芳提交的售楼处录音、微信记录显示，甲公司销售人员明确 “购房必须签装修合同，乙公司是甲公司指定合作方”，业主未与乙公司磋商合同条款，装修款实际由甲公司售楼处工作人员引导支付，可证明 “购房与装修合同属同一交易，甲公司主导拆分合同”；

代收房无效证据：《装修合同》虽约定 “业主授权乙公司代收房”，但周明、吴芳当庭否认授权，乙公司未提交 “业主书面授权委托书”，甲公司也未举证 “已将代收事宜通知业主”，法院认定 “乙公司代收房行为对业主无法律效力”；

不可抗力不成立证据：乙公司主张的 “疫情、中高考” 等，未提交 “政府发布的停工通知、施工日志” 等证据，且 2021 年 6 月至 2022 年 2 月期间，昌平区无持续停工政策，中高考停工仅各 3 天，两会停工 5 天，合计仅 11 天，远不足其主张的 98 天，法院对 “不可抗力顺延工期” 不予认可；

交付时间认定：购房合同约定毛坯房 2021 年 6 月 17 日交付，装修合同约定工期 8 个月，故精装房应交付时间为 2022 年 2 月 16 日，实际交付时间 2022 年 9 月 30 日，逾期 226 天。

二、案件分析

（一）争议焦点

购房合同与装修合同是否属同一交易，甲公司是否需对精装房逾期交付担责？

乙公司代收房行为是否有效，逾期交房起算时间如何确定？

乙公司主张的 “不可抗力” 是否成立，违约金计算基数与责任形式如何认定？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

甲公司需对精装房交付担责，合同拆分不免除其义务

依据《民法典》第一百四十六条 “行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效” 及第五百零九条 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”：

甲公司为规避 “精装房交付责任”，拆分签订购房与装修合同，但业主是基于 “购买精装房” 的单一目的签约，且由甲公司主导合同签订、款项收取，应认定 “两合同属同一交易，甲公司是精装房交付义务主体”；

甲公司未直接通知业主收房，且乙公司代收房无合法授权，视为 “毛坯房未实际交付给业主”，甲公司以 “已交装修公司” 推诿，不符合 “全面履行义务” 要求，需对整体逾期交房担责。

乙公司代收房无效，逾期起算时间按精装房约定确定

依据《民法典》第一百七十一条 “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”：

乙公司无业主书面授权，代收房行为未获周明、吴芳追认，对业主无法律效力，毛坯房交付时间应视为 “2022 年 9 月 30 日业主实际收房时”；

装修合同约定 “工期自乙公司收房次日起算”，但因代收房无效，工期起算点应调整为 “购房合同约定的毛坯房交付日（2021 年 6 月 17 日）”，故精装房应交付时间为 2022 年 2 月 16 日，逾期起算时间为 2022 年 2 月 17 日。

不可抗力不成立，乙公司需在装修款范围内连带

依据《民法典》第一百八十条 “不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 及第五百一十八条 “连带债务人之间的份额难以确定的，视为份额相同”：

乙公司未提交 “政府停工通知、施工受阻记录”，主张的 “疫情、中高考” 仅短期影响，且可通过合理安排工期弥补，不构成 “不可抗力”，无权主张工期顺延；

乙公司收取装修款却未按期完成装修，是逾期交房的直接责任方之一，且无证据证明 “已将装修款转交甲公司”，故需在收取的装修款 1484720 元范围内，对甲公司的违约金债务承担连带责任；

违约金基数按 “购房款” 计算：合同补充协议约定 “逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算”，且装修款是独立费用，故以购房款 14802921 元为基数，计算 226 天（2022.2.17-2022.9.30），违约金为 14802921 元 ×0.0001×226 天 = 368100.69 元，未超过合同约定的 “最高不超过购房款 2.5%”（14802921 元 ×2.5%=370073.03 元），无需调低。

三、裁判结果

甲公司（开发商）于本判决生效后七日内，向周明、吴芳支付逾期交房违约金 368100.69 元；

乙公司（装修公司）在 1484720 元范围内，对上述第一项债务承担连带责任；

本案诉讼费由甲公司、乙公司共同承担。

四、案件启示

（一）购房业主：买精装房避坑 “三要点”

拒绝 “捆绑合同”，明确交付主体

购房时若开发商要求 “必须签装修合同”，需在合同中明确 “精装房整体交付时间、甲公司（开发商）为唯一交付责任主体”，避免出现 “开发商推给装修公司” 的情况；同时要求 “装修合同与购房合同加盖甲公司公章”，或由甲公司出具《担保函》，承诺对装修逾期担责（本案中业主未明确主体，导致二被告互相推诿）。

留存 “同一交易” 证据，反驳合同拆分

保存售楼处宣传资料（如 “精装交付” 海报）、销售人员沟通记录（录音、微信）、付款凭证（备注 “购房 + 装修款”），若开发商拆分签订合同，可凭上述证据证明 “两合同属同一交易，开发商需整体担责”（本案中业主的录音、同类案件判决成为关键证据）。

警惕 “代收件” 陷阱，亲自确认交付

合同中明确 “禁止开发商委托第三方代收房”，若必须委托，需签订书面《授权委托书》，并约定 “代收房后 3 日内开发商需书面通知业主”；收房时务必亲自查验，要求开发商出示 “竣工验收备案表、精装房验收报告”，拒绝 “毛坯代收 + 后期装修” 的模糊约定（本案中业主未授权代收，成功否定了乙公司的代收行为）。

（二）开发商：精装房履约 “两底线”

不拆分合同规避责任，明确交付标准

若销售精装房，应在《商品房买卖合同》中直接约定 “精装交付标准、交付时间、逾期责任”，避免拆分签订购房与装修合同；若合作第三方装修公司，需在合同中明确 “开发商对装修质量、工期承担连带责任”，并监管装修款使用，避免后期推诿（本案中甲公司因拆分合同，被认定为 “整体交付责任方”）。

依法履行通知义务，留存送达证据

向业主发送收房通知时，需采用 “书面快递 + 短信 / 微信” 双重方式，留存快递签收记录、短信回执，避免仅通知装修公司而不告知业主；若业主委托第三方代收，需核验书面授权委托书，并将代收情况同步告知业主（本案中甲公司未通知业主，导致代收行为无效）。

（三）装修公司：承接开发商合作项目 “两注意”

核实业主授权，拒绝 “代收件” 滥用

接受开发商委托代收毛坯房时，必须要求业主出具书面《授权委托书》，并留存原件；若开发商无法提供授权，应拒绝代收，避免因 “无权代理” 承担责任（本案中乙公司无授权代收，需对逾期担责）。

留存 “不可抗力” 证据，避免免责无据

若因疫情、政策等原因停工，需及时收集 “政府停工通知、施工日志、监理记录”，并书面通知业主与开发商 “工期顺延”，避免后期无法举证（本案中乙公司未留存证据，不可抗力主张被驳回）。

（四）核心提醒：精装房纠纷 “证据为王，主体明确”

本案中业主胜诉的核心，在于 “留存了捆绑交易证据，否定了无权代收行为”；而开发商、装修公司败诉，源于 “拆分合同规避责任、无证据支撑抗辩”。这警示所有参与者：

✅ 业主需重视 “合同条款明确性 + 证据留存”，避免被拆分合同套牢；

❌ 开发商不可 “拆分合同逃责”，装修公司不能 “无授权代收、无证据免责”；

⚠遇到 “精装房逾期”，及时起诉并提交 “交易关联性证据、违约事实证据”，必要时咨询律师，明确责任主体，最大化维护权益。

精装房交易涉及购房、装修双重环节，只有明确责任、规范合同、留存证据，才能避免 “逾期交房”“互相推诿” 的纠纷，保障业主的合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）