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买家花 1580 万买 418㎡精装豪宅，开发商逾期 491 天交房，起诉索要 85 万违约金，开发商辩称 “已交毛坯房，装修与己无关”，装修公司主张 “疫情等不可抗力应扣工期”，法院最终判决 “开发商赔 75.08 万，装修公司在 150.9 万范围内连带”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “开发商与关联装修公司应共同承担精装房逾期责任，不可抗力需有充分证据证明”，为精装房逾期交房纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告赵岩（胜诉方）诉称：

判令被告甲公司（开发商）赔偿逾期交房违约金 75.08 万元；

判令被告乙公司（甲公司指定装修方）在 150.896 万元装修款范围内对上述违约金承担连带责任；

本案诉讼费由二被告承担。

事实依据：

2021 年 4 月 21 日，赵岩与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买昌平区七号房屋（建筑面积 418.16㎡，单价 3.91 万元 /㎡，总房款 1580.58 万元），交付标准为 “精装房”，甲公司指定乙公司负责装修；

付款与装修约定：赵岩按约支付全额购房款 1582.97 万元（2021 年 8 月 8 日、9 月 19 日分三次支付，甲公司开具对应发票）；同日与乙公司签订《房屋空间优化改造及装饰装修合同》及补充协议，约定装修款 150.896 万元（含电梯安装 20 万），装修工期 8 个月（2021 年 8 月 10 日 - 2022 年 4 月 9 日），逾期按已付装修款万分之一 / 日支付违约金；

逾期事实：合同约定 “精装房交付日期为 2022 年 4 月 9 日前”，但甲公司未按约交付，直至 2023 年 6 月 16 日才通知赵岩收房，逾期 433 天（2022 年 4 月 10 日 - 2023 年 6 月 16 日）；期间赵岩多次沟通，甲公司以 “已交毛坯房” 推诿，乙公司以 “疫情等不可抗力” 拖延，均未履行交房义务；

关联关系：赵岩签约时不知乙公司独立存在，是在甲公司销售人员指引下签订装修合同、交纳款项，且乙公司代为接收房屋（2021 年 8 月 9 日代签《代收房确认书》），可见甲公司与乙公司存在关联，应共同承担责任。

（二）被告（甲公司、乙公司）答辩理由

甲公司辩称，不同意赔偿，理由如下：

交付标准为毛坯房：《商品房预售合同》明确约定 “房屋为毛坯交付”，装修合同是赵岩与乙公司的独立关系，与己无关，自己已在 2021 年 8 月 9 日将毛坯房交付乙公司，不存在逾期交房；

违约金过高且无依据：赵岩主张 “以总房款万分之一 / 日” 计算违约金，但毛坯房已交付，逾期是乙公司装修导致，不应以购房款为基数，且赵岩未提交实际损失证据；

车位问题已另案处理：赵岩提及的 “车位未签合同、未办产权” 与本案无关，且车位已建好可使用，初始登记未完成导致无法办证，属客观原因，不构成违约。

乙公司辩称，不同意连带赔偿，理由如下：

独立法律关系：与甲公司是独立法人，装修合同纠纷应另案审理，不应与房屋买卖合同合并处理；

不可抗力应扣工期：装修期间受新冠疫情、两会、中高考、节假日等影响，依据装修合同约定 “不可抗力导致工期延误应顺延”，应扣除相应天数，实际逾期天数远少于赵岩主张；

违约金计算错误：应按 “已付装修款 150.896 万元” 为基数，而非购房款，且赵岩未证明装修逾期造成的实际损失。

（三）法院查明关键事实

合同与关联证据：

《商品房预售合同》附件六虽写 “毛坯交付”，但结合甲公司宣传材料、系列案件判决及赵岩 “在甲公司指引下签订装修合同” 的事实，可佐证 “双方真实意思为购买精装房”，甲公司不能割裂房屋买卖与装修的关联关系；

2021 年 8 月 8 日，甲公司向乙公司发出《某家园交付通知书》，8 月 9 日乙公司代赵岩签署《代收房确认书》，但赵岩否认 “委托代收房”，且乙公司未实际开展装修，直至 2023 年 6 月 16 日甲公司才通知赵岩收精装房；

付款与工期证据：

赵岩提交的购房款发票（1582.97 万元）、装修款收据（150.896 万元）可证明 “已全额付款”，甲公司、乙公司对收款事实无异议；

乙公司主张 “不可抗力扣工期”，但未提交 “疫情封控通知、政府管制文件” 等充分证据，法院对其主张不予采信；

逾期天数核算：

精装房约定交付日为 2022 年 4 月 9 日，实际交付日为 2023 年 6 月 16 日，逾期天数为 433 天（2022 年 4 月 10 日 - 2023 年 6 月 16 日），按《商品房预售合同》约定 “已付购房款万分之一 / 日” 计算，违约金为 1582.97 万元 ×0.01%×433 天≈75.08 万元。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵岩购买的房屋是 “毛坯房” 还是 “精装房”，甲公司是否应承担逾期交房责任？

乙公司主张的 “不可抗力” 是否成立，是否应扣减工期？

乙公司是否应在装修款范围内承担连带责任？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

案涉房屋为精装房，甲公司构成根本违约

依据《民法典》第四百六十五条 “依法成立的合同，对当事人具有法律约束力” 及第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务应承担违约责任”：

真实意思优先：虽《商品房预售合同》写 “毛坯交付”，但赵岩在甲公司指引下与乙公司签订装修合同，且甲公司宣传材料、系列案件判决均证明 “案涉项目以精装房销售”，可见 “购买精装房” 是双方真实意思，甲公司不能以 “合同字面约定” 否认实质义务；

逾期事实明确：甲公司未在 2022 年 4 月 9 日前交付精装房，直至 2023 年 6 月 16 日才通知收房，逾期 433 天，违反 “精装房交付约定”，构成根本违约，应按 “已付购房款万分之一 / 日” 支付违约金。

乙公司 “不可抗力” 主张不成立，应承担连带责任

依据《民法典》第一百八十条 “不可抗力需同时满足‘不能预见、不能避免、不能克服’” 及第五百二十一条 “连带债务需基于共同意思或法律规定”：

无不可抗力证据：乙公司未提交 “疫情导致装修停工的政府文件、中高考管制影响施工的具体天数” 等证据，仅口头主张 “不可抗力”，不符合 “充分证据” 要求，法院不予采信，工期不得扣减；

关联关系导致连带：乙公司是甲公司指定的装修方，赵岩签约时不知其独立存在，且乙公司代为收房、收取装修款却未按约完成装修，与甲公司构成 “共同违约”，故法院判决乙公司在 “已收装修款 150.896 万元” 范围内承担连带责任。

三、裁判结果

被告甲公司于本判决生效后七日内，赔偿原告赵岩逾期交房违约金 750763.93 元；

被告乙公司在 1508960 元的范围内对上述第一项债务承担连带责任；

四、案件启示

（一）精装房买家：逾期维权 “三要点”

明确交付标准，留存关联证据

签订合同时，需在《商品房买卖合同》中明确 “精装房交付”，并注明 “装修方由开发商指定，开发商对装修质量及工期承担连带责任”；若装修合同与开发商指定的第三方签订，需保存 “开发商指引签约的录音、聊天记录”，证明 “房屋买卖与装修为同一交易目的”，避免开发商以 “独立合同” 推诿责任（本案中赵岩因留存签约指引证据，成功证明关联关系）；

固定逾期证据，明确损失范围

若开发商逾期交房，需及时保存 “交房通知、沟通记录、房屋租赁合同（证明租房损失）、同地段房屋租金价格” 等证据，证明实际损失；起诉时按合同约定主张违约金，若约定标准低于实际损失，可提交证据要求调高（如本案中合同约定标准合理，法院直接按约定支持）；

警惕 “不可抗力” 借口，要求举证

若开发商或装修公司以 “疫情、节假日” 等主张不可抗力，需要求其提交 “政府封控文件、停工通知、工期延误具体天数” 等证据，无充分证据的，法院不予采信，避免自身权益受损（本案中乙公司因无证据，不可抗力主张被驳回）。

（二）精装房开发商：履约管理 “两底线”

不割裂 “房屋买卖与装修”，承担连带责任

若以 “开发商 + 指定装修公司” 模式销售精装房，需在合同中明确 “对精装房交付承担整体责任”，不可在逾期后以 “已交毛坯房”“装修与己无关” 抗辩；应加强对装修公司的管理，监督装修进度，避免因装修逾期导致自身承担高额违约金（本案中甲公司因未监督装修，被判赔偿 75 万）；

规范 “不可抗力” 主张，留存充分证据

若确因疫情、政府管制等导致工期延误，需及时收集 “政府文件、停工记录、工期调整通知” 等证据，并书面告知买家 “工期顺延的原因及天数”，不可仅凭口头主张，否则将承担举证不能的后果（本案中乙公司因无证据，不可抗力主张未被支持）。

（三）装修公司：合作履约 “两注意”

明确责任边界，不替开发商 “背锅”

与开发商合作承接精装房项目时，需在合作协议中明确 “工期延误的责任划分”，若因开发商原因（如未按时交付毛坯房）导致装修逾期，需留存证据，避免独自承担责任；同时按约开展装修，及时向买家告知进度，不可擅自代签收房文件（本案中乙公司代签收房却未装修，被判连带）；

及时举证不可抗力，避免全额担责

若因客观原因导致装修逾期，需在第一时间收集 “不可抗力证据”，并与开发商、买家协商工期调整，书面确认顺延天数，避免后续纠纷中因 “无证据” 承担全部责任。

（四）核心提醒：精装房交易 “整体考量，证据为王”

本案中赵岩胜诉的核心，在于 “证明房屋买卖与装修的关联关系、留存全额付款证据、反驳不可抗力主张”；甲公司、乙公司败诉的关键，在于 “割裂交易关系、无不可抗力证据、未按约履行”。这警示所有交易参与者：

✅ 买家需重视 “关联证据留存”，避免开发商推诿；

❌ 开发商不可 “甩锅” 装修公司，需承担整体责任；

⚠ 精装房交易涉及多方主体，买卖双方及装修公司均需规范合同、诚信履约，才能减少逾期纠纷，保障交易顺利。

精装房承载着买家对 “拎包入住” 的期待，开发商与装修公司应秉持诚信，按约交付，才能赢得市场信任；买家也需提高证据意识，及时维权，才能在逾期时最大程度保障自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）