房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

帮朋友借名买经济适用房，17 年后配合过户却被拖欠 60 万补偿款，起诉索要时朋友反诉 “协议显失公平” 要求撤销并返还已付 50 万，法院最终判决 “朋友需再付 20 万补偿款”！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “早年借名买经适房协议有效，补偿款过高可酌情调整，但需支付合理补偿”，为借名买房后续补偿纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告李哲（胜诉方）诉称：

判令被告周明（朋友）、周阳（周明儿子）支付房屋过户补偿费 20 万元（注：原诉请 60 万，法院酌情调整后支持 20 万）；

判令周明支付逾期付款利息（以 20 万元为基数，自 2023 年 9 月 10 日起至实际支付之日止，按 LPR 计算）；

本案诉讼费由二被告承担。

事实依据：

2006 年，周明因无购房资格，提出借用李哲及妻子户口、名义购买朝阳区五号房屋（经济适用房），双方签订《协议》约定：周明支付 5 万元佣金，购房款 30.22 万元由周明全额支付，房屋产权归周明，满足过户条件后周明负责过户，李哲配合；

2008 年 1 月，五号房屋登记在李哲名下，但周明一直实际居住使用，期间因周明无购房资格，迟迟未办理过户，导致李哲无法享受经适房政策购买自有住房；

2021-2023 年，双方多次协商过户及补偿事宜，最终达成口头协议：李哲配合将房屋过户至周明儿子周阳名下，周明支付 110 万元补偿款（弥补李哲资格损失及房价上涨影响）；

2023 年 8 月 9 日，李哲按约与周阳签订《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋过户至周阳名下，周明当日支付 50 万元补偿款，并出具《欠条》承诺 “1 个月内付 50 万，年底付 10 万，合计再付 60 万”；

过户后周明拒不履行欠条约定，拖欠 60 万补偿款，经多次催讨仍不支付，故起诉维权。

（二）被告（周明、周阳）答辩及反诉诉求

周明辩称并反诉：

不同意支付剩余补偿款，主张 110 万补偿款 “显失公平”：自己每月仅 1000 多元养老金，为买房早已积蓄耗尽，2023 年协商时误以为 “李哲不配合过户就会失去房屋”，存在重大误解，才被迫同意高额补偿；

反诉请求：① 撤销 2023 年 8 月 9 日与李哲达成的 “110 万补偿款口头协议”；② 判令李哲返还已支付的 50 万补偿款；③ 若撤销不成立，请求将补偿款调整为 50 万（已付 50 万，无需再付）；

主张借名买房协议有效，李哲本就有配合过户义务，5 万元佣金已付清，110 万补偿款属于 “李哲借机获取暴利”，自己不堪重负。

周阳辩称：

未参与借名买房及补偿协商，仅是过户时的房屋受让人，与补偿款无关，不应列为被告；

对周明与李哲的补偿约定不知情，不同意承担付款责任。

（三）原告（李哲）对反诉的答辩

李哲辩称，不同意周明反诉请求：

110 万补偿款是双方 2021-2023 年多次协商的结果，不存在胁迫或误解：周明过户当天全家 4 人在场，主动支付 50 万并写欠条，过户前还主动发送过户材料，可见是自愿履行；

周明借名 17 年，导致李哲无法购买经适房，错过房价低位，补偿款是对实际损失的弥补，并非 “暴利”；

若协议被撤销，房屋过户失去合法依据，周明应返还房屋，但考虑实际情况，同意法院在 50-110 万之间酌情调整补偿款数额。

（四）法院查明关键事实

借名与履约细节：

2006 年《协议》真实有效，周明已支付 5 万元佣金及 30.22 万元购房款，房屋登记在李哲名下，周明实际居住至过户；

2023 年 8 月 9 日过户材料、《欠条》、微信聊天记录（2021-2023 年协商过程）可佐证 “110 万补偿款是双方真实意思表示”，周阳未参与协商，仅作为受让人配合过户；

补偿款合理性：

李哲因借名失去经适房购买资格，北京市经适房政策对申请人有严格限制，李哲的资格损失客观存在；

周明未提交证据证明 “受胁迫或重大误解”，其主张 “误以为会失去房屋” 无事实依据（法律规定借名买房人可通过诉讼主张过户）；

付款与过户情况：

2023 年 8 月 9 日房屋过户至周阳名下，周明当日转账 50 万，《欠条》明确剩余 60 万支付时间，周明后续未付款，构成违约。

二、案件分析

（一）争议焦点

周明与李哲达成的 “110 万补偿款口头协议” 是否可撤销？

周阳是否应承担补偿款付款责任？

补偿款数额是否过高，应如何调整？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

补偿协议不可撤销，周明反诉无依据

依据《合同法》第五十四条 “可撤销合同需满足‘重大误解、显失公平、欺诈胁迫’”：

无重大误解：周明作为完全民事行为能力人，2021-2023 年与李哲多次协商补偿事宜，且知晓 “可通过诉讼主张过户”，不存在 “误以为会失去房屋” 的误解；

无显失公平：李哲因借名失去经适房资格，17 年间房价上涨，补偿款是对资格损失及机会成本的弥补，周明自愿签订协议并支付 50 万，不符合 “显失公平” 要件；

无胁迫证据：周明未提交任何证据证明 “李哲胁迫其签订协议”，过户当天周明全家在场，主动出具欠条，进一步佐证协议是真实意思表示，故协议不可撤销，周明需继续履行。

周阳不承担付款责任，主体不适格

依据《合同法》第八条 “合同仅对当事人具有法律约束力”：

借名买房及补偿协议均发生在李哲与周明之间，周阳仅在过户时作为 “房屋受让人” 参与，未参与补偿协商，也未在欠条上签字，不属于补偿协议当事人，故李哲要求周阳付款无依据，周阳不承担责任。

补偿款数额过高，法院酌情调整为 70 万（已付 50 万，再付 20 万）

依据《合同法》第六十条 “当事人应按约定履行，但约定过高可酌情调整”：

李哲未提交证据证明 “110 万补偿款的具体构成（如资格损失金额、房价上涨损失）”，结合北京市经适房资格价值、房屋原购价（30.22 万）及周明经济状况，110 万确实超出合理范围；

法院综合 “李哲的资格损失、周明的履约情况、双方协商过程”，酌情将总补偿款调整为 70 万，扣除周明已付的 50 万，判决周明再付 20 万，既弥补李哲损失，又兼顾周明的支付能力，符合公平原则。

三、裁判结果

被告（反诉原告）周明于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）李哲补偿款 200000 元；

被告（反诉原告）周明于本判决生效后十日内，支付原告（反诉被告）李哲逾期付款利息（以 200000 元为基数，自 2023 年 9 月 10 日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；

驳回原告（反诉被告）李哲对被告周阳的全部诉讼请求；

驳回被告（反诉原告）周明的全部反诉请求（即 “撤销协议、返还 50 万、调整补偿款为 50 万” 不予支持）；

本案本诉诉讼费、反诉诉讼费由被告（反诉原告）周明承担。

四、案件启示

（一）借名买房双方：风险防控 “四要点”

签订书面借名协议，明确权利义务

借名时需签订协议，载明 “借名原因、房屋归属、过户条件、补偿约定”，尤其对 “因借名导致出名人资格损失” 的补偿方式（如 “过户时按市场价 10% 支付补偿”）作出约定，避免后续协商扯皮（本案中 2006 年协议未约定资格补偿，导致后续纠纷）。

及时办理过户，避免长期借名

借名人具备购房资格后，应在 3 个月内主动提出过户，出名人需配合；若借名人拖延过户，出名人可书面催告，明确 “逾期过户需按月支付资格占用费”，避免因 “长期借名” 导致损失扩大（本案中借名 17 年，是补偿款争议的重要原因）。

补偿协议需留存证据，避免口头约定

协商补偿时，优先签订书面《补偿协议》，明确 “补偿金额、支付时间、违约责任”，若为口头约定，需保存微信、短信聊天记录（如本案中李哲提交的 2021-2023 年聊天记录，成为胜诉关键），避免因 “无书面证据” 无法主张权利。

借名人勿滥用 “显失公平” 抗辩

补偿款是对出名人资格损失的弥补，借名人应理性协商，不可在自愿支付部分款项后，以 “显失公平” 为由反诉撤销，否则将因 “无证据证明胁迫或误解” 承担败诉后果（本案中周明反诉被驳回，还需额外支付 20 万）。

（二）出名人（如李哲）：权益保护 “两注意”

明确资格损失，理性主张补偿

出名人需了解 “经适房、共有产权房” 等政策性住房的资格价值，协商补偿时可参考 “同区域政策性住房与商品房的差价、资格申请难度”，并准备相关证据（如 “因借名无法申请经适房的政策文件”），避免因 “无法举证损失” 导致补偿款被大幅调整；

配合过户后及时催款，固定违约证据

配合过户后，若借名人拖欠补偿款，需通过书面函件、短信等形式催讨，明确 “欠款金额、要求付款的时间”，保存催讨记录，作为后续起诉的证据，避免因 “超过诉讼时效” 丧失胜诉权。

（三）借名人（如周明）：履约诚信 “两底线”

尊重出名人损失，不逃避补偿责任

借名买房确实会导致出名人失去政策性住房资格，借名人应正视该损失，主动提出合理补偿，不可认为 “出名人配合过户是义务”，更不可在自愿达成补偿协议后反悔，否则将面临 “继续付款 + 承担诉讼费” 的后果；

不滥用 “重大误解” 抗辩，正视自身过错

借名人在协商补偿时，应充分了解法律规定（如 “借名买房可通过诉讼主张过户”），避免因 “自身法律知识不足” 主张 “重大误解”，若无证据证明，该抗辩将不被支持，还会增加诉讼成本。

（四）核心提醒：借名买房 “慎为之，明约定”

本案中李哲虽未获全额 60 万补偿，但成功保住 50 万已付款并额外获 20 万，关键在于 “留存协商记录、配合过户后及时起诉”；周明败诉的核心，在于 “无证据证明协议可撤销，且拖欠补偿款构成违约”。这警示所有借名买房参与者：

✅ 借名需签订书面协议，明确补偿约定，避免口头承诺；

❌ 借名人不可拖延过户、拖欠补偿，出名人不可借机漫天要价；

⚠ 政策性住房借名风险高，资格损失难以量化，若非必要，尽量避免借名，选择符合自身资格的房屋购买，从源头减少纠纷。

借名买房本质是 “信任基础上的特殊交易”，只有双方都秉持诚信，正视彼此权益，才能避免纠纷，实现 “房屋过户、补偿到位” 的双赢结果。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）