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买家花 55 万买二手房，代卖家还贷款 6 年多，卖家却以 “人在外地”“没时间” 为由，拖延 7 年不缴契税、不配合办证，买家起诉要求解除合同并索赔，法院最终判决 “合同解除 + 卖家返还 30.9 万房款 + 赔偿违约金 3 万 + 中介费 5500 元”！近日，唐山市某法院审理此案，明确 “卖家长期不配合过户致合同目的无法实现，构成根本违约，买家有权解约并获赔偿”，为二手房交易中 “办证拖延” 纠纷提供重要参考。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告沈浩（胜诉方）诉称：

判令解除与被告高媛、周凯（夫妻）签订的《房屋买卖合同》；

判令高媛、周凯返还购房款 309133.33 元；

判令高媛、周凯支付违约金 6 万元并赔偿中介费 5500 元；

本案诉讼费由二被告承担。

事实依据：

2018 年，沈浩与高媛、周凯签订《房屋买卖合同》，约定二被告将唐山市某区一号房屋（含两套地下室）以 55 万元出售给沈浩，房屋尚有银行贷款未结清；

合同明确：沈浩于 2018 年 5 月 31 日支付 13.88 万元（扣除 1 万元过户保证金），剩余贷款 40.12 万元由沈浩 “顶名偿还”（二被告已还至 2018 年 5 月，此后由沈浩按月还款）；二被告需在接到办证通知后 10 个工作日内缴清契税，配合办理不动产权证，并在证下发后配合过户，最长不得超过证下发后两年；

2018 年 5 月 31 日，沈浩按约支付 13.88 万元房款，并向丙中介公司支付中介费 5500 元；自 2018 年 6 月起，沈浩每月按时偿还房屋贷款，截至 2024 年 12 月共还款 17.03 万元，合计支付 30.91 万元；

2019 年开发商即通知可办证，沈浩多次催促二被告缴契税、配合过户：2020 年二被告以 “疫情困难” 拖延，2021 年以 “人在外地、没时间” 推脱，2023 年甚至拉黑沈浩微信，仅口头承诺 “配合” 却始终不行动，直至 2024 年起诉时仍未办证，导致沈浩无法取得房屋所有权，合同目的落空。

（二）被告（高媛、周凯）答辩理由

高媛、周凯辩称，不同意全部诉讼请求：

不同意解除合同，声称 “一直同意过户”，只是 “人在外地、手续繁琐” 未能办理；

不认可返还购房款，主张 “未收到沈浩的房款，房款实际交给了周凯姐姐”，自己仅是 “名义购房人，非实际出资者”；

不同意支付违约金及中介费，否认存在违约行为，认为拖延办证是 “客观原因” 而非主观故意。

（三）第三人（甲开发公司）答辩意见

甲开发公司（一号房屋原开发商）未出庭，提交书面答辩状称：

2016 年 12 月，公司与高媛、周凯签订《商品房买卖合同》，二被告以 51.58 万元购买一号房屋（首付 10.58 万元，贷款 41 万元），目前房屋尚未办理不动产权证；

对沈浩与二被告的二手房交易不知情，同意法院缺席审理。

（四）法院查明关键事实

合同与履约细节：

沈浩提交的《房屋买卖合同》《收条》《银行回单》《贷款还款流水》等证据，二被告对真实性均无异议，可佐证 “交易真实、沈浩已按约付款并还款”；

沈浩提交的微信、短信记录显示：2020 年至 2023 年，其多次明确要求二被告配合办证，二被告均以 “疫情”“外地”“没时间” 拖延，2023 年 8 月虽承诺 “23 号到场”，但到期仍未履行；

办证与还款情况：

甲开发公司确认 “2019 年已通知可办证”，二被告亦自认 “2019 年接到通知”，但未缴契税、未提交办证材料；

截至 2024 年 12 月 17 日，沈浩共支付房款 13.88 万元、偿还贷款 17.03 万元，合计 30.91 万元，无任何逾期还款记录；

房屋现状：

沈浩已对房屋装修使用，但因未办证无法过户，目前房屋市场价值约 35-40 万元，低于原购价，沈浩存在差价损失。

二、案件分析

（一）争议焦点

高媛、周凯是否构成根本违约，沈浩是否有权解除合同？

购房款返还金额及违约金、中介费赔偿是否应支持？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

二被告构成根本违约，沈浩有权解除合同

依据《民法典》第五百六十三条 “当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同” 及第五百六十五条 “当事人直接起诉主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除”：

违约事实明确：合同约定二被告需 “在办证通知后 10 个工作日内缴契税、配合过户，最长不超过证下发后两年”，但自 2019 年接到办证通知至 2024 年起诉，长达 5 年多时间内，二被告经多次催促仍不履行义务，甚至拉黑微信逃避沟通，导致房屋无法过户；

合同目的落空：沈浩购买房屋不仅为居住，还享有 “取得所有权、自由交易” 的权利，二被告拖延 7 年不办证，即使庭审中表示 “同意过户”，也已远超合理履行期限，严重影响沈浩的合同目的，符合 “根本违约” 要件；

解除时间合法：法院于 2024 年 12 月 23 日向二被告送达起诉状，故确认合同于该日解除，符合法律规定。

购房款应全额返还，违约金与中介费应支持并酌情调整

依据《民法典》第五百六十六条 “合同解除后，已经履行的，当事人可要求恢复原状并赔偿损失”：

房款返还合理：沈浩已支付的 13.88 万元房款及 17.03 万元贷款，均为履行合同的必要支出，二被告虽称 “未收到房款”，但未提交证据反驳《收条》《银行回单》，故应全额返还 30.91 万元；

中介费需赔偿：中介费 5500 元是沈浩为促成交易支付的合理费用，因二被告违约导致合同解除，该损失应由违约方承担；

违约金酌情调整：合同约定 “违约方支付成交价 30%（16.5 万元）作为违约金”，二被告申请调整，法院综合考虑沈浩的实际损失（装修损失、资金占用利息、房屋差价）、违约情节（拖延 7 年、逃避沟通），酌情调整为 3 万元，既体现惩戒，又符合 “违约金填补损失” 的原则。

三、裁判结果

确认原告沈浩与被告高媛、周凯于 2018 年签订的《房屋买卖合同》于 2024 年 12 月 23 日解除；

被告高媛、周凯于本判决生效后三日内，返还原告沈浩购房款 309133.33 元；

被告高媛、周凯于本判决生效后三日内，赔偿原告沈浩违约金 30000 元、中介费 5500 元；

本案诉讼费由被告高媛、周凯承担。

（注：第三人甲开发公司经传票传唤未到庭，法院依法缺席判决。）

四、案件启示

（一）二手房买家：风险防控 “四要点”

明确办证与过户时间节点

签订合同时需细化 “办证触发条件”（如 “开发商通知办证后 X 日内”）、“契税缴纳责任方”“过户截止期限”，并约定 “逾期每日按房款 X% 支付违约金”，避免 “口头承诺” 导致后续扯皮；

留存履约与催促证据

付款时要求卖家出具书面收条（注明 “购房款”），还款需通过银行转账并备注 “房屋贷款”；催促办证时优先用微信、短信等书面形式，明确 “要求配合的事项、时间”，避免仅口头沟通；

警惕 “顶名还贷” 风险

若房屋尚有贷款需 “顶名偿还”，需在合同中约定 “卖家需出具书面授权，明确还款金额计入购房款”，并定期要求卖家出具 “还款确认单”，防止后续卖家否认 “收到房款”；

及时行使解约权利

若卖家拖延办证超过 3 个月，或明确拒绝配合，应及时发《催告函》，催告后仍不履行的，果断起诉解除合同，避免因 “拖延维权” 导致损失扩大（如本案中沈浩多还 6 年贷款，增加资金占用成本）。

（二）二手房卖家：履约诚信 “三底线”

如实披露房屋权利状态

签约前需告知买家 “房屋贷款余额、是否已具备办证条件”，不得隐瞒 “开发商已通知办证” 等关键信息，避免因 “信息不对称” 被认定为违约；

按约履行配合义务

收到办证通知后，需在约定期限内缴清契税、准备材料，若因 “人在外地” 等客观原因无法及时办理，应主动与买家协商 “委托代办” 或 “确定具体时间”，不可无故拖延或拉黑逃避；

正视违约后果

若确实无法配合办证，应主动与买家协商解除合同、返还房款，避免因 “硬抗” 导致诉讼，额外承担违约金、中介费及诉讼费（如本案中二被告最终多赔偿 3.55 万元）。

（三）中介公司：专业服务 “两注意”

协助核查房屋状态

签约前协助买家向开发商、银行查询 “房屋是否具备办证条件、贷款余额”，提醒买家 “顶名还贷” 的风险，避免因 “未核查” 导致后续纠纷；

留存交易文件

妥善保管《房屋买卖合同》《中介费收据》等文件，若买卖双方发生争议，可作为证据提交法院，协助查明事实。

（四）核心提醒：二手房交易 “时间是生命线”

本案中沈浩胜诉的核心，在于 “完整的履约证据 + 及时的维权行动”，而二被告因 “拖延 7 年、逃避沟通” 付出了惨痛代价。这警示所有二手房交易参与者：

✅ 买家需重视 “时间约定”，及时固定证据、果断维权；

❌ 卖家不可心存侥幸，认为 “拖延办证没关系”，根本违约将面临全额退款 + 赔偿；

⚠“顶名还贷”“未办证房屋” 交易风险高，签约前务必细化条款、留存证据，才能最大程度避免 “钱房两空”。

在二手房交易中，“按时履约” 是基础，“证据意识” 是保障，只有双方都秉持诚信，才能让交易顺利完成，避免陷入漫长的诉讼纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）