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非农户口买家花 71 万买农村两套宅基地房，14 年后因无法过户起诉确认合同无效并要求退房款，卖家反诉索要 68 万占地使用费，法院最终判决 “合同无效 + 卖家返还 71 万购房款 + 买家返还房本，使用费与利息相互抵销”！近日，北京市顺义区人民法院审理此案，明确 “非农户口买农村宅基地房合同无效，房款需全额返还，使用费与资金占用利息可抵销”，为农村宅基地房交易纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告周伟（非农户口）诉称：

判令与被告周强、吴芳（夫妻，周伟兄妹）2010 年 10 月 10 日签订的《房屋买卖协议》无效；

判令周强、吴芳共同返还购房款 71 万元及利息（自 2010 年 10 月 10 日起至 2024 年 7 月 10 日止，按同期贷款利率计算）；

本案诉讼费由二被告承担。

事实依据：

周强、吴芳在顺义区某镇某村有两套农村宅基地房：一套是该村集建（宅）字第 A 号房屋（登记在周强名下），另一套是集建（宅）字第 B 号房屋（1995 年周强以 4000 元从弟弟周磊处购买，登记在周磊名下）；

2010 年 10 月 10 日，双方签订《房屋买卖协议》，约定周强、吴芳将两套房屋及宅基地一并出售给周伟，总价 71 万元，周伟当日付清全款，二被告当日交付房屋，未来可办证时二被告需无偿配合过户；

付款方式：2010 年 10 月 10 日，周伟按周强要求，从自己农行账户取款 41 万元直接转入周磊农行账户（替周强支付购买周磊楼房的款项）；2009 年周伟曾通过工行转账给周强 30 万元，协议签订后该笔款项直接转为购房款，合计 71 万元；

二被告分别于 2010 年 10 月 10 日、12 日交付两套房屋，但周伟后续办理过户时被告知 “非农户口不得购买农村宅基地”，协议违反法律强制性规定，故起诉要求确认无效并退房款。

（二）被告（周强、吴芳）答辩及反诉诉求

周强、吴芳辩称并提出反诉：

认可《房屋买卖协议》无效，但仅认可收到 41 万元购房款，主张 30 万元是 “周伟赠与的赡养老人补偿款”，非购房款；

不同意按 71 万元基数、同期贷款利率支付利息，主张若需支付利息，应按 41 万元基数、银行活期利率计算；

反诉请求：① 判令周伟返还两套房屋的房本及周强与周磊的购房协议原件；② 判令周伟支付 13 年 8 个月占地使用费 68.33 万元（按两套房屋每年 5 万元计算）；③ 反诉费由周伟承担。

事实依据：

2010 年至 2024 年，周伟占有使用房屋 13 年 8 个月，当地农村房屋年均使用费 2.5 万元 / 套，两套合计 5 万元 / 年；

30 万元是周伟因二被告照顾父母而支付的补偿，非购房款，此前周伟在民间借贷诉讼中曾称 30 万元是 “借款”，可佐证并非购房款。

（三）原告（周伟）对反诉的答辩

周伟辩称，不同意反诉诉求：

同意返还房本及协议原件，但需二被告先返还 71 万元购房款及利息；

无需支付占地使用费：两套房屋在交易前已被二被告改造成养猪场，闲置 5 年以上，不具备居住条件，周伟从未实际使用，且二被告多年来一直持有房屋钥匙，甚至擅自将钥匙交给邻居使用，不存在 “占有使用” 事实；

当地农村闲置房屋无租赁市场，二被告主张 “每年 5 万元使用费” 无事实依据，村委会可证明近 20 年仅有 5 人租用村北养殖小区，无外村人居住。

（四）法院查明关键事实

合同与付款细节：

《房屋买卖协议》明确约定 “两套房屋总价 71 万元”，周强、吴芳对协议真实性无异议；

2010 年 10 月 10 日，周伟向周磊账户支付 41 万元，二被告认可 “是替自己支付购房款”；2009 年周伟给周强的 30 万元，虽周伟曾在民间借贷诉讼中称 “是借款”，但结合协议约定的 71 万元总价及二被告无证据证明 30 万元是 “补偿款”，可佐证 30 万元是购房款；

房屋与户口情况：

两套房屋对应集建（宅）字第 A 号、B 号使用证，周伟购买时是非农业户口（2021 年才迁回该村），不具备农村宅基地使用资格；

双方均认可 “房屋未实际居住，曾被改造成养猪场”，周伟持有房本，但二被告多年来仍参与房屋除草、钥匙管理等事宜；

过往诉讼情况：

2024 年 2 月，周伟曾以 “30 万元是借款” 起诉周强，法院判决 “因周强主张 30 万元是购房款，周伟证据不足，驳回其诉求”，可佐证 30 万元与房屋交易相关。

二、案件分析

（一）争议焦点

《房屋买卖协议》是否因违法而无效？

购房款应按 71 万元还是 41 万元返还？

周伟是否需支付占地使用费，利息与使用费能否抵销？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效

依据《合同法》第五十二条 “违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”：

农村宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权与 “农村集体经济组织成员身份” 绑定，非本集体成员无权取得；

周伟在 2010 年购买房屋时是非农业户口，不具备购买该村宅基地房的资格，协议违反 “非农不得购买农村宅基地” 的法律规定，故确认无效。

购房款应按 71 万元全额返还

依据《合同法》第五十八条 “合同无效后，因该合同取得的财产应当返还”：

协议明确约定 “总价 71 万元”，41 万元有银行转账记录及二被告认可，30 万元虽曾被称为 “借款”，但二被告无证据证明是 “补偿款”，且 71 万元总价与两笔款项金额完全吻合，具有高度盖然性，故认定购房款为 71 万元；

二被告主张 “30 万元是补偿款” 无证据支持，应承担举证不能后果，需全额返还 71 万元。

周伟无需单独支付使用费，利息与使用费相互抵销

依据《合同法》第五十八条 “合同无效后，有过错的一方应赔偿对方损失，各方有过错的各自承担责任”：

使用费与利息的抵销：周伟占有房本但未实际使用房屋，二被告收取房款却因合同无效需返还，双方均有损失；周伟主张的 “资金占用利息” 与二被告主张的 “使用费” 性质相当，可相互抵销，抵销后二被告仅需返还 71 万元本金，周伟无需支付使用费；

使用费无事实依据：二被告未证明房屋具备使用价值及当地有同类房屋租赁价格，且其自身仍参与房屋管理，无法证明周伟 “实际占有使用”，故即使不抵销，其主张的 68 万元使用费也不应支持。

三、裁判结果

确认原告（反诉被告）周伟与被告（反诉原告）周强、吴芳于 2010 年 10 月 10 日签订的《房屋买卖协议》无效；

被告（反诉原告）周强、吴芳于本判决生效之日起七日内，返还原告（反诉被告）周伟购房款 710000 元；

原告（反诉被告）周伟于本判决生效之日起七日内，返还被告（反诉原告）周强、吴芳【某镇某村集建（宅）字第 A 号】集体土地建设用地使用证、【某镇某村集建（宅）字第 B 号】集体土地建设用地使用证及周强与周磊于 1995 年 3 月 12 日签订的《协议书》原件；

四、案件启示

（一）农村宅基地房买家：风险防控 “三红线”

明确自身资格，不碰 “非农买宅” 禁区

购买农村房屋前，务必确认自己是否为房屋所在地集体经济组织成员（即农业户口且户口在该村），非农户口或外村户口购买宅基地房，合同大概率被认定无效，最终可能 “钱房两空”；

留存完整付款证据，明确款项性质

付款时需通过银行转账，备注 “农村房屋购房款”，要求卖家出具书面收条（注明 “收到 XX 房屋购房款 XX 元”），避免现金支付或款项性质模糊（如本案中 30 万元曾因 “借款” 表述引发争议）；

合同无效后及时维权，避免损失扩大

若发现无法过户，应在知道权益受损后 3 年内起诉，避免因 “拖延维权” 导致利息损失增加；同时不要实际使用房屋，减少卖家主张 “使用费” 的借口。

（二）农村宅基地房卖家：履约诚信 “两原则”

如实告知房屋性质与交易风险

签约前明确告知买家 “农村宅基地房仅限本村成员购买，非农购买可能无效”，不得隐瞒法律风险，避免因 “欺诈” 被认定为主要过错方，额外承担赔偿责任；

认可交易事实，不否认收款金额

若合同被认定无效，应按协议约定的总房款全额返还，不可编造 “款项是补偿款”“仅收到部分房款” 等理由拒退，否则将因 “举证不能” 承担不利后果（如本案中二被告主张 30 万元是补偿款，因无证据未被支持）。

（三）核心提醒：农村宅基地房交易 “三不买”

非农户口不买：宅基地使用权与身份绑定，非农购买合同必无效；

无完整产权不买：如本案中登记在他人名下的房屋（第 B 号使用证登记在周磊名下），即使有买卖协议，也可能因 “产权瑕疵” 无法过户；

改造后无居住功能不买：如被改造成养殖场、闲置多年的房屋，不仅无使用价值，还可能因 “未实际使用” 无法反驳卖家的 “使用费” 主张。

农村宅基地房交易涉及特殊身份与法律限制，买卖双方均需敬畏法律规定，切勿抱有 “拆迁获利”“协议有效” 的侥幸心理，否则最终可能面临合同无效、款项返还的纠纷，浪费时间与金钱成本。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）