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买房人全款购买拆迁安置房，却因卖家一房二卖、房屋被多轮查封无法过户，多次维权无果后起诉解除合同，法院最终判决 “卖家返还 110 万购房款 + 赔偿 45 万违约金”！近日，北京市大兴区人民法院审理此案，明确 “房屋因卖家原因被查封导致合同目的无法实现，买家有权解除合同并主张违约赔偿”，为拆迁房交易中的风险防范提供重要参考。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告周明（胜诉方）诉称：

判令解除与被告李伟于 2014 年 5 月 9 日签订的《房屋买卖合同书》；

判令李伟返还购房款 110 万元；

判令李伟赔偿违约金 110 万元；

判令被告刘芳对上述 2、3 项承担连带清偿责任；

本案诉讼费由李伟、刘芳承担。

事实依据：

2014 年 5 月 9 日，周明与李伟签订《房屋买卖合同书》，约定李伟将位于北京市大兴区八号房屋（拆迁安置房，建筑面积 59㎡）以 110 万元出售给周明，合同明确 “李伟不得将房屋另行转让，否则需赔偿房款一倍的违约金”，刘芳（李伟妻子）在 “法定继承人” 处签字确认；

合同签订后，周明依约支付全部 110 万元购房款，因李伟要求继续租住，双方另行签订《房屋租赁合同》，约定李伟承租至 2014 年 12 月 30 日；

2019 年周明发现房屋被案外人占有，2021 年起诉要求李伟配合过户，法院以 “房屋被多轮查封，不具备过户条件” 为由驳回诉求；后周明提起执行异议，亦被驳回，过程中得知李伟在出售房屋后，又将房屋转卖给案外人；

刘芳与李伟 2009 年 12 月结婚，2014 年 8 月离婚，房屋出售时二人仍为夫妻，且刘芳在合同上签字，应承担连带责任。

（二）被告答辩理由

被告李伟辩称，不同意解除合同：

主张 “出狱后可解决问题，合同能继续履行”，认可收到 110 万元购房款，但声称款项用于网络赌博，未用于家庭生活，与刘芳无关，责任由自己承担；

否认刘芳在合同上签字，称 “是自己代签”，主张房屋是父亲宅基地拆迁所得，与刘芳无关。

被告刘芳辩称，不同意承担连带责任：

与李伟 2009 年结婚，2014 年 8 月离婚，离婚协议约定 “无共同财产、无共同债务，债务各自承担”；

不知晓房屋具体情况，仅知道李伟有拆迁房，房屋是李伟父母拆迁所得，与自己无关；

知晓李伟卖房是因赌博，但未见过售房款，婚后与李伟财务独立，合同上的签字并非本人所签。

（三）法院查明关键事实

房屋权属与交易轨迹：

2010 年 6 月，李伟与甲公司（开发商）签订《拆迁安置房买卖合同》，以 13.92 万元（拆迁补偿款抵扣）购得八号房屋，未办理产权登记，房屋仍登记在甲公司名下；

2014 年 5 月，周明与李伟签订《房屋买卖合同书》，约定价款 110 万元，周明当日付清全款，李伟交付房屋钥匙、拆迁合同等材料，双方签订租赁合同（李伟承租至 2014 年 12 月）；

2014 年 8 月，李伟与刘芳离婚；

2016-2019 年，因李伟涉及刑事诈骗、民事纠纷，八号房屋被大兴法院、东城法院多轮查封（包括预查封）；

2021 年周明起诉要求过户，法院以 “房屋被查封，不具备过户条件” 驳回；2022 年周明提执行异议，因 “未证明查封前合法占有房屋” 被驳回，复议亦被驳回。

违约与责任争议：

周明确认 “2019 年发现房屋被案外人占有，后得知李伟一房二卖”，李伟未否认 “房屋被查封及另行出售” 的事实；

关于合同签字：刘芳主张 “非本人所签”，李伟称 “自己代签”，周明无直接证据证明签字为刘芳本人所签；

关于款项用途：李伟自认 “售房款用于赌博”，周明无证据证明款项用于李伟与刘芳的夫妻共同生活。

二、案件分析

（一）争议焦点

周明是否有权解除《房屋买卖合同书》？

李伟应返还购房款及赔偿违约金的数额如何确定？

刘芳是否应对李伟的债务承担连带责任？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

合同解除条件成立：合同目的无法实现

依据《民法典》第五百六十三条 “有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”：

合同合法有效：周明与李伟签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应履约；

周明已履行义务：周明按约定付清 110 万元全款，完成买方主要义务；

李伟构成根本违约：因李伟个人债务导致房屋被多轮查封，无法办理过户，且李伟存在 “一房二卖” 行为，直接导致周明 “取得房屋所有权” 的合同目的无法实现，符合法定解除条件，周明有权解除合同。

购房款应全额返还，违约金酌情调整至 45 万元

依据《民法典》第五百六十六条 “合同解除后，已经履行的，当事人可以请求恢复原状；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任”：

购房款全额返还：周明已付清 110 万元，合同解除后，李伟应返还该笔款项，此为 “恢复原状” 的法定义务，法院予以支持；

违约金酌情调整：合同约定 “违约方赔偿房款一倍的违约金（110 万元）”，但法院结合以下因素调整为 45 万元：

① 履约情况：周明已占有房屋至 2014 年 12 月，存在一定使用收益；

② 过错程度：李伟违约是因个人赌博、债务及一房二卖，过错明显，但需兼顾 “违约金以填补损失为原则”；

③ 实际损失：周明的损失主要是 “资金占用利息 + 重新购房的成本增加”，110 万元违约金过高，45 万元足以弥补其实际损失，符合公平原则。

刘芳不承担连带责任：无证据证明债务为夫妻共同债务

依据《民法典》第一千零六十四条 “夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务”：

无共同意思表示：刘芳否认合同签字为本人所签，李伟称 “自己代签”，周明无证据证明刘芳对卖房知情并认可，无法认定 “共同签名或事后追认”；

非家庭日常生活需要：售房款 110 万元远超家庭日常开支，且李伟自认 “用于赌博”，周明无证据证明款项用于夫妻共同生活或共同经营，不符合 “夫妻共同债务” 的构成要件，故刘芳不承担连带责任。

三、裁判结果

解除原告周明与被告李伟就北京市大兴区八号房屋签订的《房屋买卖合同书》；

被告李伟于本判决生效之日起十日内，返还原告周明购房款 1100000 元；

被告李伟于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周明违约金 450000 元；

驳回原告周明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）买房人（尤其是拆迁房交易）：风险防控 “四必做”

全面核查房屋权利状态：

拆迁房因 “未办证、易被查封” 风险较高，购房前需：① 到开发商处核实房屋是否为卖家所有、是否存在拆迁纠纷；② 到不动产登记中心查询房屋是否有查封、抵押；③ 要求卖家提供拆迁协议、付款凭证等，确认房屋权属无争议。

签订严谨的买卖合同：

明确约定：① 过户时间（如 “开发商具备办证条件后 15 日内卖家需配合过户”）；② 违约条款（如 “卖家未按时过户或一房二卖，需返还全款并赔偿房款 20%-30% 的违约金”）；③ 占有条款（如 “付款后立即占有房屋，留存物业费、水电费缴费记录，证明合法占有”）。

留存付款与履约证据：

① 通过银行转账支付房款，备注 “购房款”，留存转账记录；② 要求卖家出具全款收条，注明 “已收到 XX 房屋购房款 XX 元”；③ 占有房屋后，保存租赁合同、缴费凭证、房屋照片等，避免 “无法证明合法占有” 的风险。

及时维权，避免拖延：

发现房屋被查封、卖家违约后，立即起诉（可选择 “继续履行” 或 “解除合同 + 赔偿”），若选择解除合同，需在 “知道或应当知道违约事由之日起 1 年内” 行使解除权，避免超过诉讼时效。

（二）卖房人：履约诚信 “两底线”

如实披露房屋情况：不得隐瞒 “房屋被查封、存在其他交易” 等事实，若房屋为夫妻共同财产，需经配偶书面同意并签字，避免因 “无权处分” 或 “隐瞒信息” 承担违约赔偿责任；

合理使用售房款：不得将售房款用于赌博、非法投资等非家庭用途，若涉及夫妻共同财产，需与配偶协商款项用途，避免因 “个人债务” 导致配偶被牵连。

（三）夫妻一方（如本案刘芳）：财产保护 “三注意”

明确夫妻财产约定：婚后可签订《夫妻财产约定协议》，约定 “各自财产独立、债务各自承担”，并进行公证，降低被认定为 “夫妻共同债务” 的风险；

关注配偶重大财产处分：对配偶出售房屋、大额借款等行为保持关注，若不同意，及时书面提出异议，避免因 “默认” 被认定为 “共同意思表示”；

留存财务独立证据：保存个人收入证明、支出记录，证明婚后财务独立，若配偶擅自处分财产且款项未用于共同生活，可作为 “不承担连带责任” 的证据。

（四）核心提醒：拆迁房交易 “物权期待权” 需通过合同 + 占有双重保障

本案中，周明虽因房屋被查封无法取得物权，但凭借 “全款支付 + 合同约定 + 及时起诉”，成功追回购房款并获得违约金，核心在于 “充分履行买方义务 + 留存完整证据”。这警示所有拆迁房交易参与者：

✅ 买房人务必 “先核实权利，再付款占有”，通过合同约定和实际占有，强化 “物权期待权” 的保护；

❌ 卖房人切勿 “一房二卖或恶意违约”，否则不仅需返还房款，还需承担高额违约金，甚至可能面临刑事风险；

⚠夫妻一方对配偶的重大财产处分需谨慎，无共同意思表示且款项未用于共同生活的，无需承担连带责任，但需提前留存证据。

在拆迁房这类特殊房产交易中，只有双方都遵守法律规定和合同约定，才能最大程度避免纠纷，保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）