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业主全款购得房产并过户，却发现房屋被政府以 “以房抵债” 为由占用，多次要求腾退无果后起诉，法院最终判决 “政府 15 日内腾退房屋，逾期按每月 5000 元支付占有费”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “物权优先于普通债权，即使政府曾基于抵债协议占有房屋，也不能对抗已登记的房屋所有权”，为二手房交易中 “物权保护” 提供关键指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告陈峰诉称：

判令被告昌平区某镇政府（以下简称 “镇政府”）立即腾退并返还位于北京市昌平区七号房屋；

判令镇政府支付房屋占有使用费（按每月 6000 元标准，自 2021 年 11 月 1 日计算至实际腾退之日）；

本案诉讼费由镇政府承担。

事实依据：

2021 年 7 月 11 日，陈峰因家庭住房需求，经丙中介公司居间，与案外人赵凯签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定以 270 万元购买赵凯名下七号房屋（建筑面积 150.07㎡）；

陈峰依约支付购房款 240 万元（剩余 30 万元约定入住后支付），并缴纳税金 30.98 万元；2021 年 9 月 9 日，七号房屋过户至陈峰名下，取得不动产权证；

过户后陈峰准备装修入住时，发现镇政府强行占用房屋，多次要求腾退均被拒绝；2021 年 11 月 16 日中介交付钥匙后，仍无法进入房屋，故诉至法院。

（二）被告答辩理由

被告镇政府辩称，不同意全部诉求：

有权占有房屋：2001 年因甲公司（开发商）欠缴土地出让金，与镇政府达成 “以房抵债” 协议，约定用 12 套房屋抵顶欠款，七号房屋为其中之一；因甲公司 177 万元付款凭证未核实，协议约定 “核实前双方无权处置房屋”，现核实未完成，镇政府自 2001 年起实际管理使用房屋，有权继续占有；

陈峰购房存在恶意：赵凯（甲公司法定代表人）明知房屋用于抵债，仍倒签合同将房屋低价转让给自己，再以 270 万元低价转卖给陈峰（低于市场价 50%），且合同将 “房款 160 万 + 装修 110 万” 拆分，不符合交易习惯，涉嫌恶意串通；

陈峰应向赵凯追责：根据买卖合同 “过户当日交付房屋” 的约定，陈峰未收到房屋系赵凯违约，应向赵凯主张赔偿，而非要求镇政府腾退；且陈峰购房后一个月即租赁其他房屋，不符合 “自住需求”，购房目的存疑；

申请追加赵凯为被告：认为赵凯的违约行为导致镇政府债权无法实现，应参与本案诉讼。

（三）法院查明关键事实

房屋权属与交易轨迹：

2001 年，镇政府与甲公司签订系列协议，约定甲公司用 12 套房屋抵顶欠缴的土地出让金 1002.01 万元，其中七号房屋（价值 31.51 万元）列入抵债清单，因 177 万元付款凭证未核实，约定 “核实前双方无权处置”；

1998 年甲公司与赵凯签订买卖合同，2008 年 7 月七号房屋过户至赵凯名下；

2021 年 7 月 11 日，陈峰与赵凯（委托他人签字）签订合同，约定总价款 270 万元（房款 160 万 + 装修 110 万），陈峰当日支付定金 5 万元，次日付 35 万元，9 月前付 230 万元（共计 270 万元，预留 30 万元入住后支付）；

2021 年 9 月 9 日，陈峰缴纳税金 30.98 万元，取得不动产权证；中介查询显示房屋无抵押、查封，陈峰提交的 2021 年 7 月 9 日房屋录像显示 “房屋空置，无家具家电”；

2022 年镇政府起诉甲公司、赵凯、陈峰，要求确认两份买卖合同无效并恢复产权，法院以 “债权未明确，法律关系应分阶段审理” 为由裁定驳回起诉，该裁定已生效。

占有使用与争议焦点：

镇政府主张 “自 2001 年起管理房屋，2015 年装修，2021 年 8 月安排员工居住”，但未提交 2001-2021 年持续使用的完整证据；陈峰称 2021 年 11 月发现房屋被镇政府保安占用，双方曾报警；

陈峰提交租赁合同及转账记录，证明因无法入住，自 2021 年 11 月起每月支付 6000 元租金；镇政府对此不予认可；

法院询问追加赵凯事宜，陈峰明确拒绝，主张 “本案系侵权纠纷，镇政府为侵权人，无需追加赵凯”。

二、案件分析

（一）争议焦点

镇政府基于 “以房抵债” 的占有，是否能对抗陈峰的房屋所有权？

陈峰主张镇政府腾退房屋及支付占有使用费，是否有法律依据？

是否应追加赵凯为被告？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

物权优先于债权，镇政府无权占有

依据《民法典》第二百零九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力” 及第二百三十五条 “无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物”：

陈峰是合法所有权人：陈峰通过签订合同、支付全款、缴纳税金、办理过户，完成物权登记，取得七号房屋所有权，该权利受法律保护；

镇政府的占有无物权基础：镇政府与甲公司的 “以房抵债” 协议仅产生债权关系，且协议约定 “核实前无权处置”，未办理物权登记，镇政府的占有属于 “基于债权的占有”；即使镇政府曾实际使用房屋，也不能对抗已登记的物权；

镇政府抗辩不成立：镇政府主张 “陈峰与赵凯恶意串通”，但未提交证据证明陈峰知晓 “以房抵债” 事实，陈峰购房时查询房屋无权利负担，录像显示房屋空置，符合 “善意购房人” 特征；合同拆分价款是常见交易方式，不能直接认定为恶意串通。

占有使用费：区分 “过户后 - 腾退前” 与 “逾期腾退” 责任

依据《民法典》第二百三十八条 “侵害物权造成损害的，权利人可请求损害赔偿”：

过户后 - 腾退前：陈峰自述 “过户时赵凯才告知房屋被占用”，结合合同 “过户当日交付” 的约定，未收到房屋系赵凯违约，该阶段的损失（如租金）应向赵凯主张，故法院不支持 2021 年 11 月 1 日至腾退之日的占有费；

逾期腾退：若镇政府未按判决指定时间腾退，构成对陈峰物权的持续侵害，应支付占有费，法院参考同小区租金标准，酌情确定每月 5000 元，符合 “填补损失” 的原则。

无需追加赵凯：陈峰有权选择侵权之诉

依据《民事诉讼法》规定，陈峰作为权利人，可选择 “违约之诉（向赵凯）” 或 “侵权之诉（向镇政府）”，现陈峰明确以侵权为由起诉镇政府，且现有证据足以认定镇政府为无权占有人，无需追加赵凯，法院对镇政府的追加申请不予准许。

三、裁判结果

被告北京市昌平区某镇政府于本判决生效后十五日内，将昌平区七号房屋腾空返还给原告陈峰；

若镇政府未按上述判决腾退，应自履行期届满次日起，按每月 5000 元标准向陈峰支付房屋占有使用费，直至实际腾退之日；

驳回原告陈峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）买房人：物权保护 “三步骤”，降低占房风险

全面核查房屋权利：购房前通过不动产登记中心查询 “是否有抵押、查封、居住权”，要求中介核实房屋实际使用情况（如是否有人居住、是否存在租赁 / 抵债），必要时实地查看并留存录像；

明确交付义务与违约责任：在买卖合同中约定 “过户当日交付房屋”，并明确 “出卖人未按时交付的，应按日支付房屋使用费（参考市场价）”，同时约定 “若房屋被第三方占用，出卖人需负责清退，否则承担总房款 20% 的违约金”；

及时主张物权：取得不动产权证后，若发现房屋被占用，可先与占用人协商，协商无果后立即起诉要求腾退，避免因时间拖延导致 “占用人已长期使用，清退难度加大”。

（二）占用人（如本案镇政府）：债权实现 “两注意”

及时固化物权：基于 “以房抵债”“租赁” 等债权占用房屋时，应尽快办理物权登记（如过户、居住权登记），若暂无法登记，需签订书面协议明确 “占有期限、权利限制”，并留存持续使用的证据（如缴费记录、装修合同）；

尊重已登记物权：若房屋已过户至第三人名下，即使自身债权成立，也不能对抗物权，应通过 “向债务人主张违约责任” 的方式维权，而非拒绝腾退，避免因 “无权占有” 承担腾退及赔偿责任。

（三）出卖人（如本案赵凯）：履约诚信 “一核心”

出卖人应如实告知房屋权利负担（如抵债、租赁），严格按照合同约定交付房屋，若房屋被第三方占用，需主动协调清退，否则需承担 “逾期交付违约金”“赔偿买房人租金损失” 等责任，切勿隐瞒事实导致合同违约，甚至涉嫌 “恶意串通”。

（四）核心提醒：物权登记是关键，债权不能对抗物权

本案中，陈峰虽因赵凯违约未及时入住，但凭借 “不动产权证” 这一核心证据，成功要求镇政府腾退房屋，体现了 “物权法定、登记生效” 的原则。这警示所有市场主体：

✅ 买房人务必完成物权登记，这是主张房屋权利的最有力证据；

❌ 占用人不能仅凭 “债权协议” 对抗已登记的物权，即使长期使用，也可能被要求腾退；

⚠出卖人隐瞒权利负担的违约成本极高，不仅需赔偿买房人损失，还可能面临合同被撤销的风险。

在二手房交易中，无论是买房人、出卖人还是第三方占用人，都应尊重物权登记的法律效力，通过合法方式主张权利，才能最大程度规避纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）