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丈夫在妻子患病丧失独立生活能力后，挂失房产证、与外孙女签订虚假房屋买卖合同，将夫妻共同房产低价过户，妻子（限制民事行为能力人）起诉要求确认合同无效，法院最终支持诉求！近日，北京市海淀区人民法院审理此案，明确 “夫妻一方无权处分共同房产，与他人恶意串通签订的虚假买卖合同无效”，为婚姻存续期间弱势方权益保护提供重要指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告张岚（胜诉方，限制民事行为能力人，由妹妹张敏担任监护人）诉称：

确认被告赵伟、赵强、赵娟、李娜与被告李婷之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

本案诉讼费由被告承担。

事实依据：

张岚与赵建国（已去世）1988 年 4 月登记结婚（张岚初婚，赵建国丧偶），赵建国与前婚妻子育有四子 / 女：赵强（长子）、赵伟（次子）、赵梅（长女，已去世，系李娜母亲）、赵娟（次女，系李婷母亲），双方结婚时子女均已成年，婚后未生育子女；

张岚与赵建国婚后感情和睦，2017 年 2 月张岚突发脑出血，经抢救后留有后遗症，丧失独立生活能力，由妹妹张敏照顾；住院期间赵建国无人照料，被次子赵伟接走直至去世，此后张岚未再见过赵建国；

位于北京市海淀区六号房屋（以下简称 “六号房屋”）登记在赵建国名下，系二人婚姻存续期间通过房改购得，属于夫妻共同财产；

2023 年 2 月，张岚就赵建国遗产继承起诉时得知：2018 年 10 月赵建国挂失家中房产证并补办，2019 年 1 月 22 日与外孙女李婷签订买卖合同，将六号房屋以 100 万元低价过户至李婷名下；

该交易存在明显恶意：李婷未到场，由赵伟全权代理（同时代理买卖双方），交易价远低于市场价，且未通过不动产登记部门监管房款，属于恶意转移财产，严重侵犯张岚合法权益。

（二）被告答辩理由

被告赵强、赵伟、赵娟、李婷辩称，不同意全部诉求：

六号房屋非完全夫妻共同财产：主张房屋是赵建国与前婚妻子及赵伟、赵娟、赵梅共同生活时分得，房改时赵伟出资 3 万元，且使用了赵建国前婚家庭权益，赵建国与赵伟共占超三分之二产权份额，有权处分房屋；

买卖合同真实有效：赵建国处分房屋时为完全民事行为能力人，因担心张岚将房产证用于抵押贷款，才通过 “买卖” 形式过户至李婷名下，是为保护家庭财产；

张岚未尽照顾义务：声称张岚在赵建国 2013 年患脑血栓后就不再照顾，甚至虐待，无权主张房屋权益。

被告李娜辩称：

母亲赵梅 1995 年去世后，自己随父亲生活，与张岚及其他被告无联系，未参与房屋买卖，不同意承担诉讼费。

（三）法院查明关键事实

房屋权属与交易轨迹：

2002 年 3 月，赵建国通过房改售房（成本价）购得六号房屋，购买时使用了赵建国与张岚的工龄优惠，产权登记在赵建国名下；

晚年赵建国、张岚均患病，赵建国随赵伟生活，张岚由张敏照顾并继续居住六号房屋，房产证由张岚持有；

2018 年 10 月，赵建国挂失并补办房产证；2019 年 1 月 22 日，与李婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价 100 万元（未实际支付），当日过户至李婷名下；

2021 年 11 月，赵建国去世；2023 年 1 月，海淀法院作出判决，认定张岚为限制民事行为能力人，指定张敏为监护人；2023 年 2 月，张岚起诉继承时知晓房屋被过户。

恶意串通关键证据：

交易代理异常：李婷未到场，由赵伟同时代理赵建国（卖方）与李婷（买方），违反 “禁止双方代理” 的基本交易原则；

价格明显偏低：六号房屋为海淀区域房产，2019 年市场价远高于 100 万元，被告当庭承认 “李婷未支付购房款”，证实交易为虚假；

房款无监管：双方约定 “自行划转房款，不要求登记部门监管”，不符合正常房屋交易中 “资金监管保障安全” 的惯例，进一步印证恶意。

二、案件分析

（一）争议焦点

六号房屋是否属于张岚与赵建国的夫妻共同财产？

赵建国与李婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通而无效？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

房屋属夫妻共同财产，无权处分成立

依据《婚姻法》（本案适用当时法律）第十七条 “夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有” 及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条 “夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”：

权属来源合法：六号房屋是 2002 年赵建国与张岚婚姻存续期间通过房改购得，且使用了双方工龄优惠，虽登记在赵建国名下，但无证据证明双方约定 “各自份额”，应属共同共有；

被告主张不成立：赵伟称 “出资 3 万元”“房屋属前婚家庭”，但未提交书面出资证明或产权约定文件，房改政策中 “工龄优惠” 属于夫妻共同权益，故无法否定 “夫妻共同财产” 性质；

无权处分事实清晰：赵建国在未征得张岚同意的情况下，擅自挂失房产证、转让房屋，属于对夫妻共同财产的无权处分，侵犯张岚的共有权。

合同无效：恶意串通，损害第三人利益

依据《民法总则》第一百五十四条 “行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”：

主观存在恶意：赵建国明知房屋是共同财产，且张岚患病无独立生活能力，仍与李婷（外孙女）、赵伟（次子）串通，以 “虚假买卖” 形式转移房产；李婷、赵伟知晓房屋为共同财产，仍配合办理过户，主观均存在过错；

客观行为虚假：无实际购房款支付、双方代理、无资金监管，不符合正常交易逻辑，被告当庭承认 “未付款”，直接证实交易目的是 “转移财产，规避张岚主张权益”；

损害后果明确：该行为导致张岚作为共同共有人，无法对六号房屋行使占有、使用、处分权，且张岚为限制民事行为能力人，无其他生活保障，权益受损情况显著，符合 “恶意串通损害他人利益” 的法定无效情形。

被告抗辩不成立：无证据支撑

被告主张 “张岚未尽照顾义务”“房屋属前婚家庭”，但未提交任何证据（如证人证言、照顾记录、产权证明），根据《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，应承担 “举证不能” 的不利后果，其抗辩理由无法律依据。

三、裁判结果

确认赵建国与被告李婷于 2019 年 1 月 22 日就北京市海淀区六号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

四、案件启示

（一）弱势方（如患病配偶）：权益保护 “三及时”

留存共同财产证据：婚姻存续期间，保留房改合同、工龄证明、购房款支付记录等，明确共同财产范围；房产证等重要证件尽量由本人或信任的监护人保管，避免被单方挂失；

及时确认行为能力：若因疾病丧失或部分丧失民事行为能力，需通过法院认定 “无 / 限制民事行为能力”，指定监护人，由监护人代为行使财产权利，防止权益受损；

尽早主张权利：知晓财产被转移后，在诉讼时效内起诉，优先确认合同无效，再通过继承、分割等程序追回财产，避免因时间拖延导致证据灭失。

（二）家庭成员：禁止 “恶意串通”，守住法律底线

尊重共同财产权利：即使是亲属，也不得协助夫妻一方转移共同财产，否则可能因 “恶意串通” 承担合同无效的法律后果，甚至被追究赔偿责任；

拒绝虚假交易：不得以 “低价买卖”“代持” 等名义协助转移财产，尤其是针对患病、年老等弱势家庭成员的财产，法律对 “恶意串通” 的认定更为严格；

举证责任需重视：主张 “出资”“产权份额” 等，需提交书面协议、转账记录、产权登记材料等，口头主张难以被法院采信。

（三）房产交易：警惕 “异常交易”，规避风险

核查房屋权属：购买二手房时，务必查询房屋是否为夫妻共同财产，要求出卖人提供配偶同意出售的书面证明，避免 “无权处分” 风险；

确认交易真实性：核实买卖双方关系，警惕 “亲属间低价交易”“无资金监管”“双方代理” 等异常情形，必要时要求提供付款凭证；

留存交易证据：保存买卖合同、资金监管记录、沟通记录等，若后续发现交易虚假，可作为主张权利的依据。

（四）核心提醒：夫妻共同财产需 “共同处分”，恶意转移必担责

本案中，张岚虽为限制民事行为能力人，但在监护人协助下，凭借 “夫妻共同财产证据”“虚假交易的客观事实”，成功确认合同无效，为后续追回房产奠定基础。这警示所有家庭成员：婚姻存续期间的共同财产受法律保护，任何试图通过恶意串通、虚假交易转移财产的行为，不仅会导致合同无效，还可能面临道德谴责与法律追责。

对于弱势方而言，及时通过法律手段固定证据、主张权利，是维护自身合法权益的关键；对于家庭成员，尊重他人财产权利、遵守法律规定，才是避免纠纷的根本。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）