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买家以 “房屋飘窗是违建、存在重大误解” 为由，起诉要求撤销房屋买卖合同、追回 5 万元定金，卖家主张合同合法有效、无需返还定金，法院最终驳回买家全部诉求！近日，北京市西城区人民法院审理此案，明确 “买家无证据证明向卖家明确约定‘必须有阳台 / 飘窗’，且无证据证明卖家隐瞒违建事实，主张重大误解依据不足”，为房屋买卖中 “核心需求举证” 及 “违建风险认定” 提供重要参考。

一、案情梳理

（一）原告诉求与主张事实

原告赵磊诉称：

撤销与被告周明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

判令周明返还定金 5 万元及资金占用费；

本案诉讼费由周明承担。

事实依据：

2022 年起赵磊筹备买房，明确要求 “带阳台或大飘窗”，通过乙中介、贝壳等平台看房 120 余套，均为有阳台 / 飘窗的房屋；

2024 年 1 月，赵磊经甲公司（居间方）了解周明在售的西城四号房屋，实地看房后因 “房屋有两个阳台 / 飘窗” 满意，1 月 5 日签订合同，约定总价款 540 万元（含装修家电），当日支付定金 5 万元（由周明之子周阳代收）；

签约后赵磊发现 “两个阳台 / 飘窗均为违建，已列入拆除名单”，主张 “阳台 / 飘窗是购房必备因素，周明故意隐瞒违建事实，导致其重大误解签约”，故诉请撤销合同。

（二）被告答辩理由

被告周明（胜诉方）辩称，不同意全部诉求：

合同合法有效：四号房屋有合法产权证（已购公有住房），签约时已提供 “无限制交易证明”，无法律禁止交易情形；

无隐瞒违建事实：飘窗实际是 “框架防护栏 + 玻璃门窗”，非落地结构、可随时拆除，且 2024 年 5 月已配合执法部门拆除玻璃，赵磊无证据证明签约前向周明明确 “必须有阳台 / 飘窗”，亦无证据证明周明知晓 “违建” 且隐瞒；

赵磊单方违约：赵磊仅看房后 10 天就发《解约告知函》，无合法理由拒绝履行合同，无权要求返还定金；周阳因赵磊违约，导致置换房屋时无法支付定金，损失 10 万元，保留追责权利。

（三）法院查明关键事实

合同与交易细节：

2024 年 1 月 5 日，周明（委托儿子周阳签字）与赵磊签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》：四号房屋建筑面积 54.4㎡，总价款 540 万元（房价 500 万 + 装修家电 40 万），定金 50 万元（当日付 5 万），约定 2024 年 2 月 28 日前办贷款、3 月 25 日前过户；

合同明确 “房屋合法建筑面积 54.4㎡，附属设施以附件一为准（附件一未列飘窗）”，且约定 “出卖人承诺房屋符合出售条件，无限制转让情形”。

飘窗与违建认定：

四号房屋东、西向房间各有一个 “框架防护栏 + 玻璃门窗”（非落地，可拆除），赵磊称 “飘窗深度 70cm-1m”，周明称 “为安全防护，非封闭结构”；

2024 年 1 月 8 日 - 10 日，赵磊在微信群中提出 “飘窗可能是违建”，并咨询物业、居委会，后向周明发《解约告知函》；

法院函询主管部门：北京市规划和自然资源委员会西城分局复函 “飘窗未办规划许可证”，西城区展览路街道办复函 “2024 年 5 月 28 日勘验确认飘窗为违建，当日拆除玻璃”，双方均认可 “目前仅余框架防护栏”。

关键证据争议：

赵磊提交：与中介的微信聊天记录、120 余套看房记录，主张 “阳台 / 飘窗是核心需求”；但无证据证明签约时向周明明确该需求；

周明提交：甲公司《说明》（证实签约时周阳向赵磊出示房产证原件）、周阳与案外人的房屋买卖合同（证明因赵磊违约导致 10 万元定金损失）、同小区房价截图（证明房价下跌）；

赵磊否认 “见过房产证原件”，但法院认为 “购房时不核实房产证不符合常理”，甲公司《说明》有公章及联系人，可信度更高。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵磊主张 “因重大误解签约” 是否成立？

《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否应被撤销？

周明是否需返还 5 万元定金及资金占用费？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

重大误解不成立：需求未明确 + 无隐瞒证据

依据《民法典》第一百四十七条 “基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求撤销”，构成重大误解需满足 “对合同核心内容存在错误认识，且该认识与真实情况不符”：

需求未向卖家明确：赵磊仅向中介提出 “要阳台 / 飘窗”，无证据证明签约时向周明明确该需求，周明无义务知晓其 “个人购房偏好”；

无隐瞒违建事实：周明提交的证据显示，其对 “飘窗是违建” 并不知情（签约时提供无限制交易证明），且飘窗可拆除，赵磊无证据证明周明 “故意隐瞒”；

买家未尽审慎义务：赵磊两次实地看房，且甲公司证实其见过房产证原件（房产证未记载飘窗为合法面积），其主张 “未看房产证平面图” 不符合购房常理，应自行承担 “未核实房屋细节” 的风险。

合同合法有效：无无效 / 可撤销情形

依据《民法典》第四百六十五条 “依法成立的合同，受法律保护”：

房屋权属合法：四号房屋有合法产权证，属于已购公有住房，签约时无司法查封、限制转让情形，符合出售条件；

合同内容清晰：合同明确 “交易标的为 54.4㎡合法建筑面积，附属设施未列飘窗”，赵磊以 “飘窗是违建” 主张合同无效，混淆 “合法建筑面积” 与 “附属设施”，依据不足；

违建不影响合同效力：飘窗虽被认定为违建，但已拆除，且不属于房屋核心交易标的（合法建筑面积），未导致 “合同目的无法实现”，不符合撤销合同的法定条件。

定金无需返还：买家单方违约

依据《民法典》第五百八十七条 “给付定金的一方不履行债务，无权请求返还定金”：

赵磊无合法理由解约：其以 “重大误解” 为由发《解约告知函》，但未提供充分证据，属于单方违约；

周明无违约行为：周明已履行 “提供合法产权证明、配合核实房屋情况” 的义务，不存在 “隐瞒事实、根本违约” 情形，故无需返还 5 万元定金。

三、裁判结果

驳回原告赵磊的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）卖家：交易中 “三注意”，规避撤销风险

明确交易标的：签订合同时，在附件中详细列明 “合法建筑面积、附属设施清单”，避免 “附属设施（如飘窗、阳台）” 与 “合法面积” 混淆；

留存告知证据：若买家提出特殊需求（如 “必须有阳台”），需在合同中书面确认；若房屋存在 “可拆除附属设施”，可提前告知买家 “设施性质（如防护栏）”，留存沟通记录（微信、书面说明）；

提供完整产权证明：签约时向买家出示房产证原件（含平面图），让买家签字确认 “已核实房屋权属及细节”，避免后续纠纷中被主张 “未提供产权证明”。

（二）买家：购房前 “四必做”，降低决策风险

书面明确核心需求：将 “必须有阳台 / 飘窗” 等核心需求写入合同，或要求卖家出具书面承诺，避免 “口头约定无据可依”；

全面核实房屋细节：仔细查看房产证（含平面图）、询问物业 / 街道 “房屋是否有违建”，对 “非合法建筑面积的附属设施”（如飘窗），要求卖家书面说明 “性质、是否合规”，留存证据；

理性评估违约后果：签订合同前充分考虑 “附属设施可能存在的风险”（如违建拆除），避免因 “非核心标的问题” 贸然解约，承担 “定金损失”；

重视居间方作用：要求中介协助核实 “房屋是否有违建、附属设施合法性”，并在居间合同中约定 “中介未尽职调查需承担责任”，降低自身风险。

（三）核心提醒：“重大误解” 需举证，口头需求难支持

法院认定 “重大误解” 时，严格要求 “行为人对合同核心内容存在错误认识，且该认识因对方隐瞒 / 误导导致”。买家若以 “个人核心需求未满足” 主张撤销合同，需提供以下证据：

✅ 书面证据：合同中明确约定 “核心需求（如必须有阳台）”，或卖家书面承诺 “附属设施合规”；

✅ 隐瞒证据：卖家明知 “附属设施是违建” 却故意隐瞒（如伪造合规证明）；

❌ 无证据风险：仅向中介提需求、未向卖家明确，或未核实房屋细节就签约，均难以被认定为 “重大误解”，需自行承担后果。

本案中，周明因 “合同约定清晰、留存产权证明出示证据” 胜诉，赵磊因 “核心需求未书面确认、未充分核实房屋细节” 败诉。这警示买卖双方：房屋交易需 “书面化、留证据”，避免 “口头约定、想当然”，才能最大程度规避纠纷风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）