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为避 “多套房” 限制借亲属名买房，14 年后房屋被亲属擅自过户给另一亲属，实际房主起诉要求确认合同无效、协助过户，法院最终全部支持！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “借名买房关系成立后，出名人与他人恶意串通转让房屋的合同无效，实际房主有权要求过户”，为借名买房维权提供关键指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告陈曦（胜诉方）诉称：

确认被告宋鹏与张浩（亲属）于 2021 年 4 月 7 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

判令被告李娟（借名初始出名人）、宋鹏（李娟配偶）、张浩协助陈曦办理北京市朝阳区三号房屋过户手续，将房屋过户至陈曦名下；

本案诉讼费由三被告承担。

事实依据：

2007 年陈曦欲买房，因不想名下多套房，与侄女李娟约定 “借名买房”：以李娟名义签合同，陈曦为实际所有权人，后续再过户；

2007 年 6 月，陈曦以李娟名义从甲公司购得朝阳三号房屋，支付首付款 18.79 万元，剩余 73 万元以贷款方式支付，2009 年 1 月还清全部贷款；

2009 年房屋交付后，陈曦装修并一直居住，承担电费、物业费等所有费用，保管房产证；

后李娟因孩子上学需买学区房，与陈曦商量将 “出名人” 变更为其配偶宋鹏，陈曦同意后房屋过户至宋鹏名下；

2021 年陈曦发现，宋鹏、李娟未告知自己，擅自将三号房屋过户给李娟的表弟张浩；陈曦多次要求返还并过户，均遭拒绝，故诉至法院。

（二）被告应诉情况

被告李娟、宋鹏、张浩均未出庭，亦未提交答辩意见。

（三）法院查明关键事实

借名买房关系已被确认：

2022 年陈曦曾起诉李娟、宋鹏，要求确认双方存在借名买房约定；2023 年 1 月，朝阳法院作出民事判决书，判决 “陈曦与李娟、宋鹏就三号房屋存在借名买房约定”（该判决已生效）。

房屋权属与交易轨迹：

2007 年 6 月 7 日，李娟与甲公司签《北京市商品房预售合同》，购三号房屋（总价 92.25 万元）；

2018 年 6 月，房屋从李娟名下过户至宋鹏名下（因李娟学区房需求，经陈曦同意变更出名人）；

2021 年 4 月 7 日，宋鹏与张浩签《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价 158.47 万元，当日完成过户，现房屋登记在张浩名下。

恶意串通关键证据：

陈曦提交缴费凭证：2017-2023 年三号房屋的电费、物业费、取暖费等均由其支付，证明实际居住使用；

房产证原件：由陈曦保管，印证实际所有权人身份；

证人证言：陈曦弟弟（张浩父亲）出庭作证，证明张浩及家人明知 “借名买房” 事实；

交易异常：合同约定成交价 158.47 万元，远低于当时朝阳同小区 6-7 万元 /㎡的市场价（三号房屋按此计算总价应超 800 万元），且合同未约定交付日期、违约责任，不符合正常交易习惯；

张浩拒证：明知诉讼却拒绝出庭，无法证明 “支付合理对价”，视为举证不能。

二、案件分析

（一）争议焦点

宋鹏与张浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通而无效？

陈曦作为借名买房的实际权利人，是否有权要求李娟、宋鹏、张浩协助过户？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

合同无效：恶意串通，损害实际权利人利益

依据《民法典》第一百五十四条 “行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”：

主体特殊：陈曦、李娟、宋鹏、张浩均为亲属，张浩明知陈曦借名买房且实际居住，仍与宋鹏交易，主观存在共同过错；

交易异常：成交价远低于市场价，且无交付、违约条款，不符合 “善意取得” 中 “合理对价”“正常交易” 的要求；

证据闭环：陈曦的实际居住、缴费记录、房产证保管事实，结合证人证言，足以证明宋鹏与张浩 “明知损害陈曦权益仍交易”，构成恶意串通，合同应属无效。

过户诉求成立：借名买房有效 + 符合购房政策

依据《民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应返还” 及借名买房规则：

借名关系已确认：生效判决已认定陈曦与李娟、宋鹏存在借名买房约定，陈曦是实际权利人；

无政策障碍：陈曦提交证据证明名下无房，符合当前北京购房政策，具备过户条件；

返还路径清晰：合同无效后，张浩应先将房屋恢复登记至宋鹏名下（原出名人），再由宋鹏、李娟协助过户至实际权利人陈曦名下，符合 “物归原主” 的法律原则。

被告拒出庭不影响裁判：

依据《民事诉讼法》第一百四十七条 “被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决”，李娟、宋鹏、张浩未出庭，法院可依据陈曦提交的证据及已查明事实，依法作出裁判。

三、裁判结果

确认宋鹏与张浩于 2021 年 4 月 7 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

张浩于本判决生效之日起十日内，将北京市朝阳区三号房屋恢复登记至宋鹏名下；

宋鹏、李娟于本判决生效之日起三十日内，协助陈曦将北京市朝阳区三号房屋不动产权过户至陈曦名下。

四、案件启示

（一）借名买房：风险防控 “四必做”

签书面借名协议：明确 “实际权利人、出名人、房款承担、过户条件、违约责任”，避免口头约定无据可依；

留存全部出资凭证：首付款、贷款还款记录、税费缴纳凭证等，注明 “为某房屋出资”，证明资金来源；

保管核心证件：房产证、购房合同原件由实际权利人保管，避免出名人擅自处分；

保留实际使用证据：居住期间的缴费凭证（水、电、物业、取暖费）、装修合同、入住证明等，印证实际占有事实。

（二）亲属交易：警惕 “恶意串通” 红线

明知他人借名买房，不得参与转让：亲属间知晓房屋实际归属，仍与出名人交易，极易被认定为 “恶意串通”，导致合同无效，甚至承担赔偿责任；

正常交易需符合 “三要件”：即使是亲属，交易时需满足 “知晓房屋真实权属、支付合理对价、签订规范合同”，避免因 “低价”“无条款” 被认定为异常交易。

（三）实际权利人：维权 “两步走”

先确认借名关系：若出名人否认借名事实，先起诉确认 “借名买房约定有效”，拿到生效判决（如本案陈曦先获确认之诉胜诉）；

再主张合同无效与过户：凭借名关系判决，结合恶意串通证据，起诉要求确认转让合同无效，并要求协助过户，形成维权闭环。

（四）核心提醒：借名买房有风险，合规操作是关键

借名买房虽能规避部分政策限制，但需明确 “实际权利人的权益受法律保护”，出名人及亲属不得擅自处分。本案中，陈曦因留存了完整的出资、使用、借名证据，最终既确认了合同无效，又成功追回房屋，为借名买房维权树立了典型范例。

需注意：借名买房仍存在 “出名人负债导致房屋被查封”“政策变化无法过户” 等风险，若非必要尽量避免；若确需借名，务必通过书面协议 + 证据留存，最大程度降低风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）