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花 78 万 “租” 集体土地房屋，多年后发现无法过户，起诉要求确认 “租赁协议” 无效并追回房款，法院最终支持核心诉求！近日，某法院审理一起 “以租代买” 集体土地房屋纠纷，明确 “以长期租赁掩盖房屋买卖，规避集体土地流转禁令的协议无效，开发商需返还购房款”，为类似维权提供关键指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告陈阳诉称：

确认 2017 年 7 月 3 日与乙公司签订的《租赁协议》无效；

判令乙公司返还 78 万元购房款及利息（后变更利息起算日为 2017 年 3 月 12 日，新增 “若合同有效则解除并赔资金占用费” 的备选诉求）。

事实依据：

2017 年，乙公司先与陈阳签订房屋买卖合同，后收回原件，重新签订《租赁协议》，约定 “乙公司将某村三号房屋长期租赁给陈阳，总价 78 万元”；

陈阳于 2017 年 3 月 11 日支付全额款项，乙公司开具收据载明 “收到房费 78 万元”；

后续办理过户时，陈阳发现涉案房屋位于集体土地，自己非该村集体经济组织成员，根本无法过户，才知被 “以租代买” 欺骗。

（二）被告答辩理由

乙公司辩称，不同意全部诉求：

协议是 “房屋租赁” 而非买卖：名称为《租赁协议》，条款载明 “租赁房屋使用权”，租期实际为 20 年（超期部分属赠与），无 “过户” 等买卖核心条款；

协议合法有效：房屋是合法建筑，乙公司依据与丙村委会的《合作协议》，享有 50 年经营权（2016-2066 年），有权出租；

履约多年无异议：协议签订 8 年，陈阳一直使用房屋，现推翻协议违背诚信；

即便协议无效，陈阳需支付 6 万元房屋占有使用费，乙公司无需付利息。

（三）法院查明关键事实

土地与房屋背景：

2014 年某村启动地质灾害搬迁，2016 年丙村委会与乙公司签《合作协议》：村委会提供 130 亩集体建设用地，乙公司出资建设，除村民住房外，其余房屋乙公司享有 2016-2066 年经营权（50 年），土地所有权归村集体；

三号房屋即属乙公司 “经营范围内房屋”，土地性质为农村集体所有。

《租赁协议》核心矛盾条款：

价款：一次性支付 78 万元，远超农村房屋租赁市场价格（符合买卖价款特征）；

租期：约定 “长期”，突破《合同法》“租赁合同最长 20 年” 的法定限制；

权利：载明 “陈阳享有房屋所有权、土地使用权及拆迁补偿权”，完全符合物权转移（买卖）的核心特征；

收据：乙公司开具 “房费” 而非 “租金”，与租赁性质矛盾。

二、案件分析

（一）争议焦点

《租赁协议》是 “租赁” 还是 “变相房屋买卖”？

协议是否因违反法律强制性规定而无效？

乙公司是否需返还 78 万元，利息是否支持？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

协议性质：名为租赁，实为买卖

依据《合同法》及交易习惯，判断 “租赁” 与 “买卖” 的核心是 “是否转移物权（所有权 / 使用权 + 补偿权）”：

价款不符租赁惯例：农村房屋 20 年租金通常数万元，78 万元一次性支付，明显是房屋买卖对价；

租期突破法定限制：“长期” 约定超 20 年法定上限，本质是 “永久转让” 意图；

权利约定露真实目的：协议赋予陈阳 “房屋所有权、拆迁补偿权”，远超承租人的使用权范围；

书面证据佐证：乙公司收据写 “房费”，且双方曾有真实买卖合同（后被收回），进一步印证 “以租代买” 的规避意图。

协议无效：违反集体土地流转禁令

依据《土地管理法》第六十三条 “农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设（除非法律另有规定）”：

涉案房屋位于集体土地，陈阳非该村集体经济组织成员，依法不得通过买卖（或变相买卖）取得房屋；

乙公司以 “长期租赁” 掩盖买卖，本质是规避集体土地流转限制，损害农村土地管理制度及村集体利益，符合《合同法》第五十二条 “违反法律强制性规定” 的无效情形。

责任分担：房款需返还，利息因过错抵销

返还房款：依据《合同法》第五十八条 “合同无效后，因该合同取得的财产应返还”，乙公司收取的 78 万元需全额返还；

利息处理：陈阳使用房屋 8 年，需支付占有使用费，与乙公司的资金占用费（利息）法定抵销，故法院未支持利息，但核心诉求 “返款” 已实现；

过错认定：乙公司作为专业开发企业，明知房屋性质仍设计 “以租代买”，过错为主；陈阳未尽审慎义务（未注意 “农村宅基地” 条款），过错为辅，但不影响 “返款” 诉求。

三、裁判结果

确认陈阳与乙公司于 2017 年 7 月 3 日签订的《租赁协议》无效；

乙公司于本判决生效后 7 日内返还陈阳 78 万元，陈阳同时返还乙公司某村三号房屋；

四、案件启示

（一）买家：集体土地房屋交易 “三不碰”

不碰 “以租代买”：协议写 “长期租赁”“一次性付大额费用”“享有所有权 / 拆迁补偿” 的，本质是变相买卖，必属无效；

不碰非本村房屋：非集体经济组织成员，无论 “买” 还是 “长期租”，均无法获得合法物权，风险极高；

不丢关键证据：保留付款收据（注意 “房费”“房款” 等表述）、原合同碎片、沟通记录，作为 “变相买卖” 的佐证。

（二）开发商：别踩 “集体土地流转” 红线

不得变相买卖：以 “长期租赁”“合作建房”“使用权转让” 等名义规避禁令，协议必无效，需返还房款；

明确权利边界：仅享有集体土地房屋 “经营权 / 使用权” 的，只能按法定租期（≤20 年）出租，不得承诺 “所有权”“过户”；

诚信履约：明知买家非本村成员仍交易，需承担主要过错责任，面临返款、赔偿风险。

（三）核心提醒：协议性质看 “实质” 不看 “名称”

法院认定协议性质时，不看标题是 “租赁” 还是 “买卖”，而是看核心条款：

✅ 若约定 “一次性大额付款 + 超 20 年使用 + 物权（所有权 / 补偿权）转移”，即便叫 “租赁协议”，也会被认定为 “变相买卖”；

❌ 若仅约定 “按期付小额租金 +≤20 年使用 + 无物权转移”，才是合法租赁。

本案中，陈阳虽未获利息，但成功确认协议无效并追回 78 万元房款，避免 “房财两空”。这警示所有交易者：集体土地房屋交易有严格法律限制，任何 “规避技巧” 都是陷阱，合法合规才是保障权益的唯一途径。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）