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签了房屋买卖合同，房主提前解押却等不到买房人付款过户，超期 4 个月后房主发函解约，起诉索要总房款 20% 的违约金，能否胜诉？近日，北京市昌平区人民法院审理一起存量房屋买卖合同纠纷，认定 “买房人因自身资金问题逾期付款过户，构成根本违约”，判决合同解除、买房人支付 49.6 万元违约金，为 “二手房交易违约维权” 提供清晰裁判标准。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告周敏向法院提出诉讼请求：

确认周敏与赵强于 2023 年 8 月 26 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》等合同于 2024 年 3 月 16 日解除；

判令赵强向周敏支付违约金 496000 元；

本案诉讼费由赵强承担。

周敏诉称，2023 年 8 月 26 日，她与赵强签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，约定赵强以 280.5 万元购买她名下位于北京市昌平区的一号房屋（建筑面积 84.91 平方米）。合同明确约定：双方最晚于签约后 120 日内（即 2023 年 12 月 24 日前）共同办理产权转移登记手续；若因赵强原因未按期过户，她有权解除合同，并要求赵强按总房款 20% 支付违约金。

签约后，她按约履行义务：2023 年 9 月 26 日提前结清一号房屋的银行贷款（原抵押金额 74 万元），并于 9 月 22 日将 “即将解押” 的消息告知居间方甲公司（某房地产经纪有限公司），委托其转告赵强。但赵强迟迟不推进付款过户，经甲公司工作人员沟通得知，赵强因自身名下房屋未售出、资金不足，无法按约支付剩余 269 万元房款。

她多次通过甲公司催告赵强履约，甚至同意将过户期限宽限至 2024 年 2 月 25 日，但赵强仍未履行。2024 年 3 月 16 日，她通过甲公司向左强送达《解除合同通知书》，3 月 19 日又当面送达，赵强拒绝签收。因赵强违约导致合同目的落空，故起诉要求确认合同解除并索要违约金。

（二）被告答辩理由

被告赵强辩称，不同意周敏全部诉求，核心理由如下：

周敏未履行通知义务：周敏解除一号房屋抵押后，从未直接告知自己，也未通过甲公司通知，导致自己不知晓解押进度，无法安排付款；若甲公司告知解押情况，自己会及时支付房款，周敏应对合同未履行承担责任。

自身无过错，过错在甲公司：自己没有周敏的联系方式，所有沟通均需通过甲公司；甲公司一直让自己 “先卖名下房屋，无需着急”，并承诺能在付款节点前售出，但至今房屋未卖出，责任在甲公司，而非自己。

违约金过高：周敏主张的 49.6 万元违约金（总房款 20%）远超实际损失，且自己年岁较大、不熟悉交易流程，请求法院调低违约金。

（三）居间方陈述

居间方甲公司称，周敏的诉讼请求不涉及自身，愿意配合法院调查，认可周敏提交的微信聊天记录等证据的真实性，确认曾收到周敏关于 “解押进度”“催告履约” 的通知，并尝试转告赵强。

（四）法院查明核心事实

合同签订与核心约定：

2023 年 8 月 26 日，周敏（出卖人）、赵强（买受人）、甲公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定甲公司协助办理网签、资金存管、过户等手续；同日，周敏与赵强签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，明确：一号房屋总价款 280.5 万元（含装修折价款），赵强签约当日支付定金 6.5 万元，剩余 269 万元于过户前 3 个工作日内存管；双方需在 2023 年 12 月 24 日前完成过户；因赵强原因逾期过户，周敏有权解除合同，赵强需按总房款 20% 支付违约金。

履约与违约过程：

2023 年 8 月 26 日，赵强支付定金 6.5 万元，周敏出具收据；

2023 年 9 月 22 日，周敏告知甲公司工作人员 “贷款已扣款，下周一解押”，9 月 26 日实际完成一号房屋解押；

2023 年 11 月 - 2024 年 2 月，周敏多次通过甲公司催告赵强履约，甲公司工作人员回复 “赵强房屋未售出，资金不足，无法付款”，并请求周敏延期，周敏仅同意宽限至 2024 年 2 月 25 日；

2024 年 3 月 16 日，周敏通过甲公司向左强发送《解除合同通知书》，甲公司确认 “已送达”；3 月 19 日周敏当面送达，赵强拒绝签收；

2024 年 8 月，赵强曾提起反诉要求 “双倍返还定金”，但未缴纳反诉费，后撤回反诉。

关键证据：

周敏提交《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》、解押凭证、与甲公司工作人员的微信聊天记录（证明 “告知解押”“多次催告”）、《解除合同通知书》及送达记录，均能相互印证；

赵强提交与甲公司工作人员的录音，主张 “甲公司让其等待”，但未提交证据证明 “周敏未通知解押”；甲公司对周敏的证据均认可，确认 “已转告赵强相关事宜”。

二、案件分析

（一）争议焦点

周敏是否有权解除合同，合同解除时间应如何认定；

赵强未按期过户是否构成违约；

周敏主张的 49.6 万元违约金是否合理，应否支持。

（二）法律适用与胜诉关键

周敏解除合同符合约定，解除时间有效

根据《民法典》第五百六十二条，“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”；第五百六十五条，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中：

合同明确约定 “因赵强原因未在 2023 年 12 月 24 日前过户，周敏有权解除合同”，赵强因 “自身房屋未售出、资金不足” 未付款过户，即使宽限至 2024 年 2 月 25 日仍未履行，解除事由已成就；

周敏于 2024 年 3 月 16 日通过居间方甲公司向左强送达《解除合同通知书》，甲公司确认 “已送达”，符合 “书面通知” 的约定，故合同于 2024 年 3 月 16 日解除。

赵强未按期过户构成根本违约，应承担责任

《民法典》第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中：

周敏已按约完成解押，并通过居间方告知赵强解押进度，履行了 “配合过户” 的义务；赵强主张 “未收到解押通知”，但未提交证据反驳，且其作为买受人，可自行查询房屋抵押状态，不能以 “未收到通知” 为由拒绝履约；

甲公司工作人员的微信聊天记录明确显示，赵强未履约的原因是 “自身房屋未售出、资金不足”，属于 “自身原因”，而非周敏或甲公司过错，故赵强构成根本违约。

49.6 万元违约金合理，应予以支持

《民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以适当减少”。本案中：

合同约定 “违约金按总房款 20% 计算”，即 280.5 万元 ×20%=56.1 万元，扣减赵强已支付的 6.5 万元定金，剩余 49.6 万元，符合合同约定；

周敏提交证据证明：因赵强违约，自己购买新房时因 “无购房资格” 需由弟弟代持，产生贷款利息损失、房屋差价损失、契税损失等，违约金未超过实际损失，赵强主张 “违约金过高” 但未提交证据证明，故法院对其调减请求不予支持。

三、裁判结果

确认原告周敏与被告赵强于 2023 年 8 月 26 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含《术语解释、说明及告知提示》《签约重点事项声明》《户口协议》《物业交割保证金确认书》《授权委托书》《房款支付协议》）于 2024 年 3 月 16 日解除；

被告赵强于本判决生效后七日内，支付原告周敏违约金人民币 496000 元；

四、案件启示

（一）出卖人：履约留痕，及时催告，依法解约

按约履行义务：提前解押、准备过户材料等义务需按时完成，留存解押凭证、材料清单等证据，避免因自身履约瑕疵被追责；

催告需书面留证：发现买受人逾期履约，通过居间方或直接向买受人发送书面催告函（微信、短信、邮件等均可），明确 “履约期限”“逾期后果”，避免口头催告无凭无据；

解约符合法定程序：行使解除权时，需按合同约定的 “书面通知” 方式送达，留存送达记录（如居间方确认回执、当面送达视频），确保解除行为合法有效。

（二）买受人：评估资金能力，及时沟通，避免违约

提前确认资金来源：购买二手房前，明确自身付款能力（如是否需出售名下房屋凑款），避免因 “房屋未售出”“贷款未获批” 等原因逾期付款；

主动跟进交易进度：定期通过居间方了解房屋解押、网签等进度，如需延期履约，应提前与出卖人协商并签订补充协议，切勿擅自拖延；

尊重合同约定：合同中 “违约金条款” 是重要约束，切勿抱有 “违约金过高会被调低” 的侥幸心理，违约后需按约承担责任，避免损失扩大。

（三）居间方：勤勉尽责，传递信息，减少纠纷

全面告知义务：向买卖双方明确交易流程、付款节点、过户要求，及时传递双方的履约信息（如解押进度、催告通知），避免因 “信息差” 导致纠纷；

留存沟通记录：与买卖双方的沟通内容（如微信、电话）需留存记录，尤其是 “履约提醒”“延期请求” 等关键信息，便于后续纠纷中证明自身已尽居间义务；

不承诺 “无法兑现的事项”：不得向买受人承诺 “保证售出名下房屋”“一定能延期” 等，避免因承诺无法兑现引发三方纠纷。

二手房交易涉及大额资金与复杂流程，买卖双方均需秉持诚信原则，严格按合同履行义务；居间方需勤勉尽责，做好信息传递与流程协助。一旦发生违约，守约方应及时固定证据、依法维权，才能最大程度保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）