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二手房交易中，买家签约次日就明确表示不买房，卖家能否解除合同并索要赔偿？近日，北京市某法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定买家构成根本违约，判决合同解除、买家赔偿 10 万元，已付 5 万元定金不予返还，为卖家维权提供清晰指引。

一、案情梳理

（一）本诉：卖家主张解除合同并赔偿损失

原告周莉向法院提出诉讼请求：

判令解除与被告（违约方）吴浩于 2023 年 5 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

判令吴浩赔偿经济损失 110 万元；

本案诉讼费由吴浩承担。

周莉诉称，2023 年 5 月 3 日，其与吴浩经甲公司（原北京链家置地房地产经纪有限公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴浩以 350 万元购买其名下北京市海淀区一号房屋（下称一号房屋）。合同明确约定：定金总额 70 万元，分三笔支付（2023 年 5 月 3 日前付 5 万元、5 月 4 日前付 5 万元、5 月 15 日前付 60 万元）；周莉需在 5 月 15 日前提交解抵押申请，6 月 10 日前办理解押。合同签订当天，吴浩仅支付第一笔定金 5 万元，次日（5 月 4 日）就通过微信告知因自身原因不再购房，后续未支付任何款项，完全拒绝履行合同。因吴浩违约导致房屋交易停滞，期间房屋价格大幅下降，造成严重经济损失。2023 年 5 月 22 日，周莉向吴浩发送《解除合同通知书》，主张解除合同并要求赔偿，故诉至法院。

（二）被告答辩：否认违约，主张损失无依据

被告吴浩辩称：

定金条款为实践合同，实际交付金额视为变更约定，其已支付 5 万元定金，不存在违约；

签约次日即告知不购房，周莉可及时转售房屋，无实际损失；

合同约定的 “总房款 20% 违约金” 过高，即便有损失也应酌减；

周莉提交的网上房屋报价（58.31 平方米地下室售价 268 万元）与一号房屋（43.72 平方米正常住宅）情况不符，且为近期报价，无法证明 2023 年的损失，故 110 万元赔偿诉求无依据。

（三）法院查明核心事实

2023 年 5 月 3 日，周莉与吴浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定一号房屋总价 350 万元，定金 70 万元分三笔支付，违约责任条款明确 “买受人逾期付款超 15 日，出卖人有权解除合同，买受人需按总房款 20% 支付违约金，出卖人退还已付款”。

合同签订当日，吴浩支付定金 5 万元；5 月 4 日晚，吴浩通过微信明确告知周莉 “不再购房”，后续未支付第二、三笔定金，也未履行任何合同义务。

2023 年 5 月 22 日，周莉向吴浩送达《解除合同通知书》，吴浩未提出异议。

周莉提交网上房屋报价拟证明损失，吴浩对该证据关联性、真实性提出异议，法院结合房屋面积、户型（地下室与正常住宅）、报价时间，认定该证据不足以直接证明损失数额，但确认吴浩违约导致房屋交易延误的客观事实。

二、案件分析

（一）争议焦点

吴浩的行为是否构成根本违约，周莉是否有权解除合同；

周莉主张的 110 万元损失是否应支持，赔偿金额如何确定；

吴浩已支付的 5 万元定金是否应返还。

（二）法律适用与胜诉关键

吴浩构成根本违约，周莉解除合同符合约定

根据《民法典》第五百六十二条，当事人可约定解除合同的事由，事由发生时解除权人有权解除。本案中，合同明确约定 “买受人逾期付款超 15 日，出卖人有权解除合同”，而吴浩在签约次日就明确拒绝履行（不支付后续定金、不购房），属于 “以行为表明不履行主要债务”，远超 “逾期付款” 的违约程度，构成根本违约。周莉于 2023 年 5 月 22 日发送《解除合同通知书》，符合合同约定及法律规定，合同自通知送达时（5 月 22 日）解除，吴浩 “否认违约” 的抗辩无事实依据。

损失赔偿虽未全额支持，但违约方需承担赔偿责任

《民法典》第五百八十四条规定，违约方应赔偿 “可预见的违约损失”。周莉主张 110 万元损失，因提交的网上报价与涉案房屋情况不符（面积、户型差异大，时间不匹配），证据不够充分，故法院未全额支持。但法院结合 “吴浩违约导致房屋交易停滞、周莉需重新寻找买家产生时间成本与潜在价格波动风险”，酌定 10 万元赔偿，既体现对违约行为的惩罚，也兼顾公平原则，完全符合 “违约必担责” 的司法导向。

吴浩作为违约方，已付定金无权要求返还

根据《民法典》第五百八十七条，“给付定金的一方不履行债务导致合同目的无法实现的，无权请求返还定金”。本案中，吴浩支付 5 万元定金后，明确拒绝购房，导致房屋买卖合同目的无法实现，其作为违约方，无权要求周莉返还定金，法院据此认定 “周莉无需返还 5 万元定金”，进一步维护了周莉的合法权益。

三、裁判结果

原告周莉与被告吴浩于 2023 年 5 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于 2023 年 5 月 22 日解除；

被告吴浩于本判决生效之日起七日内，赔偿原告周莉经济损失 100000 元；

被告吴浩已支付的 50000 元定金，原告周莉无需返还；

四、案件启示

（一）卖家签约时需明确 “违约条款”，留存证据

细化定金与付款约定：在合同中明确定金总额、支付时间、逾期付款的认定标准（如 “逾期 1 日即视为违约”“明确拒绝履行视为根本违约”），避免 “实践合同变更约定” 的争议；

固定违约证据：买家明确表示不履行合同时（如微信、短信、电话），务必留存书面沟通记录（截图、录音），作为 “根本违约” 的核心证据，本案中周莉的微信记录就是关键依据；

及时行使解除权：发现买家违约后，按合同约定发送《解除合同通知书》（注明解除理由、时间），并留存送达凭证（快递签收记录、微信已读凭证），避免因 “未及时解约” 扩大损失。

（二）主张损失需 “证据匹配”，避免诉求过高

选择同类房屋作为损失参考：证明房屋贬值损失时，应提交 “同小区、同户型、同面积” 的房屋交易记录（如 2023 年同期成交价、违约后短期内的成交价），避免用 “地下室、不同小区” 的报价，确保证据关联性；

留存其他损失凭证：如因买家违约产生的额外费用（中介服务费损失、解抵押产生的利息、重新挂牌的推广费），需保存合同、发票等凭证，作为损失补充证据；

理性确定诉求金额：结合证据情况合理主张损失，避免因 “诉求过高但证据不足” 导致部分诉求无法支持，可在诉讼中根据法院释明调整金额，提高胜诉率。

（三）买家应谨慎签约，避免 “任性毁约”

签约前核实购房能力：确认自身资金、贷款资质等，避免因 “自身原因” 签约后毁约，否则需承担定金损失 + 额外赔偿（如本案吴浩损失 5 万元定金 + 10 万元赔偿，合计 15 万元）；

不可 “先行违约”：即便不想购房，也不可直接明确拒绝履行，应与卖家协商解除，若协商不成擅自毁约，将承担全部违约责任；

尊重定金规则：定金具有担保性质，支付后不履行合同，无权要求返还，切勿误以为 “仅损失已付定金”，还可能面临额外赔偿。

（四）中介需协助固定交易证据

居间方（如本案甲公司）在交易过程中，应协助双方留存合同、付款凭证、沟通记录等，当出现违约时，可配合提供居间服务过程中的证据（如带看记录、沟通录音），帮助守约方维护权益，同时避免自身因 “未提示风险” 被牵连。

二手房交易中，“签约即履约” 是基本准则，买家切勿因一时冲动毁约，卖家需做好证据留存与及时维权，通过法律手段让违约方承担应有的责任，最大限度降低自身损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）