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房屋买卖协议因 “改变土地用途” 被认定无效，购房者已付的 125 万房款能否全额追回？近日，北京市顺义区人民法院审理一起房屋买卖合同无效纠纷，明确 “合同无效后需双向返还”，判决开发商返还购房款，购房者返还房屋，同时认定 “资金占用利息与房屋占用费相互抵消”，为类似纠纷提供清晰裁判思路。

一、案情梳理

（一）本诉：购房者主张全额返还款项

原告（反诉被告）陈峰向法院提出诉讼请求：

判令被告（反诉原告）赵伟退还购房款 125 万元；

判令赵伟赔偿资金占用利息（2016 年 8 月 19 日 - 2019 年 8 月 19 日按一年期贷款利率计算，2019 年 8 月 20 日起按 LPR 计算至实际返还之日）；

本案诉讼费由赵伟承担。

陈峰诉称，2016 年 8 月 10 日，其与赵伟签订《一号地块房屋买卖协议》，约定购买赵伟通过 “以房抵债” 获得的北京市顺义区一号房屋（下称一号房屋）。此后累计支付 125 万元购房款，但赵伟始终无法在甲公司处办理房屋备案更名手续，故未支付剩余款项。2023 年，赵伟起诉主张剩余房款，法院作出 A 号民事判决，确认双方签订的《买卖协议》及后续《协议书》无效，驳回赵伟全部诉求（该判决已生效）。根据《民法典》第一百五十七条，合同无效后应返还财产并赔偿损失，故要求赵伟返还房款并赔偿利息，同意在收款后返还房屋。

（二）反诉：卖房者主张返还房屋并支付占用费

被告（反诉原告）赵伟提出反诉请求：

判令陈峰返还一号房屋；

判令陈峰按每月 4500 元标准，支付 2016 年 8 月 10 日至实际返还之日的房屋占用费（暂计至 2024 年 6 月 10 日为 42.3 万元）；

反诉诉讼费由陈峰承担。

赵伟辩称，陈峰签约时明知一号房屋系职工宿舍、土地性质为教育科研用地，协议系双方自愿签署，其无隐瞒或欺诈行为；房屋 2016 年 8 月交付后由陈峰实际使用，应支付占用费；陈峰主张的资金利息无依据，即便支持也应按存款利率计算。

（三）法院查明核心事实

2016 年 8 月 10 日，赵伟与陈峰签订《一号地块房屋买卖协议》，约定一号房屋（120㎡，单价 1.58 万元 /㎡，总价 189.6 万元），陈峰先付 30 万元，剩余款项 3 年内付清；2017 年 1 月 23 日，双方再签《协议书》，明确房屋面积 122.61㎡，总价 193.7238 万元，赵伟保证房屋无担保、抵押，甲公司在协议上签字盖章确认 “同意转让”。

陈峰累计支付 125 万元购房款，赵伟主张 2016 年 8 月 10 日交付房屋，陈峰主张 2017 年 1 月 23 日交付，双方均认可房屋交付后由陈峰居住使用至今。

A 号生效判决认定：案涉协议约定交易一号房屋，改变了国有土地用途（教育科研用地）及房屋规划用途（职工宿舍），违反法律强制性规定，故确认协议无效，驳回赵伟主张剩余房款的诉求。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同无效后，赵伟是否应返还 125 万元购房款；

陈峰主张的资金占用利息与赵伟主张的房屋占用费能否抵消；

房屋返还与房款返还的履行顺序。

（二）法律适用与胜诉关键

合同无效后 “双向返还” 是法定义务

根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，“取得财产的一方应返还” 是法定规则。本案中，陈峰支付 125 万元购房款，赵伟取得该款项；赵伟交付房屋，陈峰取得房屋使用权，双方均需履行返还义务。A 号生效判决已确认协议无效，赵伟无权拒绝返还房款，其主张 “无过错不返还” 无法律依据 —— 即便陈峰知晓房屋性质，也不影响 “返还财产” 的法定责任。

资金占用利息与房屋占用费 “相互抵消” 符合公平原则

陈峰支付 125 万元后，赵伟长期占用该款项，产生资金占用利息（属于陈峰的合理损失）；同时陈峰实际使用房屋近 8 年，产生房屋占用费（属于赵伟的合理损失）。两者均系 “因合同无效产生的直接损失”，且性质对等，法院认定 “相互抵消” 既避免双方额外举证损失金额，又体现公平原则，完全符合司法实践中 “无效合同损失平衡” 的裁判思路。

“房款先返还、房屋后返还” 保障购房者权益

陈峰同意返还房屋，但主张 “赵伟先付房款、再返还房屋”，属于 “同时履行抗辩权” 的合理行使。法院支持该主张，避免出现 “陈峰返还房屋后，赵伟拒不支付房款” 的风险，最大限度保障了购房者的资金安全，符合 “保护善意方、平衡利益” 的裁判导向。

三、裁判结果

被告（反诉原告）赵伟于本判决生效之日起七日内，返还原告（反诉被告）陈峰购房款 125 万元；

原告（反诉被告）陈峰在被告（反诉原告）赵伟实际返还 125 万元购房款后十五日内，向赵伟返还北京市顺义区一号房屋；

驳回原告（反诉被告）陈峰的其他诉讼请求（资金占用利息与房屋占用费相互抵消）；

驳回被告（反诉原告）赵伟的其他反诉请求（房屋占用费无需单独支付）。

四、案件启示

（一）买房前务必核查 “房屋与土地性质”

重点审查两类文件：

土地使用权证：确认土地用途（如住宅、商业、教育科研等），避免购买 “非住宅用地” 上的房屋（如本案教育科研用地的职工宿舍，禁止交易）；

房屋规划许可证：确认房屋用途与规划是否一致，无规划或用途不符的房屋（如违建、临时建筑），交易协议大概率无效。

警惕 “以房抵债” 类房屋：

本案中赵伟的房屋系 “以房抵债” 所得，此类房屋可能存在 “权利瑕疵”（如无法备案、无法过户），购房前需要求卖房者提供 “抵债协议”“原产权人同意转让证明”（如甲公司盖章文件），并到不动产登记中心核查房屋权属。

（二）合同无效后，购房者应及时主张 “双向返还”

优先通过生效判决确认合同无效：

若卖房者先起诉主张房款，可在诉讼中主张 “协议无效”，待法院判决确认无效后，再另行起诉要求返还房款（如本案陈峰利用 A 号生效判决，直接主张返还，减少举证难度）。

明确 “返还顺序”，保障资金安全：

主张返还时，务必提出 “卖房者先返还房款，购房者再返还房屋”，或要求 “同时履行”（如房款支付至法院共管账户，房屋返还后再放款），避免陷入 “房钱两空” 的风险。

（三）留存 “付款与使用证据”，为维权奠定基础

保存付款凭证：

支付购房款时，务必要求对方出具加盖公章或签字的收据，注明 “购房款” 用途；通过银行转账时，备注 “购买 XX 房屋房款”，避免使用现金或无备注转账，防止对方否认收款性质。

固定房屋使用证据：

入住后，留存物业费、水电费、燃气费等缴费凭证，证明 “实际占有使用房屋”，为后续 “占用费抵消利息” 提供依据 —— 本案中陈峰因长期居住，法院才支持 “费用互抵”，若未实际使用，可能无法抵消利息损失。

（四）遭遇 “恶意抗辩”，及时依托法律程序

若卖房者以 “购房者明知房屋性质”“无过错” 为由拒绝返还房款，购房者无需妥协：

合同无效的核心原因是 “违反法律强制性规定”（如改变土地用途），与 “购房者是否知情” 无关，卖房者仍需返还财产；

及时起诉并申请财产保全，冻结卖房者银行账户或房屋，避免对方转移财产导致 “判决生效后无法执行”。

房屋交易涉及重大财产，务必坚守 “先核查、再签约” 的原则；若不幸遭遇合同无效，需抓住 “法定返还义务”“损失抵消”“履行顺序” 三个核心要点，通过法律途径最大限度维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）