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买二手房时附带的外接小院，入住 3 年后被认定为违建拆除，购房者能否向原房主索赔？近日，北京市朝阳区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，因购房者无法证明原房主 “明知违建且隐瞒”，且小院未计入购房面积与房价，最终驳回其全部诉求，明确了 “二手房额外空间纠纷” 的举证责任与裁判标准。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告周凯向法院提出诉讼请求：

判令被告张敏、张磊（母子关系）赔偿损失及违约金 176500 元；

本案诉讼费由二被告承担。

周凯诉称，2018 年 5 月 10 日，经甲公司（居间方）、乙公司（资金监管方）推荐，他与张敏、张磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买北京市朝阳区一号房屋（下称一号房屋），按约支付 353 万元购房款、居间费及税费。合同载明一号房屋建筑面积 53.1 平方米（含阳台 4.7 平方米），他入住后未改建房屋，仅将原房主已整改的 “阳台与主体建筑合并区域” 继续使用。2021 年 10 月，政府部门告知一号房屋南侧阳台外小院为违建，2022 年 9 月被街道办拆除。他主张买房时，张敏、张磊及甲、乙公司均承诺 “房屋无违建”，现小院拆除导致居住面积减少，故要求赔偿。

（二）被告答辩理由

被告张敏、张磊共同辩称：

周凯起诉未过诉讼时效，但二人无任何违约或过错行为；

一号房屋是 1990 年单位分配的福利房，交房时小院外墙已存在，2018 年卖房时已如实展示房屋现状，配合周凯多次看房，未隐瞒任何信息；

买卖合同明确约定房屋价款仅针对产权证登记的 53.1 平方米，小院未计入面积与房价，周凯购房时明知小院无产权登记，二人已全面履行合同义务，无需承担赔偿责任。

（三）第三人陈述

甲公司（居间方）：诉讼请求未涉及本公司，不发表意见；

乙公司（资金监管方）：诉讼请求未涉及本公司，不发表意见。

（四）法院查明核心事实

合同与交易细节：2018 年 5 月 10 日，周凯与张敏、张磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买一号房屋，建筑面积 53.1 平方米（含阳台 4.7 平方米），总价款 353 万元；周凯按约付款后，房屋过户至其名下，产权证登记面积与合同一致。

房屋现状与改建：购房时一号房屋阳台与卧室相连，阳台南侧有外接小院（用门联窗隔开），周凯入住后自行拆除门联窗，将小院与阳台合并为卧室；2022 年 7 月，街道办勘验确认小院面积 6.4 平方米（周凯认可该面积不含产权证内的阳台 4.7 平方米）。

违建认定与拆除：2022 年 8 月，规划部门回函称小院无规划审批记录，属违法建设；9 月，小院被依法拆除。

原房主履约情况：张敏、张磊庭审中提交 “2018 年看房照片”“房屋原始分配资料”，证明卖房时已如实展示小院现状，且明确告知 “小院未登记在产权证内”，未作出 “无违建” 承诺。

二、案件分析

（一）争议焦点

周凯的起诉是否超过诉讼时效；

张敏、张磊是否存在 “明知小院是违建且故意隐瞒” 的违约行为；

周凯主张 17.65 万元赔偿及违约金是否有事实与法律依据。

（二）法律适用与胜诉关键

诉讼时效抗辩不成立，但原房主无过错

根据《民法典》第一百八十八条，“诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起算，期限为 3 年”。本案中，小院 2022 年 9 月被拆除，周凯此时才知晓权益受损，起诉时未过诉讼时效，故张敏、张磊的 “时效抗辩” 未被采纳。但 “时效成立” 不代表 “诉求合理”，需进一步审查原房主是否存在过错。

无证据证明原房主 “明知违建且隐瞒”，不构成违约

小院未计入合同范围：买卖合同明确约定房屋面积为产权证登记的 53.1 平方米，价款计算仅针对该面积，小院属于 “额外使用空间”，未纳入交易范围，张敏、张磊无义务对 “非交易标的” 的合法性承担担保责任；

原房主无 “明知” 证据：周凯未提交任何证据证明，2018 年卖房时张敏、张磊已知道小院是违建（如原房主此前因小院被处罚的记录、与他人讨论小院违建的聊天记录等）；

无 “隐瞒” 行为佐证：周凯主张 “原房主承诺无违建”，但未提供书面承诺、录音录像等证据，且张敏、张磊已配合看房，小院现状清晰可见，不存在 “刻意隐瞒” 的客观行为，故无法认定二人违约。

赔偿诉求无依据，法院不予支持

损失不存在合法性：周凯主张的 “居住面积损失”，因小院本身未计入购房面积与房价，不属于其基于买卖合同取得的 “合法权益”，拆除违建未损害其合同约定的利益；

违约金无合同支撑：双方合同未约定 “房屋无违建” 的义务条款，亦未约定相关违约金标准，周凯主张违约金缺乏合同依据；

举证责任未完成：根据《民事诉讼法》第六十七条，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。周凯未提交证明 “损失金额”“原房主过错” 的有效证据，应承担举证不能的后果。

三、裁判结果

驳回原告周凯的全部诉讼请求；

本案诉讼费由原告周凯负担。

四、案件启示

（一）原房主：卖房需 “如实展示 + 留存证据”，规避责任风险

明确区分 “登记面积” 与 “额外空间”：卖房时主动告知购房者 “产权证内面积” 与 “小院、露台等未登记区域” 的区别，避免购房者误解 “额外空间属于合法面积”；

留存履约凭证：通过微信聊天记录、书面《房屋现状确认书》等方式，记录 “已展示房屋全貌”“已告知额外空间无产权” 的事实，防止后续被诬陷 “隐瞒”；

拒绝无依据承诺：不轻易作出 “无违建”“可永久使用” 等口头承诺，若购房者要求书面保证，需先核查房屋合法性，避免因承诺无法兑现承担责任。

（二）购房者：买二手房必查 “三要素”，避免踩坑

查 “合法性”：除核对产权证外，需向街道办、规划部门查询房屋是否有违建记录；对小院、加建部分，要求原房主提供规划审批手续，无手续的 “额外空间” 需警惕；

定 “合同条款”：在买卖合同中明确 “房屋无违法建设”，约定 “若存在违建导致拆除，原房主需赔偿损失”，同时注明 “额外空间不计入房价，使用风险由购房者自行承担”；

留 “维权证据”：看房时拍摄房屋全貌视频，留存原房主关于 “房屋合法性” 的承诺记录；若后续发现违建，及时固定 “原房主明知且隐瞒” 的证据（如聊天记录、录音等），为维权奠定基础。

（三）居间方：履行 “核查 + 告知” 义务，避免连带责任

协助核查房屋状况：中介需核实房屋产权证、规划手续，发现小院、加建等情况时，主动向规划部门查询合法性，不得为促成交易隐瞒风险；

明确告知双方风险：向购房者说明 “未登记空间的使用风险”，向原房主强调 “如实告知义务”，并在居间合同中注明相关风险提示；

留存核查记录：将 “查询违建记录的截图”“向双方告知风险的聊天记录” 归档留存，若后续发生纠纷，可证明已履行核查与告知义务，避免承担连带责任。

（四）维权核心：举证是关键，无证据难胜诉

二手房纠纷中，购房者主张赔偿需满足 “三要件”：有证据证明原房主 “明知问题”、有证据证明 “故意隐瞒”、有证据证明 “实际损失”。缺乏任一要件，诉求都难以得到支持。因此，交易全程需注重证据留存，理性评估风险，避免因 “轻信口头承诺”“忽视证据” 导致权益受损。

二手房交易中的 “额外空间” 看似是 “福利”，实则可能暗藏违建风险。原房主需恪守诚信，如实披露信息；购房者需保持谨慎，核查房屋合法性；中介需履行职责，协助规避风险，三方共同努力，才能减少此类纠纷，保障交易安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）