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北京大兴区一起房屋买卖合同纠纷中，陈建军（原告）2023 年 8 月与周明（被告）签合同，以 358.8 万元卖大兴区一号房屋（89.36㎡），合同标注 “无户口”。后周明发现房屋内有陈建军、其子陈阳、其妹陈艳、其母赵秀兰 4 人户口，2023 年 11 月发函解约并索赔双倍定金，陈建军反诉称周明知情且自身无违约。最终法院判 “合同于 2023 年 11 月 11 日解除，陈建军退还 10 万元定金”，明确 “户口不符约定时买家有权解约，卖家隐瞒需担责”。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：陈建军（一号房屋出卖人，主张 “合同 12 月 15 日解除，无需退定金”，庭审撤回部分诉求）

被告（反诉原告）：周明（一号房屋买受人，主张 “合同 11 月 11 日解除，需退双倍定金 20 万元”）

关联人：陈阳（陈建军之子，代签部分合同，收取 10 万元定金）、赵秀兰（陈建军之母）、陈艳（陈建军之妹，均为房屋内户口人员）

第三人：甲公司（居间方，提供制式合同，述称 “配合调查，不担责”）

其他关联人：马涛（甲公司店经理）、李娜（甲公司业务员）

（二）核心事实

合同签订与约定

2023 年 8 月 6 日，陈建军与周明经甲公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》《户口协议》《房款支付协议》：

合同标注 “一号房屋无户口”，总价款 358.8 万元（含装修款 8000 元），定金 35 万元（周明当日付 10 万元，剩余 25 万元网签后付）；

《户口协议》约定 “3 日内查户口，若与合同标注不符，合同解除，陈建军退已付款，双方无责”；

《房款支付协议》约定 “周明留存 5 万元作为户口迁出保证金”。

2023 年 11 月 2 日，因北京 “认房不认贷” 新政，双方签补充协议，调整贷款金额（从 143 万改为 232 万），仍约定 “留存 5 万元户口保证金”，并注明 “协议与原合同冲突的，以本协议为准”。

户口问题暴露与解约

2023 年 10 月底，甲公司告知周明 “一号房屋有陈建军、陈阳户口”；11 月 6-7 日，双方查户口发现实际有 4 人（含赵秀兰、陈艳），且陈建军无法在过户前迁出；

2023 年 11 月 9 日，周明发《解除合同通知书》，以 “陈建军隐瞒户口，违约” 为由要求解约，并索赔双倍定金 20 万元；

陈建军 11 月 11 日收函，辩称 “周明 11 月 2 日签补充协议时已知户口情况，自身无隐瞒，解约是因房价波动”，并起诉要求 “确认合同 12 月 15 日解除，无需退定金”；周明反诉 “确认 11 月 11 日解约，退双倍定金”。

二、案件分析

（一）核心争议：1. 合同解除时间与理由；2. 定金是否需双倍返还？

合同为何应于 11 月 11 日解除？

户口约定不符是关键：原合同明确 “无户口”，但实际有 4 人户口，符合《户口协议》“户口不符则解约” 的约定，周明有权依据协议解除合同；

补充协议不代表周明知情：11 月 2 日补充协议是因新政调整贷款金额，并非因户口问题签订，且协议仅约定 “户口保证金”，未放弃 “户口不符解约” 的权利，陈建军无证据证明周明此前知晓户口情况；

解约通知生效时间明确：周明 11 月 9 日发函，陈建军 11 月 11 日收函，根据《民法典》，合同自通知到达时解除，故应确认 11 月 11 日解约，陈建军主张 “12 月 15 日解除” 无依据。

定金为何仅需退还 10 万元，而非双倍？

《户口协议》优先于定金罚则：双方在《户口协议》中明确 “户口不符解约，卖家退已付款，双方无责”，该约定是针对户口问题的专门条款，优先于一般的定金罚则（双倍返还）；

陈建军不构成 “根本违约”：虽隐瞒户口，但《户口协议》已约定 “解约无责”，周明主张 “双倍返还定金” 与协议约定相悖，故仅支持退还已付的 10 万元定金，不支持额外赔偿。

（二）关键证据与认定

合同与协议：原合同 “无户口” 标注、《户口协议》解约条款、补充协议贷款调整内容，证明户口不符约定，解约符合协议；

户口查询记录：派出所证明房屋内有 4 人户口，与合同约定矛盾；

沟通记录：周明 10 月底才知晓户口问题，11 月才查户口，证明陈建军此前未如实告知；

甲公司陈述：确认 “原合同按陈阳‘无户口’说法填写，11 月补充协议因新政签订”，佐证周明不知情。

三、裁判结果

确认陈建军与周明签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》及两份补充协议，于 2023 年 11 月 11 日解除；

陈建军于本判决生效后 10 日内，退还周明购房定金 100000 元；

驳回陈建军的其他诉讼请求（确认 12 月 15 日解约、无需退定金）；

驳回周明的其他反诉请求（双倍返还定金 20 万元、赔偿利息）。

四、案件启示

（一）卖家：2 点避免户口纠纷

如实告知户口情况，不隐瞒不侥幸：无论户口是否影响过户，均需在合同中如实标注，避免因 “口头承诺无户口” 或 “制式合同模板” 导致纠纷，本案中陈建军因隐瞒户口，最终仍需解约退定金；

明确户口条款，避免协议冲突：若房屋有户口，需在合同中约定 “迁出时间、保证金金额、违约后果”，避免像本案《户口协议》与定金罚则冲突，导致自身无法主张 “买家知情”。

（二）买家：3 步防范户口风险

签合同前必查户口：不要轻信卖家或中介 “无户口” 的说法，务必在签约前 3 日内，与卖家共同到派出所查询房屋户口情况，留存查询记录；

细化户口条款，明确解约权：在《户口协议》中明确 “户口不符时的解约条件、退款时间、是否需赔偿”，避免约定模糊（如本案 “双方无责” 条款，导致无法主张双倍定金）；

留存知情证据，及时维权：若发现卖家隐瞒户口，立即固定证据（如中介沟通记录、户口查询单），按协议约定发函解约，避免拖延导致损失扩大。

（三）中介：1 个核心义务要尽到

协助核查户口，如实传递信息：中介需协助买卖双方查询户口，不得仅凭卖家单方说法填写 “无户口”，并需将户口情况如实告知买家，本案中甲公司虽无责任，但最初未严格核查户口，间接引发纠纷。

本案核心警示：房屋买卖中，户口问题是易忽视的 “雷区”。卖家如实告知、买家主动核查、双方明确协议条款，才能避免解约纠纷；若已约定 “户口不符解约无责”，则需按约定执行，而非直接主张双倍定金，协议约定是解决争议的首要依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）