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北京丰台区一起拆迁房权属纠纷引发关注：林浩（原告）2009 年因祖父林建国家庭拆迁，获配丰台区一号房屋（86.63㎡），2017 年以个人名义付清房款并确认为产权人，随后将房屋出租。2022 年，林浩父亲林伟（已故）未经同意，擅自与张磊（被告）签订《北京市房屋买卖合同》，约定以 155 万元出售该房屋。2023 年 4 月，张磊强占房屋更换门锁，导致林浩与租户的租赁合同被迫解除。林浩起诉要求张磊腾退房屋、赔偿 3000 元损失及每月 3500 元占用费，张磊辩称 “合法购房，无需腾退”。最终法院判决 “林伟与张磊的合同无效，张磊限期腾退，赔偿损失并支付占用费”，此案为拆迁安置房交易中的 “无权处分” 风险敲响警钟。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告一：林浩（一号房屋产权人，拆迁安置人，主张 “张磊非法占有，要求腾退、赔偿损失及占用费”）

原告二：郑梅（林浩奶奶，拆迁安置人，一号房屋购房指标共用人，认可房屋产权归林浩，同意林浩主张权利）

被告：张磊（一号房屋现占有人，辩称 “从林伟处购得房屋，属合法占有，不同意腾退”）

已故关联人：林建国（林浩祖父，2009 年拆迁被拆迁人，2019 年去世）、林伟（林浩父亲，2022 年擅自出售一号房屋，2023 年 5 月去世，第一顺序继承人为郑梅、林浩）

第三人：甲公司（拆迁安置房开发商及收款方，出具《回迁安置房确认书》）、乙公司（一号房屋原承租人，2017-2023 年租赁该房屋）

其他关联人：吕某（房屋买卖合同见证人）、刘某 2、李某 2（案外人，涉及张磊主张的 “借款转账”）

（二）案情简介

1. 一号房屋的由来与权属认定

2009 年，北京市丰台区某村拆迁，被拆迁人为林建国，家庭安置人口包括郑梅（林建国妻子）、林伟（林建国之子）、林浩（林伟之子）等 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲公司出具《丰台区某村回迁安置房确认书》，明确 “一号房屋（86.63㎡）产权人为林浩，占用林浩、郑梅购房指标”，林浩、郑梅在确认书上签字捺印。

2017 年 7 月 10 日，林浩通过本人北京银行账户，向甲公司支付一号房屋购房款 228370 元，同时支付物业费 3887.95 元、取暖费 1645.97 元、垃圾清运费 500 元，甲公司及物业公司均向林浩出具收据。此后，一号房屋的物业费持续由林浩支付，留存有完整发票。

2017 年 10 月 16 日，林浩与乙公司签订《房屋出租合同》，约定 “乙公司租赁一号房屋，年租金 42000 元（月租金 3500 元），续租至 2023 年 10 月 16 日”，合同正常履行至 2023 年 4 月。

2. 林伟与张磊的 “房屋买卖” 细节

2022 年 9 月 3 日，林伟（出卖人）与张磊（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，核心约定：

张磊以 155 万元购买 “丰台区某号楼某单元某号房屋”（合同载明面积 97㎡，与一号房屋实际面积 86.63㎡相差超 10㎡）；

付款方式：签约时付定金 100 万元，2022 年 10 月 15 日前付 40 万元，尾款 15 万元待房屋过户后支付；

交房时间：2022 年 10 月 15 日 18:00 前，张磊付清 100 万元首付款后交付。

同日，双方签订《补充协议》，出卖人处打印 “林伟、林浩” 名字，但仅有林伟、张磊及见证人吕某签字，无林浩签名。林伟出具《首付款收到款项说明》，称 “2021 年 12 月 23 日向张磊借的 100 万元，抵作购房首付款”，但张磊提交的转账记录仅为案外人刘某 2 向吕某转 70 万元、吕某向李某 2 转 100 万元，无张磊向林伟直接转账 100 万元的证据。

2022 年 11 月 20 日，张磊微信联系林伟 “发个卡号，转房屋尾款”；12 月 1 日，张磊向林伟转账 40 万元（附言 “一号房屋购房款”），同日林伟向张磊转账 18000 元，张磊回复 “收到房租 18000，押一付三”。

3. 张磊强占房屋与林浩的损失

2023 年 4 月，张磊未经林浩同意，擅自进入一号房屋并更换门锁，自行居住至今。该行为导致林浩与乙公司的租赁合同无法继续履行，2023 年 5 月 9 日，林浩与乙公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定 “林浩赔偿乙公司损失 24900 元（含违约金 3000 元、剩余租金 18900 元、押金 3000 元）”，林浩分别于 2023 年 5 月 11 日、6 月 14 日支付该款项。

林浩多次要求张磊腾退房屋均遭拒绝，遂向法院起诉；张磊另案起诉要求确认《北京市房屋买卖合同》有效，本案审理中，郑梅明确表示 “认可一号房屋产权归林浩，同意由林浩主张全部权利”。

二、案件分析

（一）核心争议：林伟与张磊的《北京市房屋买卖合同》是否有效？

林伟属无权处分，无出售房屋的合法权利

依据《回迁安置房确认书》，一号房屋产权人明确为林浩，仅占用林浩、郑梅的购房指标，未涉及林伟的任何权益；

购房款、物业费、取暖费等所有费用均由林浩支付，郑梅亦当庭确认 “房屋产权归林浩”，林伟对一号房屋无所有权、处分权，其擅自出售房屋属 “无权处分”，直接损害林浩的合法所有权。

合同意思表示不真实，内容与事实严重不符

张磊主张 “100 万元借款抵首付款”，但无直接转账凭证（仅案外人转账记录），且无法解释 “款项为何未直接支付给林伟”，借贷关系与首付款抵偿的真实性均无法认定；

合同载明房屋面积 97㎡，与一号房屋实际面积 86.63㎡差距过大，不符合正常房屋买卖 “实地核实面积” 的基本常识；

补充协议打印 “林浩” 为出卖人，张磊应知晓房屋涉及林浩权益，但未要求林浩签字或取得其同意，未尽到购房人最基本的审慎义务，可见其 “购房” 的意思表示不真实。

房屋未实际交付，张磊属非法强占

合同约定 2022 年 10 月 15 日交房，但当时一号房屋由乙公司承租，林伟未实际控制房屋，客观上无法交付；

林伟向张磊转账 18000 元，张磊明确备注 “是房租”，并非 “交房补偿或交接凭证”，无交付房屋的主观意思与客观行为；

2023 年 4 月张磊更换门锁强占房屋，未经产权人林浩同意，属 “无权占有”，而非 “依约交付”，不符合合同约定的交付条件。

综上，林伟与张磊的《北京市房屋买卖合同》因 “无权处分 + 意思表示不真实 + 内容与事实不符”，依法应认定为无效。

（二）张磊能否主张 “善意取得” 一号房屋所有权？

善意取得的前提已不存在

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二十条，“转让合同被认定无效的，受让人无权主张善意取得”；

本案中涉案合同已被认定无效，即使张磊声称 “不知情”，亦不符合善意取得的法定前提条件。

张磊不满足善意取得的核心要件

非 “善意”：张磊明知房屋是拆迁安置房，却未核实《回迁安置房确认书》等产权材料，未确认林浩是否同意出售，存在重大过错，不属于 “善意第三人”；

非 “合理价格”：合同约定总价 155 万元，但张磊仅支付 40 万元，100 万元首付款无直接证据，未完成 “合理价格支付”；

未 “依法登记”：一号房屋未过户至张磊名下，未完成物权变动，不符合善意取得 “登记或交付” 的要求。

故张磊无法通过善意取得获得一号房屋所有权，其对房屋的占有属 “无权占有”。

（三）林浩的诉讼请求是否应得到支持？

腾退房屋：符合返还原物的法定规定

依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物”，林浩作为一号房屋产权人，要求张磊腾退，有充分的事实与法律依据。

赔偿 3000 元损失：属直接侵权后果

张磊强占房屋导致林浩与乙公司的租赁合同解除，林浩支付的 3000 元违约金，是张磊侵权行为造成的直接损失，应由张磊承担赔偿责任。

支付房屋占用费：符合法定孳息返还原则

依据《中华人民共和国民法典》第四百六十条，“无权占有人应当返还占有物及其孳息”，房屋占用费属 “法定孳息”；

林浩主张按原租金标准（每月 3500 元）计算，符合当地市场行情，且张磊明知房屋此前处于出租状态，故应自 2023 年 5 月 4 日起支付至实际腾退之日。

三、裁判结果

被告张磊于本判决生效后 7 日内，将北京市丰台区一号房屋腾退并返还给原告林浩；

被告张磊于本判决生效后 7 日内，支付原告林浩损失费 3000 元（因非法占有导致的租赁合同违约金）；

被告张磊于本判决生效后 7 日内，支付原告林浩自 2023 年 5 月 4 日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每月 3500 元计算）。

四、案件启示

（一）拆迁安置房屋产权人：2 招守住房子

产权证据 “三留存”，避免权属争议

拆迁时要求开发商出具书面《安置房确认书》，明确 “产权人、购房指标占用情况”，由所有指标共用人签字确认（如本案林浩与郑梅共同签字）；

留存购房款、物业费、水电费等所有支付凭证，必要时与家庭成员签订《家庭财产协议》，书面明确房屋产权归属，防止亲属擅自处分。

发现侵权及时维权，减少损失扩大

若发现亲属或他人擅自出售自己的安置房屋，第一时间收集 “产权证明、无权处分证据”，向对方发送《停止侵权函》，明确拒绝认可交易；

若对方已强占房屋，立即起诉要求腾退，同时固定 “租金损失、违约金损失” 的证据（如租赁合同、赔偿转账记录），一并主张赔偿。

（二）购买拆迁安置房屋：3 步规避风险

产权核查 “三必看”，确认有权处分

必看《拆迁补偿协议》（确认安置人口与指标）、《安置房确认书》（确认产权人）、购房款支付凭证（确认实际出资人），三者一致方可初步判断出卖人有权处分；

若房屋涉及多个安置人口，需所有权益人到场签字同意出售，避免 “单个家庭成员擅自处分”。

房屋状态 “实地查”，留存交付证据

购房前必须实地看房，核实房屋面积、使用状态（是否出租、空置），避免合同面积与实际面积差距过大；

交房时签订《房屋交接确认书》，明确 “钥匙、水电燃气卡、物业费结清情况”，不接受 “转账房租” 等模糊交付方式，防止后续被认定 “未实际交付”。

款项支付 “直接转”，拒绝模糊操作

购房款务必直接支付给出卖人本人，备注 “XX 房屋购房款”，留存银行转账凭证；

不接受 “借款抵房款”“案外人代付”，若涉及此前借款，需单独签订《债务抵销协议》，明确金额与支付方式，避免 “款项性质不明” 导致付款事实不被认可。

（三）家庭成员间：1 个核心原则不能破

“无权处分” 不可为，尊重产权人意愿：即使是直系亲属（如本案父子），若对房屋无合法权益，不得擅自出售，否则合同无效且需承担侵权责任；

若需代亲属处理房屋，必须取得书面《授权委托书》，明确 “代理权限、交易价格、付款方式”，并向买受人出示，避免纠纷。

本案核心警示：拆迁安置房因涉及 “家庭指标、出资情况”，权属易复杂。产权人需提前固定证据，买受人需严格核查权益，切勿因 “轻信亲属、忽视核查” 陷入合同无效的困境。无权占有他人房屋不仅要腾退，还需赔偿损失与支付占用费，“强占即所有” 的想法毫无法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）