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北京大兴区一起父子房屋纠纷中，一级残疾的张建国（原告，父亲）2021 年为省税费，以 50 万 “买卖” 名义将唯一住房（一号房屋，市值 400 万）过户给张伟（被告，儿子），约定儿子赡养自己、留房间居住。可 3 年后张伟不仅对父亲不闻不问，还准备卖房赶父亲迁户口。张建国起诉 “撤销合同 + 过户回自己名下 + 退 50 万 + 张伟腾房”，张伟辩称 “是真实买卖，已尽赡养义务”。最终法院判决 “撤销合同，张伟 30 日内过户 + 7 日内腾房，张建国同步退 50 万”，此案明确 “名为买卖实为附赡养条件赠与” 的法律认定，给亲属间房产交易提了醒。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张建国（张伟父亲，一级残疾，一号房屋原所有权人，主张 “名为买卖实为附赡养条件赠与”）

被告：张伟（张建国之子，一号房屋现所有权人，辩称 “是真实房屋买卖，已尽赡养义务”）

关联人：刘敏（张建国前妻，张伟母亲，出庭作证 “张伟成长费用由自己承担”）、王浩（张伟岳父，代张伟向张建国支付 50 万）、赵刚、孙明、周亮、赵娟（张建国申请的证人，证明 “赠与附赡养条件”）、吴芳（张伟申请的证人，证明 “买卖是张建国主动提出”）

（二）关键时间线

背景信息

1993 年：张建国因意外高位截瘫，被认定为一级残疾；

2001 年：张建国与刘敏调解离婚，张伟抚养权归张建国，刘敏称 “张伟成长费用由自己承担”。

2021 年 6 月：“买卖” 过户房屋

6 月 3 日：张建国与张伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “一号房屋（87.55㎡）以 50 万出售给张伟”，合同仅填房屋基本情况、价格、付款方式，房屋交付、违约责任、户籍迁出等 10 项核心条款均为空白；

同日：张伟岳父王浩代张伟向张建国转账 50 万，一号房屋过户至张伟名下，张建国此后名下无其他住房；

张建国称：“当时是赠与，张伟说买卖税费低，还承诺赡养我、留房间让我住；50 万是张伟说给我当生活费，不是真实购房款”；张伟称：“是张建国主动提出卖房，50 万是真实房款，自己凑钱支付，无赡养约定”。

2021 年 6 月 - 2024 年：赡养争议与卖房矛盾

2021 年 - 2024 年：张建国称 “张伟 3 年没联系过自己，不赡养”；张伟称 “一直愿意赡养，没争议”；

2023 年 11 月：张伟私下将 一号房屋挂牌出售，未告知张建国；

2024 年 5 月：张伟以 “卖房需买家落户” 为由，要求张建国迁户口，张建国拒绝；

2024 年 6 月：张建国想回 一号房屋居住，被张伟拒绝进门，张建国提交录音证明 “张伟曾承诺赡养、留房间，现却不让进门”；

张建国起诉 “撤销合同 + 过户回自己名下 + 退 50 万 + 张伟腾房”，同时另案起诉张伟索要赡养费（案件审理中）。

庭审举证与争议

张建国举证：①房屋照片（证明 一号房屋有残疾人坡道，适合自己居住）；②录音（证明张伟承诺赡养、留房间）；③4 名证人证言（证明赠与附赡养条件）；④残疾证（证明自身无生活自理能力）；

张伟举证：①转账记录（证明支付 50 万）；②2 名证人证言（证明 “买卖是张建国主动提出，无赡养约定”）；③刘敏证言（证明 “张伟成长费用由自己承担，张建国生活由张伟和保姆照顾”）；

双方均不认可对方证据，核心争议：“合同是买卖还是附条件赠与”“张伟是否尽到赡养义务”。

（三）各方核心主张

张建国（原告）：合同是 “名为买卖实为附赡养条件的赠与”，张伟未履行赡养义务，还准备卖房赶自己迁户口，侵害自身权益，需撤销合同、过户腾房，自己愿意退 50 万；

张伟（被告）：合同是真实买卖，50 万是真实房款，自己无赡养约定，且已尽赡养义务，不同意撤销合同，请求驳回诉求。

二、案件分析

（一）合同性质：名为买卖，实为附赡养条件的赠与

依据《民法典》第 657 条 “赠与合同定义”，结合案件事实认定：

价格与市场严重不符，排除真实买卖：一号房屋 2021 年市值约 400 万，合同价仅 50 万，不足市场价 1/8，且双方是父子，不符合正常房屋交易的价格逻辑；

合同条款缺失，不符合买卖惯例：真实房屋买卖合同会明确交付时间、违约责任、户籍迁出等核心条款，本案合同 10 项关键条款空白，更符合 “为过户走形式” 的特征；

结合张建国处境，推定附赡养条件：张建国是一级残疾，名下无其他住房，一号房屋有残疾人坡道，是其唯一适配住房；作为父亲，将唯一住房低价 “卖” 给唯一儿子，结合录音中张伟 “赡养是我的事” 的表述，应认定 “赠与附赡养条件”—— 以张伟赡养张建国为前提。

（二）撤销赠与的条件：张伟未履行赡养义务，符合撤销情形

根据《民法典》第 663 条 “赠与人撤销权”：

张伟未履行赡养义务，违反赠与条件：张建国提交的录音证明 “张伟不让自己进门”，且 3 年未联系、未照料；张建国另案起诉赡养费，说明双方赡养争议已实质存在；张伟虽称 “愿意赡养”，但未提供照顾张建国的证据（如医疗费、生活费支付记录、照料记录），应认定 “未履行赡养义务”；

张伟卖房行为危及张建国居住权：一号房屋是张建国唯一适配住房，张伟私下挂牌出售，若交易完成，张建国将面临 “无房可住” 的困境，严重侵害张建国的生存权益；

撤销权未过除斥期间：张建国 2024 年才发现张伟 “不让进门、卖房”，即 “知道撤销事由” 的时间是 2024 年，距起诉未超 1 年除斥期间，张伟 “已过除斥期间” 的抗辩不成立。

（三）50 万元的处理：张建国自愿退还，符合法律规定

50 万元虽名为 “购房款”，但实质是张伟给张建国的生活费，现合同被撤销，张建国自愿退还 50 万，属于 “自愿处分自身权利”，不违反法律规定，法院予以认可。

三、裁判结果

撤销原告张建国与被告张伟于 2021 年 6 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

被告张伟于本判决生效后 30 日内，协助原告张建国到房屋登记主管部门，办理位于北京市大兴区黄村镇滨河西里北区 7 号楼 1 层 5 单元 101 室房屋的产权变更登记手续，将该房屋变更至原告张建国名下；同时，原告张建国向被告张伟支付 500000 元；

在前述房屋完成产权变更登记手续后 7 日内，被告张伟将该房屋腾退给原告张建国；

本案诉讼费由被告张伟承担。

四、案件启示

（一）父母赠与子女房屋：2 点明确权利义务

附条件赠与务必书面约定：若赠与房屋时要求子女赡养、留居住权等，需签订《附条件赠与协议》，明确 “赡养的具体内容（如生活费、照料义务）”“违反条件的后果（如撤销赠与）”，避免口头承诺无证据；

慎选 “买卖” 形式避税：亲属间为省税费用 “买卖” 代替 “赠与”，易引发 “是否真实交易” 的争议。若选择此方式，需留存 “赠与意图” 的证据（如书面说明、录音），同时补签《补充协议》明确 “无真实购房款，房屋实质为赠与”。

（二）子女接受父母房屋：1 条底线不能破

赡养义务不可忘：即使无书面赡养约定，子女对父母也有法定赡养义务，包括经济供养、生活照料、精神慰藉。尤其父母是残疾人、名下无其他住房时，拒绝赡养、赶父母出门，不仅违背道德，还可能导致赠与被撤销，得不偿失。

（三）特殊群体购房 / 赠房：2 点保障自身权益

残疾人交易房屋需留适配证据：若房屋有残疾人坡道、适配设施，需留存照片、改造记录，证明 “房屋是唯一适配住房”，后续若发生纠纷，可作为 “权益受侵害” 的关键证据；

留存沟通记录防耍赖：与亲属就房屋、赡养沟通时，多留存录音、微信聊天记录，明确双方承诺，避免 “口说无凭”，后续诉讼时可作为核心证据。

本案核心警示：亲属间房屋交易，切勿为 “省税费” 或 “顾情面” 省略关键约定。父母对子女的赠与常隐含 “养老” 期待，子女接受房屋后若违背赡养承诺，即使房屋已过户，父母仍可依法撤销赠与。亲情与财产的平衡，需靠 “书面约定” 和 “实际履行” 共同守护。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）