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农村房屋因 “外村人购买” 被认定合同无效后，恰逢房屋拆迁，购房者的损失该如何认定？近日，北京市大兴区人民法院审理一起农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿纠纷，结合双方过错程度、房屋建设贡献及拆迁补偿利益，判令出卖人继承人赔偿购房者 554 万元，明确了此类案件的裁判思路。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告周明远向法院提出诉讼请求：

判令被告刘志强、张慧、刘敏赔偿因北京市大兴区 1 号宅基地（下称一号宅基地）产生的损失 10670637.16 元；

本案诉讼费由被告承担。

周明远诉称，2005 年、2010 年其与刘德顺（已故）先后签订《房屋买卖协议》《宅院买卖协议》，以 9.6 万元购买一号宅基地及院内房屋，全款已支付。协议约定 “遇征收时拆迁补偿款归周明远所有，刘德顺协助拆迁后获 10 万元补助”。购房时院内仅 5 间毛坯正房，其接收后装修正房、增建 5 间南房并使用。2018 年、2019 年大兴法院缺席判决双方买卖合同无效，判令周明远返还房屋，同时载明 “损失赔偿可另行主张”。2020 年、2021 年其两次起诉索赔，因拆迁未启动撤诉；2021 年得知刘德顺去世，刘志强（之子）、张慧（之妻）、刘敏（之女）为继承人。2024 年 1 月大兴区政府公告一号宅基地纳入拆迁范围，具备损失认定条件，故诉请按拆迁利益赔偿。

（二）被告答辩理由

被告刘志强、张慧、刘敏辩称：

不同意周明远的高额索赔，仅同意支付区位补偿价、房屋重置成新价的 70%；

周明远非本村集体经济组织成员，无权享有安置房指标等拆迁利益；

认可周明远装修正房、增建南房，但主张搬家补助、设备迁移补助仅应按 70% 支付，其他拆迁奖励与周明远无关。

（三）法院查明事实

刘德顺 2021 年 10 月去世，张慧系其妻子，二人育有刘志强、刘敏两名子女；周明远非周村村民，2020 年 10 月已将一号宅基地腾退返还。

生效判决确认：2006 年刘德顺与周明远签订房屋买卖合同（法院查明价款 7 万元），因周明远非村民，合同无效；院内原有 5 间毛坯正房，周明远装修后增建 5 间南房。

2024 年 3 月，一号宅基地以 “周振冲、王淑焕” 为名义被搬迁人，与甲城建公司签订拆迁协议：

宅基地面积 168.41㎡，房屋建筑面积 99.62㎡，总补偿款含房屋搬迁补偿费、补助奖励等，合计 5836218 元（其中区位补偿价 1010460 元、房屋重置成新价 346940 元、装修附属物补偿 259012 元、各项奖励 4220706 元）；

安置指标 291.31㎡，选购安置房 2 套（224㎡），剩余 67.31㎡按 32800 元 /㎡获一次性指标补偿 2207768 元；

刘志强、张慧、刘敏认可实际享有全部拆迁利益，周振冲、王淑焕仅为挂名被搬迁人。

双方确认：正房（北房）主体为原有建筑，周明远装修；南房为周明远新建并装修。

二、案件分析

（一）争议焦点

周明远的损失范围如何确定（是否包含安置房指标、拆迁奖励）；

双方过错程度及责任划分比例；

刘志强等继承人的赔偿责任范围。

（二）法律分析

合同无效后的责任原则：根据《合同法》第五十八条（民法典施行前法律），合同无效后，有过错一方应赔偿对方损失，双方均有过错的按比例分担。本案中，刘德顺明知农村房屋禁止向非村民出售仍转让，负主要过错；周明远明知自身无购房资格仍购买，负次要过错，法院酌定 “出卖人担 70%、买受人担 30%” 符合过错比例。

损失范围的认定逻辑：

房屋相关补偿：重置成新价、装修附属物补偿是房屋价值的直接体现，北房（原有主体 + 周明远装修）应按 “过错比例” 分配，南房（周明远新建）因完全系其出资，应全额归其所有，故周明远主张 “北房补偿 70%+ 南房补偿 100%” 合法合理；

区位补偿价：系宅基地使用权的价值补偿，因刘德顺为宅基地使用权人，周明远因合同无效无法取得使用权，按过错比例分配 70% 符合 “损失填补” 原则；

拆迁奖励与补助：工程配合奖、未建房奖励、支持重点工程奖等，系针对 “被搬迁人按期搬迁、配合拆迁” 的奖励，周明远已腾退房屋，不实际参与搬迁，故无权主张；搬家补助、设备迁移补助因周明远腾退时有物品遗留，按 70% 比例分配合理；

安置房指标补偿：安置指标是宅基地拆迁的核心利益之一，虽周明远非村民无法直接取得安置房，但指标折价补偿属于 “合同无效导致的可得利益损失”。法院结合 “安置房未交付、上市受限” 等实际，酌情确定折价后按 70% 分配，既避免周明远因合同无效丧失全部利益，也未过度加重继承人责任。

继承人的责任承担：根据《继承法》（民法典施行前法律），继承人应在继承遗产范围内承担被继承人债务。刘志强等继承刘德顺的拆迁利益（遗产），故应在该范围内对周明远的损失承担赔偿责任。

三、裁判结果

法院判决：

刘志强、张慧、刘敏于本判决生效之日起十日内赔偿周明远因北京市大兴区 1 号宅基地产生的损失 5540000 元；

驳回周明远的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖需严守 “身份限制”

非本村集体经济组织成员购买农村房屋，合同大概率被认定无效，购房者需充分认知风险，切勿轻信 “协议约定拆迁利益归己”，此类约定无法对抗法律强制性规定。

（二）合同无效后损失需及时固定证据

购房者在合同被确认无效后，应留存房屋装修、增建的支出凭证（装修合同、建材发票等），待拆迁启动后及时申请证据保全，明确自身对房屋的贡献，为损失认定提供依据。

（三）过错比例是损失分配的核心依据

法院通常按 “出卖人主要过错（60%-80%）、买受人次要过错（20%-40%）” 划分责任，出卖人不能以 “合同无效” 为由拒绝赔偿，买受人也无法主张全额拆迁利益，需理性提出诉求。

（四）继承人需正视 “遗产与债务” 的关联性

继承人继承被继承人的拆迁利益等遗产时，需同步承担被继承人因合同无效产生的赔偿债务，不能以 “非合同当事人” 为由拒责，应在继承范围内积极履行赔偿义务。

（五）拆迁阶段需关注 “名义与实际权利人”

若拆迁协议以 “挂名被搬迁人” 签订，实际权利人应及时通过书面协议、证人证言等固定权利归属，避免后续因 “名义主体” 引发权属争议，影响损失赔偿的主张。

农村房屋买卖涉及宅基地使用权与集体经济组织利益，法律边界清晰，当事人应敬畏法律规定，避免因 “低价购房” 陷入长期纠纷；发生争议后，需结合过错程度、实际贡献等客观因素，通过法律途径合理主张权益，实现纠纷的公平解决。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）