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公租房作为保障性住房，严禁违规出售，但若购房者不知情误购，权益该如何保障？近日，北京市某法院审理一起公租房违规售卖纠纷，认定开发商与购房者的交易因违反法律强制性规定无效，判令开发商返还已收房款并支付资金占用费，为类似案件提供了裁判参考。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告陈海滨向法院提出诉讼请求：

判令乙置业公司返还购房款 771600 元及利息损失；

判令乙置业公司承担本案诉讼费用。

陈海滨诉称，2014 年 4 月 1 日，经乙置业公司前身（甲建筑公司）副总孙明介绍，口头约定以 771580 元购买甲建筑公司开发的通州区某小区房屋（下称八号房屋）。当日，甲建筑公司出具加盖财务专用章的收据，其按指示向北京丙投资公司转账 135942.55 元，次日向李峰账户转账 635657.45 元。甲建筑公司承诺 2014 年 11 月底交房，却迟迟未交付，后发现八号房屋是不可上市交易的公租房。多次交涉无果后，诉至法院要求退款并赔偿利息。

（二）被告答辩理由

被告乙置业公司辩称：

2023 年 4 月通过拍卖受让甲建筑公司全部股权，8 月更名，但原甲建筑公司实际控制人张涛（张磊）、总经理周伟拒不交接证照，已向警方报案；

陈海滨无书面购房合同，转账收款方非乙置业公司或原甲建筑公司，双方不存在买卖合同关系；

本案已过诉讼时效，且原甲建筑公司曾在政府协调下退还 80 户房款，陈海滨可能已获赔偿，存在虚假诉讼嫌疑，请求驳回诉请。

（三）法院查明事实

2014 年 4 月 1 日，甲建筑公司向陈海滨出具 3 张收据，载明收到 “八号房屋房款 389935 元、土地出让金 30864 元、产权变更费 77063.55 元、房款 28015 元”，合计 525877.55 元，均加盖财务专用章；

转账记录显示：2014 年 4 月 1 日陈海滨向丙投资公司转账 135942.55 元，4 月 2 日向李峰账户转账 635657.45 元；

甲建筑公司内部表格单显示八号房屋 “购房人” 处由 “闫峰” 改为 “陈海滨”，总价含房款、补款等共计 135942.55 元，与部分转账金额对应；

2015 年 10 月，通州区住建委认定甲建筑公司擅自出售 400 余套公租房，作出行政处罚，要求限期改正并罚款 3 万元；

2023 年 4 月，福州丁科技公司拍卖获得甲建筑公司 100% 股权，8 月甲建筑公司更名为乙置业公司；双方均认可八号房屋为公租房，至今未交付。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈海滨与乙置业公司（原甲建筑公司）是否存在事实上的房屋买卖合同关系；

案涉交易是否因违反法律规定而无效；

本案是否已过诉讼时效，乙置业公司是否需返还房款并支付利息。

（二）法律分析

事实合同关系的认定：虽无书面合同，但甲建筑公司出具的收据明确记载收到陈海滨支付的 “房款、土地出让金” 等款项，结合内部表格单的购房人信息修改记录，可证明双方就八号房屋存在买卖合意，且陈海滨已按甲建筑公司指示支付部分款项，事实上的买卖合同关系成立。乙置业公司以 “无书面合同、转账非本公司” 抗辩，但未举证反驳收据真实性，该抗辩不成立。

交易无效的法律依据：公租房是面向住房困难群体的保障性住房，其性质和用途受法律严格限定，严禁违规出售。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。甲建筑公司擅自出售公租房，改变保障性住房用途，损害社会公共利益，案涉交易应属无效。

房款返还范围的确定：甲建筑公司收据确认收到 525877.55 元，该部分款项直接与房屋买卖相关，乙置业公司作为权利义务承继主体，应予以返还；陈海滨向李峰账户支付的 635657.45 元，因收款人系案外人，无证据证明与甲建筑公司直接关联，属于另一法律关系，法院不予处理，陈海滨可另行向李峰主张。

诉讼时效的认定：合同无效的确认不适用诉讼时效，而返还房款的请求权，诉讼时效应从 “合同被确认无效” 之日起算，而非从约定交房日或知道房屋性质时起算。本案中交易无效系诉讼中认定，故诉讼时效尚未经过，乙置业公司的时效抗辩无依据。

资金占用费的合理性：根据《民法典合同编通则解释》，合同无效后，权利人可主张资金占用费。法院结合利率政策变化，分段计算利息（2019 年 8 月 19 日前按央行同期贷款利率，之后按 LPR），既弥补陈海滨的资金损失，也符合法律规定的计算标准。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈海滨与乙置业公司之间买卖通州区某小区 4 号楼西单元 1001 号公租房的行为无效；

乙置业公司于判决生效之日起十五日内返还陈海滨 525877.55 元，并支付资金占用费

四、案件启示

（一）购房前务必核实房屋性质

购买房屋时，需要求开发商提供不动产权证、规划许可证等文件，明确房屋是否为商品房；对 “内部职工房”“低价安置房” 等特殊房源，应向住建部门核实性质，避免误购公租房、经济适用房等受限产权房屋。

（二）书面合同与付款凭证是关键证据

无论何种交易，均应签订书面合同，明确房屋信息、价款、付款方式及违约责任；付款时优先向开发商对公账户支付，留存转账凭证、收据等，避免向个人账户转账，防止后续无法证明款项用途。

（三）合同无效后仍可主张款项返还

若交易因违法被确认无效，实际付款人可要求收款人返还已付款项，并主张资金占用费；需注意区分 “直接关联款项” 与 “案外人款项”，对案外人收取的款项，应另行通过债权债务关系维权。

（四）公司股权变更不免除原债务

企业通过拍卖、转让等方式变更股权或名称后，新主体需承继原主体的合法债务；购房者遇到开发商 “换名” 拒责时，可通过工商登记信息、股权变更记录等证明权利义务承继关系，要求新主体承担责任。

（五）诉讼时效需结合法律关系判断

涉及合同无效的纠纷，诉讼时效起算点特殊，通常从 “合同被确认无效” 或 “权利人知道无效事实” 之日起算，而非从交易发生时起算；权利人发现权益受损后，应及时咨询律师，避免因时效问题丧失胜诉权。

公租房违规售卖不仅损害公共利益，也会给购房者带来巨大风险。购房者需提高警惕，严守法律边界；开发商应遵守保障性住房政策，杜绝违法交易，共同维护住房市场秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）