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借名买房因 “名实分离” 易藏风险，尤其涉及拆迁安置房时，常因政策限制、家庭权益等问题引发争议。近日，北京市某法院审理一起借名买房纠纷，认定双方签订的购房指标转让协议合法有效，判令出名人协助实际购房人办理房屋过户手续，明确了借名买房关系的认定标准与履行规则。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告林建军向法院提出诉讼请求：

确认林建军与王秀兰存在借名买房合同关系，双方签订的《协议书》有效；

判令王秀兰协助林建军将北京市朝阳区房屋（下称七号房屋）过户至林建军名下。

林建军诉称，2002 年王秀兰因拆迁获得 160 平方米购房指标，因资金困难将部分指标转让给其。双方约定：林建军借用王秀兰名义购买七号房屋，政策允许时王秀兰无条件协助过户，林建军支付 2 万元补偿款。协议签订后，林建军全额支付购房款 278251 元，额外支付补偿款 25000 元，房屋交付后由其装修、居住并出租。2021 年王秀兰取得七号房屋产权证（按经济适用住房管理），却以各种理由拖延过户，故诉至法院。

（二）被告答辩与反诉

被告王秀兰辩称并提出反诉：

反诉请求：解除双方 2002 年 1 月 25 日签订的《协议书》；

答辩理由：林建军 20 年来未缴纳物业费、供暖费，均由其垫付，构成违约；七号房屋是农村宅基地腾退安置房，指标具有专属性，林建军非集体经济组织成员，无权购买；协议侵害其他被安置人（尹浩、尹阳）权益；过户需缴纳高额税费，对其显失公平。

林建军针对反诉辩称：已履行支付购房款、补偿款的主要义务，未缴物业费是因王秀兰拒不办理产权证，物业公司拒绝其缴纳；协议合法有效，王秀兰的反诉理由无依据，请求驳回。

（三）第三人陈述

第三人尹阳（王秀兰之子）述称：七号房屋登记在王秀兰名下导致其 “非满五唯一”，产生高额税费；其作为被安置人，对房屋享有居住权，不同意过户。

（四）法院查明事实

2002 年 1 月 25 日，林建军与王秀兰签订《协议书》，约定王秀兰转让部分拆迁购房指标，林建军出资购房，王秀兰协助过户，林建军支付 2 万元补偿款。当日，王秀兰一家（含尹阳）因南磨房乡旧村改造获得腾退补偿，应安置人口 5 人，可购 160 平方米安置房。

2002 年 1 月 26 日，林建军支付购房款 278251 元，王秀兰出具出资证明；林建军支付补偿款 25000 元，王秀兰出具收条。同日房屋交付，林建军实际占有使用至今。

2020 年 7 月，王秀兰垫付七号房屋 2003-2021 年供暖费 50506.2 元、物业费等 11619.9 元；2021 年 4 月，王秀兰取得七号房屋不动产权证（按经济适用住房管理）。

尹阳认可 2008 年已知晓借名买房事宜，曾与王秀兰找林建军协商过户；王秀兰名下另有一套 60 平方米安置房，2017 年已登记；林建军同意承担过户全部税费及王秀兰垫付的费用。

二、案件分析

（一）争议焦点

林建军与王秀兰是否存在合法有效的借名买房合同关系；

王秀兰主张解除《协议书》的理由是否成立；

七号房屋是否具备过户条件，王秀兰是否需协助过户。

（二）法律分析

借名买房关系的有效性认定：

双方《协议书》明确约定 “指标转让、林建军出资、王秀兰协助过户”，王秀兰出具的出资证明、收条及林建军长期占有房屋的事实，可确认借名买房关系成立；

七号房屋虽为按经济适用住房管理的安置房，但政策未禁止本乡范围内指标转让，且林建军已实际履行主要义务，协议不违反法律强制性规定，应属有效。

《协议书》解除主张的合理性判断：

林建军已支付购房款、补偿款，履行主要合同义务；未缴物业费属于附属义务，且林建军同意补缴，王秀兰以附属义务违约主张解除，于法无据；

协议未约定 “未缴物业费可解除”，王秀兰无约定解除权；

安置房指标转让未侵害其他被安置人权益：尹阳 2008 年已知情且未提出异议，王秀兰为尹阳另保留 60 平方米安置房，未损害其居住利益；

林建军同意承担过户全部税费，王秀兰以 “税费过高” 抗辩不成立，不符合公平原则。

过户条件的成就与否：

七号房屋已取得不动产权证，按经济适用住房管理的房屋过户政策已明确，不存在客观障碍；

林建军同意承担全部费用，消除了过户的实际阻力，王秀兰应按协议履行协助义务。

三、裁判结果

法院判决：

确认林建军与王秀兰就北京市朝阳区七号房屋存在借名买房合同关系，双方于 2002 年 1 月 25 日签订的《协议书》有效；

王秀兰于本判决生效之日起十日内协助林建军将上述房屋过户登记至林建军名下；

驳回王秀兰的反诉请求。

四、案件启示

（一）借名买房需明确合同条款

签订借名买房协议时，应书面约定 “出资主体、产权归属、过户条件、费用承担、违约责任” 等核心内容，留存出资凭证、收条、房屋占有证据（装修合同、物业费票据等），避免 “口说无凭”。

（二）安置房指标转让需关注政策边界

购买拆迁安置房指标前，需核实房屋性质（是否为保障性住房）、转让限制（是否仅限本集体经济组织成员），避免因政策禁止导致协议无效。本案中安置房属乡内定向安置，指标转让未突破政策限制，成为协议有效的关键。

（三）次要义务违约不影响主要合同履行

借名买房中，实际购房人履行 “支付房款” 等主要义务后，出名人不得以 “未缴物业费” 等次要义务违约主张解除合同。实际购房人应及时履行附属义务，或保留 “愿意补缴” 的证据，避免被追究违约责任。

（四）家庭内部权益需提前厘清

出名人转让家庭共有安置房指标时，应经全体被安置人同意，并书面确认；其他被安置人知晓后长期未提出异议，视为认可转让行为，后续不得再以 “侵害权益” 抗辩。

（五）过户障碍可通过协商消除

因税费、垫付费用等引发的过户争议，实际购房人可通过 “承担全部税费、补缴垫付费用” 等方式消除障碍，法院通常会支持继续履行合同。出名人以 “税费过高” 主张不公平的，需举证证明存在显失公平的法定情形，否则难以得到支持。

借名买房虽能解决 “购房资格” 问题，但风险较高，建议优先选择符合政策的购房方式。若已发生纠纷，应及时固定证据，通过法律途径主张权利，避免因证据不足或超过诉讼时效丧失胜诉权。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）