法人买抵押房入住 3 年,法院判解押 + 协助过户 北京房地产律师解读
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  • 2025-08-18

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北京大兴区一起抵押房屋确权纠纷中,甲商务公司 2021 年全款买乙置业公司开发的一号房屋(大兴区),网签入住后却因房屋被丙租赁公司抵押,迟迟无法办证。甲商务公司起诉要求 “丙租赁公司注销抵押、乙置业公司协助过户”,丙租赁公司以 “法人非消费者、抵押权优先” 抗辩,最终法院判决 “丙租赁公司 10 日内解押,解押后乙置业公司协助过户”。此案明确 “抵押权人同意销售后优先权限制”,给法人购房及抵押房屋交易提了关键参考。

一、案情梳理

(一)当事人信息

原告:甲商务公司(一号房屋买受人,法人主体,2021 年 6 月付全款,2021 年 7 月入住至今)

被告:乙置业公司(一号房屋开发商,原A公司关联企业,未答辩未出庭)

第三人:丙租赁公司(一号房屋抵押权人,2020 年办理抵押,出具过《同意销售声明》)

关联方:丁置业公司(与丙租赁公司签融资租赁合同,乙置业公司为其提供抵押担保)、戊物业公司(乙置业公司关联物业,2021 年 7 月代交房)、赵峰(原A公司高管,甲商务公司最初从其处受让购房资格)

(二)关键时间线

2020 年:抵押设立

5 月 22 日:丁置业公司(承租人)与丙租赁公司(出租人)签《融资租赁合同(售后回租)》,融资 2.5 亿元,经上海黄浦公证处公证并赋强执效力;

5 月 26 日:乙置业公司(抵押人)将一号房屋所在 5、6 号楼共 133 套房产抵押给丙租赁公司,大兴区不动产登记中心办理抵押登记,债务期至 2022 年 5 月 28 日;

6 月 10 日:乙置业公司、丁置业公司与丙租赁公司签《抵押合同》,担保金额 5 亿元,同样公证赋强执;6 月 26 日,丙租赁公司取得正式抵押证明。

2021 年 - 2022 年:购房与网签

6 月 16 日:甲商务公司与赵峰(A公司高管)签订《购房资格转让协议》,约定受让一号房屋购买权;

6 月 28 日:甲商务公司向乙置业公司支付全款 260 万元(法院最终认定合同价 187.454 万元,差额为额外费用);

7 月 7 日:乙置业公司委托戊物业公司向甲商务公司交房,甲公司办理入住并使用至今(缴纳物业费、水电费);

2022 年 1 月 27 日:甲商务公司与乙置业公司补签《北京市商品房现房买卖合同》,明确 “乙公司需按期协助办证”,合同标注 “房屋已抵押给丙租赁公司”,当日办理网签备案;

同期:丙租赁公司向北京市住建委出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》,载明 “同意一号房屋在内的房产销售,仍保留抵押权”。

2022 年 - 本案诉讼:纠纷爆发

7 月 13 日:因丁置业公司未履约,黄浦公证处出具《执行证书》,确认丙租赁公司可强制执行丁置业公司、乙置业公司等,“有权对抵押房产折价拍卖优先受偿”;

本案诉讼:甲商务公司多次要求乙置业公司过户无果,发现房屋因丙租赁公司申请执行被抵押限制,遂起诉。丙租赁公司抗辩 “甲公司非自然人消费者、抵押权优先、未收到售房款无过错”。

(三)各方主张

甲商务公司(原告):

已全款购房且入住 3 年,乙置业公司拖延办证违约,丙租赁公司同意销售即视为放弃房屋优先权,应协助解押;

丙租赁公司未监管售房款,失职责任与己无关,且乙置业公司母公司A公司涉嫌违规放贷,抵押权设立有瑕疵;

要求丙公司先解押,再由乙公司协助过户,诉讼费由乙公司承担。

丙租赁公司(第三人):

甲公司是法人,不符合《执行异议和复议规定》中 “房屋消费者” 保护条件,无权对抗抵押权;

抵押权基于融资租赁合同设立,非开发贷款,无监管售房款义务,同意销售不代表放弃抵押权,不应解押;

生效《执行证书》已确认抵押权,甲公司购房存疑,应驳回其诉请。

乙置业公司(被告):

经法院合法传唤未出庭,放弃答辩质证权利。

二、案件分析

(一)法律适用:分阶段适用法律

抵押与同意销售(2020 年 - 2022 年):均发生在《民法典》施行前(2021 年),适用《物权法》关于抵押权的规定;

买卖合同履行(2022 年至今):适用《民法典》关于合同效力及违约责任的规定。

(二)买卖合同效力:合法有效,乙置业公司需履约

根据《民法典》第 119 条,甲商务公司与乙置业公司的《北京市商品房现房买卖合同》:

是双方真实意思表示,已网签备案,甲公司全款支付、实际入住,无欺诈、违法情形;

合同明确标注抵押情况,甲公司知情仍购房不影响合同效力,故合同合法有效,乙公司需按约协助过户。

(三)抵押权效力:丙租赁公司同意销售后,丧失房屋优先权

核心依据《物权法》第 191 条:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,转让所得价款应提前清偿债务或提存,抵押权效力仅及于价金”:

丙租赁公司出具《同意销售声明》,视为允许乙置业公司转让一号房屋,抵押权 “物上追及力” 限于售房款,而非房屋本身;

甲公司已付全款,乙公司未将房款支付给丙公司,责任在乙公司,丙公司应向乙公司主张房款,而非对房屋行使抵押权;

丙公司抗辩 “法人非消费者” 不成立:虽甲公司是法人,但《物权法》第 191 条未限定购房人身份,只要 “同意销售 + 全款 + 实际占有”,即可对抗抵押权。

(四)丙公司其他抗辩的反驳

“甲公司非实际购房人”:甲公司提交付款凭证、网签合同、入住记录,丙公司无相反证据,抗辩无依据;

“抵押权设立无瑕疵”:甲公司主张 “A公司违规放贷” 但未举证,法院不采纳,仍认定抵押权初始设立有效;

“无监管义务”:虽无法定监管义务,但同意销售后应关注房款流向,不能以此为由对抗购房人,仍需协助解押。

三、裁判结果

第三人丙租赁公司于本判决生效后 10 日内,协助原告甲商务公司到房屋登记主管部门,办理北京市大兴区一号房屋的抵押权注销登记手续;

于本判决第 1 项履行完毕后 10 日内,被告乙置业公司协助原告甲商务公司到房屋登记主管部门,办理上述房屋的产权登记手续(将所有权登记至甲商务公司名下);

 

四、案件启示

(一)法人购房人:买抵押房必做 3 件事

查 “同意销售文件”:要求开发商提供抵押权人书面同意销售声明,确认 “同意销售” 字样,避免仅口头承诺;

留完整履约证据:保留全款付款凭证、购房发票、入住协议、物业费单据,证明 “实际购房 + 占有”;

及时网签备案:网签可防止开发商一房二卖,也能固定买卖关系,为后续对抗抵押权提供依据。

(二)抵押权人:同意销售需控风险

约定房款提存:同意销售时,与开发商约定 “售房款存入监管账户”,避免开发商挪用房款导致抵押权落空;

跟踪房屋状态:定期核查已售抵押房屋的入住、网签情况,发现开发商违约及时追索房款。

(三)开发商:售抵押房需守 2 条底线

如实告知抵押情况:不得隐瞒抵押事实,否则可能因 “欺诈” 被撤销合同并赔偿损失;

收全款后及时解押:收到购房款后优先清偿抵押权人债务,注销抵押后协助过户,避免拖延引发诉讼。

本案核心警示:抵押房屋并非不能买,但 “抵押权人同意销售” 是关键前提;法人购房虽不适用 “消费者保护”,但仍可凭 “全款 + 占有 + 同意销售” 对抗抵押权,抵押权人切勿忽视 “同意销售” 的法律后果。

(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 


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