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北京朝阳区一起房屋产权登记纠纷中，张桂兰 2007 年作为腾退安置人，借外孙王浩宇名义花 30.8 万买了五号房屋（朝阳区），入住 17 年却因开发商甲地产公司涉诉，房屋被查封无法过户。2024 年房屋解封后，张桂兰再次起诉，甲地产公司以 “购房时间久、按经适房管理无材料” 为由拒绝协助，最终法院判决 “甲地产公司 7 日内协助办理过户”。此案明确了 “借名购房的实际权利人认定”“开发商协助过户义务” 等关键问题，给安置住房交易提了醒。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张桂兰（五号房屋实际购房人、被腾退人，2007 年至今居住该房屋）

被告：甲地产公司（五号房屋开发商，初始登记权利人，负有协助过户义务）

案外人：王浩宇（张桂兰外孙，购房名义人，认可房屋归张桂兰所有）

第三方公司：乙建筑公司（曾申请执行甲地产公司，导致五号房屋被查封）

（二）关键时间线

2007 年 9 月 24 日（购房与入住）：

张桂兰因绿化隔离地区腾退，获五号房屋安置资格，以未成年外孙王浩宇名义，向甲地产公司支付购房款 29.6838 万元，另付维修基金、契税、印花税等 1.1683 万元，合计 30.8521 万元；同日支付物业费 1821.87 元。

甲地产公司交付房屋，张桂兰签订入住协议、验收单元交接单，随后入住，持续居住使用至今，期间按时缴纳物业费、卫生费。

双方未签订书面购房合同，仅达成口头协议，甲地产公司开具两张收款收据（载明付款人为王浩宇）。

2021 年 - 2024 年（过户受阻与解封）：

2021 年 9 月：张桂兰起诉甲地产公司、王浩宇，要求办理五号房屋产权证，此时房屋因乙建筑公司申请执行甲地产公司被法院查封。

2023 年：朝阳区法院作出 A 号民事判决书，认定 “张桂兰借王浩宇名义购房”“房屋大证已办”，但以 “房屋被查封不具备过户条件” 为由，驳回张桂兰诉请。

2024 年：张桂兰上诉，北京市第三中级人民法院作出 B 号民事判决书，维持原判；后甲地产公司与乙建筑公司执行案件履行完毕，五号房屋解除查封。

2024 年（本案）：张桂兰再次起诉，要求甲地产公司协助将五号房屋登记至自己名下；王浩宇出具《声明》，认可 “张桂兰实际出资，房屋归张桂兰所有，购房时自己未成年”，张桂兰称 “原想将房屋给外孙，后王浩宇出国无需房屋，故主张过户”。

（三）各方主张

张桂兰（原告）：

自己是五号房屋实际购房人，已付清全款且居住 17 年，王浩宇认可房屋归属，现房屋已解封，甲地产公司应协助办理过户。

甲地产公司（被告）：

认可与张桂兰的口头买卖合意，也承认房款及办证费用已付清，但辩称 “购房时间距今 17 年，五号房屋按经济适用住房管理，无法提供不动产登记中心要求的办证材料，无法协助过户”。

王浩宇（案外人）：

出具书面声明，确认 “五号房屋由张桂兰实际出资，以自己名义购买时未成年，房屋所有权归张桂兰，同意过户至张桂兰名下”。

二、案件分析

（一）法律适用：用《民法典》施行前的法律

案涉口头购房协议成立于 2007 年，履行持续至《民法典》施行后（2021 年），但核心争议 “合同成立与过户义务” 源于 2007 年法律事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，适用当时的《合同法》。

（二）实际权利人认定：张桂兰是五号房屋实际所有权人

借名购房中，实际权利人需满足 “实际出资、实际占有、名义人认可” 三要件，本案均符合：

实际出资：张桂兰提交的收款收据、银行转账记录（虽以王浩宇名义支付，但张桂兰持有原始凭证并主张资金来源），结合甲地产公司 “房款已付清” 的认可，可证明张桂兰是实际出资人；

实际占有：张桂兰持有入住协议、验收单、17 年物业费 / 卫生费缴费凭证，甲地产公司也承认 “房屋自 2007 年交付后由张桂兰控制使用”，形成长期、稳定的占有事实；

名义人认可：王浩宇作为名义购房人，出具《声明》明确 “房屋归张桂兰所有”，且购房时未成年，无独立购房能力，进一步佐证借名事实。

（三）开发商义务：甲地产公司必须履行协助过户义务

口头合同合法有效：根据《合同法》第十条、第三十六条，“当事人可采用口头形式订立合同，一方履行主要义务（付款、交房），对方接受的，合同成立”。张桂兰付清房款、甲地产公司交付房屋，口头协议已成立且不违反法律强制性规定，合法有效；

“无材料” 不能免除义务：甲地产公司以 “按经适房管理、无办证材料” 抗辩，但作为开发商，负有留存购房档案、协助业主办理产权登记的法定义务，“时间久、无材料” 是其内部管理问题，不能对抗实际权利人的合法过户请求；

查封解除后具备过户条件：此前因房屋被查封驳回诉请，现查封已解除，且房屋初始登记在甲地产公司名下，无其他权利限制，符合 “办理所有权转移登记” 的法定条件。

三、裁判结果

被告甲地产公司于本判决生效之日起七日内，协助原告张桂兰办理位于北京市朝阳区五号房屋的产权登记手续，将上述房屋所有权登记至原告张桂兰名下。

四、案件启示

（一）实际购房人：借名购房必做 “3 件事”

留存 “实际权利” 证据：无论借谁名义购房，需保留出资凭证（银行转账记录、收款收据注明实际出资人）、占有证据（入住协议、缴费凭证、装修合同），并让名义人出具书面《确认书》，明确 “房屋归实际出资人所有，名义人无处分权”；

优先签订书面协议：即使是亲属间借名，也应签订书面《借名购房协议》，约定 “过户条件、违约责任”，避免如本案 “无书面合同，开发商扯皮” 的情况；

及时关注房屋状态：定期查询房屋产权信息（是否被查封、抵押），如发现权利限制，及时通过法律途径主张权利，避免错过维权时机。

（二）开发商：2 个 “不得” 守义务

不得拒绝协助过户：无论购房时间长短、房屋管理类型（如经适房、安置房），开发商均负有法定协助义务，不能以 “无材料、涉诉” 等理由推诿，否则需承担败诉责任；

不得忽视档案管理：对安置住房、经适房等特殊房屋，需妥善留存购房人资料、审批文件，避免因 “档案丢失” 无法配合过户，引发后续纠纷。

（三）名义购房人：1 个 “明确” 避风险

名义人需提前与实际权利人书面确认房屋归属，避免后续因 “房屋升值、继承” 等问题产生争议，如本案王浩宇出具《声明》，既明确权利归属，也减少自身法律风险。

本案核心警示：安置住房交易中，实际权利人需重视证据留存，即使是口头协议 + 借名购房，只要能证明 “出资、占有、认可”，法律会保护其合法权益；开发商不能以任何借口逃避协助过户义务，履行法定职责是底线要求。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）