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全款购房却遭遇房屋被查封拍卖，买方不仅拿不到房，已付的 120 万定金和首付款也面临无法追回的风险。北京某区一起案例中，买方按约支付款项后，卖方未办理解抵押且房屋进入司法拍卖程序，买方起诉要求解约、退款并索赔 80 万违约金，最终法院支持解约和退款，但将违约金酌减至 15 万。此案为房屋交易中 “房屋被查封拍卖” 的风险防控及违约金认定提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈明（房屋买受人，计划全款购房）
被告：赵伟（房屋出卖人，涉案房屋原所有权人）
（二）交易背景与合同约定
2022 年 10 月 17 日，陈明与赵伟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称 “涉案合同”）及《全款付款方式补充协议》（以下简称 “补充协议”），约定赵伟将名下三号房屋（位于北京市某区某楼 2 层 203 号）以 400 万元总价出售给陈明，核心条款如下：
房屋状况：三号房屋为赵伟家庭唯一住房，购房未满五年，已设立抵押（抵押金额 280 万元）；
付款方式：
2022 年 10 月 17 日，陈明支付定金 50 万元、首付款 70 万元，合计 120 万元；
过户前 3 日，陈明以资金监管方式支付剩余 257 万元；
履约时限：
赵伟需在 2023 年 1 月 10 日前办理解除抵押手续；
双方最晚于 2023 年 1 月 16 日前（合同签订后 90 日内）办理缴税及过户手续；
违约责任：
若因赵伟原因导致陈明 90 日内无法取得房屋产权证，陈明有权单方解除合同，赵伟需返还全部已付款，并按房屋总价款 20%（即 80 万元）支付违约金；
若三号房屋被查封或限制转让，导致陈明无法取得房屋所有权，赵伟构成根本违约，需按总价款 20% 支付违约金；
合同解除后，赵伟需配合陈明注销网签手续，否则需单独承担违约责任。
2022 年 10 月 18 日，双方办理完成三号房屋网签手续，陈明当日通过转账向赵伟支付 120 万元（定金 + 首付款），赵伟出具收款凭证。
（三）履约过程与争议爆发
买方履约情况：陈明完全按合同约定履行义务，2022 年 10 月 17 日 - 18 日期间足额支付 120 万元，后续多次催促赵伟办理解抵押及过户手续，均未得到回应；
卖方违约与房屋被拍卖：
赵伟未按约定在 2023 年 1 月 10 日前办理解抵押手续，且始终未告知陈明房屋抵押及后续查封情况；
2023 年 5 月 9 日，陈明在司法拍卖平台查询到三号房屋的拍卖公告，公告显示该房屋将于 2023 年 6 月 12 日 - 13 日公开拍卖；
2023 年 6 月 13 日，三号房屋经网络竞价成交，成交价 426.2216 万元，陈明彻底丧失取得房屋所有权的可能；
后续沟通与起诉：陈明发现房屋被拍卖后，多次联系赵伟要求退还 120 万元并配合注销网签，赵伟拒不回应；法院根据赵伟提供的送达地址寄送诉讼材料及开庭传票，2024 年 5 月 31 日材料被退回，赵伟无正当理由未到庭应诉，陈明遂起诉。
（四）关键事实与证据
陈明提交的关键证据：
涉案合同、补充协议：证明双方交易约定及违约责任条款；
网签合同备案记录：证明 2022 年 10 月 18 日已办理网签；
银行转账记录、收款凭证：证明已支付 120 万元；
司法拍卖公告、成交记录：证明三号房屋被拍卖，合同无法履行；
催告记录（短信、微信）：证明多次催促赵伟履约遭拒。
无争议事实：
陈明已支付 120 万元定金及首付款；
赵伟未办理解抵押手续，三号房屋已被司法拍卖；
赵伟经法院合法传唤未到庭，未提交答辩意见及证据。
二、案件分析
（一）合同效力：合法有效，卖方违约事实明确
陈明与赵伟签订的涉案合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力：
陈明已按约支付 120 万元，完全履行前期付款义务；
赵伟存在两项根本违约行为：
未按约定在 2023 年 1 月 10 日前办理解抵押手续，违反合同核心义务；
三号房屋被查封并进入司法拍卖程序，导致合同目的（陈明取得房屋所有权）完全无法实现，符合补充协议中 “房屋被查封导致买方无法取得所有权，卖方构成根本违约” 的约定；
赵伟经法院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利，应承担不利法律后果，其违约事实无需额外举证即可认定。
（二）合同解除的认定：符合约定与法定解除条件
陈明主张解除合同，同时满足 “约定解除” 与 “法定解除” 条件，法院应予支持：
约定解除：涉案合同明确约定 “因卖方原因导致买方 90 日内无法取得产权证，买方有权单方解除合同”，赵伟未办理解抵押且房屋被拍卖，导致陈明无法在约定期限内过户，陈明有权依据合同约定解除合同；
法定解除：根据《民法典》第五百六十三条，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，守约方有权解除合同。三号房屋已被拍卖，陈明无法取得房屋所有权，合同目的彻底落空，符合法定解除情形；
解除时间的确定：法院根据赵伟提供的送达地址寄送诉讼材料，2024 年 5 月 31 日材料被退回，视为送达。根据涉案合同 “解除通知送达被告之日起合同自动解除” 的约定，法院认定合同于 2024 年 5 月 31 日解除，符合法律规定及合同约定。
（三）款项返还：卖方需全额退还 120 万元
根据《民法典》第五百六十六条，“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施”：
陈明支付的 120 万元定金及首付款，是基于 “取得三号房屋所有权” 的合同目的，现合同解除且陈明无任何过错，赵伟继续占有该款项无法律依据；
赵伟未举证证明该 120 万元已用于办理解抵押或有其他合理支出，故需全额返还 120 万元，不存在扣减事由。
（四）违约金的调整：80 万过高，酌减至 15 万合理
陈明主张按总价款 20% 支付 80 万违约金，法院最终酌减至 15 万，核心依据是《民法典》第五百八十五条 “约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”：
违约金过高的认定：
陈明未举证证明其实际损失（如资金占用利息、租房损失、另行购房的差价损失等），无法证明 80 万违约金与实际损失相符；
120 万元的资金占用利息（按 LPR 计算，自 2022 年 10 月 18 日至 2024 年 5 月 31 日，利息约 10 万元）、合理租房损失（按当地同户型租金，每月 5000 元计算 21 个月，约 10.5 万元），两项合计约 20.5 万元，80 万违约金远超实际损失的 30%，属于 “过分高于造成的损失”；
酌减的考量因素：
原告实际损失：主要为资金占用利息及租房损失，无证据证明存在其他重大损失；
被告过错程度：赵伟未办理解抵押、隐瞒房屋查封情况、拒不到庭，过错程度较高，但需结合损失金额合理确定违约金；
公平原则：若支持 80 万违约金，可能导致 “违约金远超实际损失”，违背公平原则，故综合考量后酌减至 15 万，既弥补陈明损失，也体现对赵伟违约行为的惩罚。
（五）网签注销：卖方需配合办理
网签是房屋交易的备案手续，合同解除后，网签已无存在必要，且可能影响陈明后续购房（如限购政策下的购房资格认定）。根据涉案合同 “合同解除后卖方须配合注销网签” 的约定，赵伟有义务协助陈明办理网签注销手续，法院支持该项诉请符合合同约定及交易惯例。
三、裁判结果
原告陈明与被告赵伟于 2022 年 10 月 17 日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《全款付款方式补充协议》，于 2024 年 5 月 31 日解除；
被告赵伟于本判决生效之日起七日内，协助原告陈明办理注销双方为履行上述房屋买卖合同而于 2022 年 10 月 18 日办理的网上签约信息；
被告赵伟于本判决生效之日起七日内，退还原告陈明定金及首付款合计 1200000 元；
被告赵伟于本判决生效之日起七日内，赔偿原告陈明违约金 150000 元；
四、案件启示
（一）买方：全款购房需重点防控 “房屋查封拍卖” 风险
签约前核查房屋权利状态：
务必要求卖方提供《不动产权证书》，并到不动产登记中心查询房屋抵押、查封情况（可通过 “北京不动产登记” APP 或线下窗口查询），确认房屋无抵押或抵押可按时解除；
若房屋存在抵押，需在合同中明确 “卖方办理解抵押的具体时限”“解抵押资金来源” 及 “逾期解抵押的违约责任”，避免卖方以 “资金不足” 为由拖延；
付款方式优先选择 “资金监管”：
本案中陈明直接向赵伟支付 120 万元，未进行资金监管，导致款项被赵伟占用且无法追回。建议购房时将款项存入第三方资金监管账户，约定 “办理解抵押后释放部分资金，过户完成后释放全部资金”，降低资金风险；
及时跟踪履约进度，留存催告证据：
签约后定期催促卖方履行义务（如办理解抵押、配合过户），每次沟通均通过书面函件、微信、短信等可追溯方式进行，留存记录；
若发现卖方违约或房屋存在异常（如无法联系卖方、房屋被张贴查封公告），立即向法院申请财产保全，冻结卖方名下资金或其他财产，为后续退款提供保障；
主张违约金需举证实际损失：
起诉时需提交实际损失证据，如资金占用利息计算明细（按 LPR 计算）、租房合同及租金支付凭证、另行购房的差价证明等，避免因 “未举证损失” 导致违约金被大幅酌减。
（二）卖方：违约成本高，履约需诚信
如实披露房屋状况，避免隐瞒风险：
房屋存在抵押、查封等情况时，需在签约前如实告知买方，切勿隐瞒。本案中赵伟隐瞒房屋后续被查封的事实，不仅需退还 120 万元，还需支付 15 万违约金，且可能影响个人征信；
无法履约时及时协商，减少损失扩大：
若因资金问题无法办理解抵押，应第一时间与买方协商（如延长履约期限、退还已付款并赔偿合理损失），避免因 “拖延” 导致房屋被拍卖，增加自身违约成本。
（三）中介：履行专业核查义务，协助防控风险
术前核查房屋及卖方资质：
中介作为专业机构，有义务协助买方核查房屋抵押、查封情况，核实卖方身份及履约能力（如询问解抵押资金来源），并将核查结果书面告知买方，避免因 “核查失职” 被追责；
协助约定 “风险防控条款”：
在合同中加入 “房屋被查封后的处理方式”“资金监管条款”“违约金调整的例外情形” 等，帮助买卖双方规避风险；
及时介入争议解决：
发现卖方违约时，应协助买方催告卖方履约，记录沟通过程，为买方后续维权提供证据支持；若房屋面临被拍卖，协助买方申请财产保全，降低损失。
（四）共性提示：房屋交易需 “证据先行，风险前置”
书面合同是核心保障：
所有交易约定（付款、履约时限、违约责任、房屋状况）均需写入书面合同，避免口头约定。尤其是 “房屋被查封、抵押” 等特殊情况的处理，需明确条款，减少后续争议；
资金安全是首要原则：
无论全款还是贷款购房，优先选择资金监管方式支付大额款项，避免直接支付给卖方，防止 “钱房两空”；
违约金约定需合理：
约定违约金时，应结合 “可能的实际损失” 确定比例（一般不超过总价款的 20%，且需有损失佐证），避免因 “过高” 被法院酌减，也避免因 “过低” 无法弥补损失。
房屋交易涉及大额资金，且流程复杂，买卖双方均需秉持诚信原则，细化合同条款，核查关键信息，才能有效降低风险。若发生争议，应及时通过法律途径维权，同时注重证据留存，确保自身合法权益得到最大程度保护。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）