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学区房交易中，户口迁移、房屋权利人资质常成为争议焦点。北京西城区一起案例中，买方为子女上学购置房产，支付 5 万元定金后，因卖方户口迁出承诺变卦、权利人存在精神残疾，起诉要求双倍返还定金；卖方则主张买方违约，定金不退。最终法院结合《情况说明》及法律规定，仅支持返还 5 万元定金，不支持双倍赔付，为类似纠纷提供了关键指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵磊、孙婷（学区房买受人，为子女上学购房）

被告：周敏（房屋所有权人，二级精神残疾）、周琳（周敏妹妹，监护人，代签相关协议）

第三人：丙中介公司（居间方）

（二）交易背景与协议约定

2021 年 3 月 30 日，经丙中介公司居间，赵磊、孙婷与周琳（代周敏）签订《买卖定金协议书》，约定周敏将名下二号房屋（位于北京市西城区）以 912 万元出售给赵磊、孙婷，核心条款如下：

定金支付：赵磊、孙婷当日支付定金 5 万元，此定金在签署《房屋买卖合同》后转为履约定金；

签约时限：双方需在 “周琳陪同看房后 2 个工作日内” 签署《房屋买卖合同》；

违约责任：若卖方违约，双倍返还定金；若买方违约，定金不予退还；

特殊约定：若房屋存在重大瑕疵或安全隐患，买方有权解除定金合同，卖方退还 5 万元定金，三方免责。

庭审确认：

周琳代周敏在《买卖定金协议书》出卖方处签字，赵磊、孙婷签字确认；

当日赵磊、孙婷向周敏支付 5 万元定金，周琳代周敏出具收据；

签约时周琳出示《授权书》，称 “周敏身体不好，无法应对长时间谈判”，故代其办理交易；赵磊、孙婷因双方为亲姐妹且均在场，未进一步核实周敏身体状况。

（三）履约过程与争议爆发

买方履约与核心诉求：

赵磊、孙婷购房目的明确为 “子女入学”，需二号房屋户口在过户前迁出，签约时与周琳口头约定 “户口迁出条款需写入正式合同”，周琳当场同意；

2021 年 3 月 31 日（看房后次日），周琳突然反悔，称 “过户前迁出户口不确定，过户后才能保证迁出”，赵磊、孙婷明确表示 “户口过户前迁出是签约先决条件”，或至少需在合同中约定 “户口滞纳金条款”，周琳拒绝；

后续丙中介公司组织谈判，赵磊、孙婷多次让步，仅要求 “合同写明户口迁出或滞纳金条款”，仍遭周琳拒绝；谈判中，周琳闺蜜无意间透露 “周敏有精神残疾，持有残疾人证”。

卖方与中介行为：

周琳：否认 “过户前迁出户口” 的口头约定，主张 “户口需先过户再迁出，符合派出所规定”；赵磊、孙婷要求出示周敏残疾人证及监护人证明时，周琳拒绝提供，仅称 “不方便多说”；

丙中介公司：认可签约时双方有 “过户前迁出户口” 的口头约定，承认后续沟通中周琳反悔，且不清楚 “户口需先过户再迁出” 的所谓 “派出所规定”；2021 年 4 月 2 日，协助双方签署《情况说明》。

关键文件《情况说明》：

2021 年 4 月 2 日，周琳代周敏与赵磊签订《情况说明》，核心内容为：“因双方就《房屋买卖合同》具体条款无法达成一致，故不能签订合同，双方均不属违约行为；《买卖定金协议书》解约及 5 万元定金退还事宜，另行约定时间商议（初步定 4 月 3 日）”。此后周琳、周敏未退还定金，赵磊、孙婷经丙中介公司多次催促无果，遂起诉。

（四）关键事实与证据

赵磊、孙婷提交的关键证据：

《买卖定金协议书》、定金收据、转账记录：证明支付 5 万元定金及协议约定内容；

丙中介公司客户经理证言：证明签约时双方口头约定 “过户前迁出户口”；

微信聊天记录（与丙中介公司）：证明多次要求在合同中加入户口条款遭拒；

残疾人网站查询记录：证明周敏为持证残疾人；

《情况说明》：证明双方未签订正式合同且约定 “互不违约”。

周琳、周敏提交的关键证据：

《买卖定金协议书》：主张协议未约定 “户口过户前迁出”，买方拒绝签约属违约；

周敏残疾人证及监护人证明：庭审中提交，证明周琳为周敏合法监护人，代签行为有效。

无争议事实：

周敏为二号房屋唯一所有权人，二级精神残疾，周琳为其法定监护人；

双方未签署《房屋买卖合同》，周敏、周琳未退还 5 万元定金；

《情况说明》明确 “双方均不属违约行为”。

二、案件分析

（一）《买卖定金协议书》效力：合法有效，代签行为无瑕疵

周琳作为周敏的法定监护人，代签《买卖定金协议书》的行为符合《民法典》第三十五条 “监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，保护被监护人的财产权利” 的规定，且协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效：

周琳持有《授权书》，且签约时周敏在场，赵磊、孙婷有理由相信周琳的代签权限；

周敏虽为二级精神残疾，但监护人代签房屋买卖相关协议，只要不损害周敏合法权益（如售价符合市场行情），协议效力不受影响；

协议中 “定金条款”“签约时限” 等核心内容清晰，无歧义，符合定金合同的成立要件。

（二）违约责任认定：《情况说明》是关键，双方均无违约

赵磊、孙婷主张 “周琳违约”，周琳、周敏主张 “赵磊、孙婷违约”，但均未得到法院支持，核心依据是《情况说明》的约定：

买方主张的 “卖方违约” 不成立：

虽周琳反悔 “户口过户前迁出” 的口头约定，但双方在《情况说明》中明确 “因合同条款无法达成一致，双方均不属违约”，该约定是对前期争议的最终结算，视为双方放弃追究对方 “户口条款争议” 的违约责任；

周琳隐瞒周敏精神残疾的行为，虽存在 “未主动告知” 的瑕疵，但赵磊、孙婷未举证证明该隐瞒行为 “导致合同目的无法实现”（如周敏无民事行为能力导致房屋无法过户），且周琳后续提交了监护人证明，代签行为合法，故不构成 “根本违约”。

卖方主张的 “买方违约” 不成立：

赵磊、孙婷拒绝签署《房屋买卖合同》，是因 “户口条款未达成一致”，而非 “无正当理由拒绝购房”，符合《买卖定金协议书》中 “因条款争议未签约” 的合理情形；

《情况说明》已明确 “双方均不属违约”，周琳、周敏再以 “买方拒签” 主张违约，与书面约定冲突，无法律依据。

（三）定金处理：仅支持返还，不支持双倍赔付

根据《民法典》第五百六十六条 “合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状”，结合本案事实：

《情况说明》约定 “双方均不属违约”，排除了 “定金罚则” 的适用（定金罚则仅适用于一方根本违约的情形）；

定金的核心功能是 “担保签约”，现双方已协商一致 “不再签约”，且无一方违约，定金失去担保意义，应恢复原状，即周敏返还 5 万元定金；

赵磊、孙婷主张 “双倍返还定金”，需证明周琳存在 “根本违约”，但《情况说明》已否定 “违约事实”，故该诉请无依据；周琳、周敏主张 “定金不予退还”，同理亦不成立。

（四）监护人责任：周琳不承担连带责任

周琳作为周敏的监护人，代签协议、代收定金的行为均属于 “监护职责范围内的行为”，法律后果应由被监护人周敏承担：

周琳并非《买卖定金协议书》的一方当事人，合同权利义务仅约束赵磊、孙婷与周敏；

无证据证明周琳 “超越监护权限” 或 “故意损害周敏利益”（如擅自低价出售房屋），故赵磊、孙婷要求周琳承担 “返还定金或赔偿” 责任，于法无据。

三、裁判结果

被告周敏于本判决生效后十日内向原告赵磊、孙婷返还购房定金 50000 元；

四、案件启示

（一）买方：学区房交易需 “书面固定核心诉求”，核实权利人资质

户口约定必须写入合同：

学区房购房目的多为 “子女入学”，户口迁移是核心需求，口头约定极易反悔，务必在《定金协议书》或《房屋买卖合同》中明确：

户口迁出时限（如 “过户前 15 日内迁出”）；

逾期迁出的违约责任（如 “每日按总房款 0.05% 支付滞纳金”“逾期 30 日买方有权解约并索赔”）；

可要求卖方提供 “户口登记查询结果”，确认房屋内现有户口情况，避免 “隐性户口” 纠纷。

核实房屋权利人行为能力：

若权利人委托他人代签，需要求提供：

经公证的《授权委托书》（明确代签范围、时限）；

权利人身份证明（如身份证、户口本）；

若权利人存在身体或精神健康问题，需要求提供 “监护人证明”“行为能力鉴定报告”，避免后续因 “权利人无民事行为能力” 导致合同无效；

本案中买方因 “信任亲姐妹关系” 未核实，虽未影响协议效力，但增加了交易风险与纠纷成本。

谨慎签署 “无责解约” 文件：

《情况说明》《解约协议》等文件需仔细阅读，“双方均不属违约” 的约定会导致 “定金罚则” 无法适用，若自身无过错，应明确 “违约方及责任”（如 “因卖方未履行户口约定，卖方属违约，应双倍返还定金”），再签字确认。

（二）卖方：监护人代签需 “主动披露关键信息”，恪守诚信原则

主动告知权利人特殊情况：

若房屋权利人存在精神残疾、限制民事行为能力等情况，监护人应在签约时主动提供 “残疾人证”“监护人证明”，说明代签原因，避免因 “隐瞒信息” 被认定为 “欺诈”（《民法典》第五百条规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，需承担赔偿责任）；

本案中周琳初期谎称 “周敏身体不好”，未披露精神残疾，虽未被认定为欺诈，但引发买方不信任，直接导致合同未签署。

口头承诺需谨慎，避免反悔：

签约时对买方提出的合理要求（如户口迁出），若无法满足或存在不确定性，切勿随意承诺；若已承诺，应积极履行，避免因 “反悔” 导致交易破裂，即使《情况说明》约定 “互不违约”，仍需返还定金，浪费时间成本。

留存履约证据：

若买方无正当理由拒绝签约，需留存证据（如 “催告签约的函件”“微信聊天记录”），证明自身无违约，后续可依据定金罚则拒绝退还定金。

（三）中介：居间服务需 “全程留痕”，履行告知与核实义务

协助固定核心条款：

中介作为专业机构，应提醒买卖双方将 “户口迁移”“付款方式” 等关键约定写入书面协议，避免口头约定；

对双方的口头沟通内容，可在《居间服务记录》中注明，由双方签字确认，减少后续争议。

核实交易主体资质：

协助买方核实卖方身份、房屋权属、代签人权限等信息，若发现权利人存在行为能力问题，应要求提供相关证明，并告知买方风险；

本案中中介未核实周敏精神残疾情况，也未明确 “户口迁出的派出所规定”，未尽到专业居间义务，虽未被追责，但影响交易效率与自身信誉。

客观记录争议过程：

当双方产生争议时，中介应客观记录沟通情况（如 “2021 年 4 月 1 日，卖方明确拒绝户口滞纳金条款”），避免偏袒一方，为后续纠纷解决提供中立证据。

（四）学区房交易共性提示：定金合同需 “精细化”，风险防控贯穿全程

明确定金性质与适用情形：

在《定金协议书》中区分 “立约定金”（担保签约）与 “履约定金”（担保履行），明确：

立约定金：仅在 “一方无正当理由拒绝签约” 时适用定金罚则；

履约定金：在 “一方不履行过户、付款等义务” 时适用；

本案中 5 万元为立约定金，因双方协商一致不签约且无违约，故仅返还不双倍。

约定 “条款协商不成” 的解决方案：

可在《定金协议书》中约定：“若双方就《房屋买卖合同》条款协商不成，应在 7 日内书面通知对方，定金无息返还，三方互不承担责任”，避免因 “条款争议” 陷入长期诉讼。

证据意识不可少：

从签约、沟通到解约，每一步均需留存书面证据（合同、收据、函件、聊天记录、录音录像），尤其是 “口头约定” 的佐证（如中介证言、在场人证言），避免纠纷发生后 “无据可依”。

学区房交易涉及金额大、目的特殊，买卖双方及中介均需秉持诚信原则，细化合同条款，核实关键信息，才能有效降低风险。若发生争议，应优先通过协商解决，协商不成的，及时通过法律途径维权，同时结合书面协议与证据，合理主张权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）