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在二手房交易中，“连环单”（即卖旧房买新房）因涉及多方交易，风险相对较高。北京大兴区一起案例中，买方因自身房屋未能售出导致无法履行购房合同，最终法院判决解除合同，买方需支付违约金。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：高磊（卖方）

被告：陈雪（买方）

第三人：戊中介公司

（二）交易经过

2023 年 3 月 27 日，经戊中介公司居间，高磊与陈雪签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈雪以 365 万元购买高磊名下的四号房屋（位于大兴区）。

合同主要约定：

陈雪需支付定金 10 万元，第一笔首付款 290 万元于不动产权转移登记办理完毕前 3 个工作日支付；

双方应于 2023 年 11 月 12 日前办理产权转移登记；

若买方逾期付款超过 15 日，卖方有权解除合同，买方需按总价款 20% 支付违约金（73 万元）。

签约当日，陈雪支付定金 10 万元，双方办理了合同联机备案手续。但陈雪因需出售其父亲的房屋筹集购房款，而该房屋的买方因自身房屋未售出导致交易于 2023 年 9 月 2 日解除，陈雪因此无力支付四号房屋的首付款。

2023 年 8 月起，陈雪通过戊中介公司向高磊表达可能无法履行合同的意愿，高磊表示可等待其房屋出售后继续履行。2023 年 11 月 30 日，双方面谈协商解约事宜，因违约金金额未达成一致（高磊提出 30 万元，陈雪拒绝），协商未果。2023 年 12 月 3 日，高磊发送《合同解除并要求赔偿违约金告知函》，陈雪于 12 月 4 日签收，双方引发诉讼。

（三）各方主张

高磊：陈雪未按约支付首付款，构成根本违约，应解除合同并按总价款 20% 支付违约金 73 万元（扣除已付定金 10 万元后需再支付 63 万元），四号房屋存在贬值及空置损失。

陈雪：因自身房屋未售出导致无法履约，已提前告知高磊，高磊同意等待，故责任不应由其承担；合同约定的违约金过高，定金 10 万元已足以弥补损失，且房屋价格未明显下降，不同意支付额外违约金。

戊中介公司：陈雪属于连环买卖，其父亲房屋的买方违约导致资金链断裂；曾协调双方解约，高磊起初要求继续履行，后提出 30 万元违约金，陈雪未同意。

（四）关键事实

陈雪因连环买卖受阻，无力支付四号房屋首付款，构成逾期付款超过 15 日。

高磊于 2023 年 8 月已知晓陈雪履约存在风险，但未及时采取止损措施。

四号房屋截至开庭时价格约 322.4 万元，较签约价下降约 42.6 万元，且自 2023 年 7 月起空置。

双方均未申请对四号房屋价值进行评估。

二、案件分析

（一）合同效力与解除认定

合同效力：《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。

合同解除时间：陈雪逾期付款超过 15 日，高磊有权解除合同。高磊于 2023 年 12 月 3 日发送解除通知，陈雪于 12 月 4 日签收，故合同于该日解除。

（二）违约行为认定

陈雪因自身房屋交易失败导致无法支付首付款，逾期付款超过 15 日，构成根本违约，应承担违约责任。其 “已提前告知”“高磊同意等待” 的主张不能免除违约责任，仅可作为法院调整违约金的考量因素。

（三）违约金调整

约定违约金过高：合同约定按总价款 20% 支付违约金（73 万元），法院结合以下因素予以调整：

四号房屋贬值约 42.6 万元，且存在空置损失；

高磊明知陈雪处于连环买卖中，对履约风险有预判，却未及时止损；

陈雪无恶意违约，系客观原因导致履约不能，且提前告知了风险。

调整结果：综合考量后，法院酌定违约金总额为 22 万元，扣除已付定金 10 万元，陈雪还需支付 12 万元。

三、裁判结果

确认高磊与陈雪于 2023 年 3 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于 2023 年 12 月 4 日解除；

陈雪于本判决生效后十日内向高磊支付违约金 12 万元；

驳回高磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）连环买卖需防范履约风险

买方在签订 “连环单” 合同时，应充分评估自身房屋的出售风险，可在合同中加入 “以自身房屋售出为付款前提” 的条款，明确若出售失败的处理方式（如免责解约），避免因资金链断裂导致违约。

（二）违约金约定需合理，过高可能被调整

合同约定的违约金并非必然全额支持，法院会结合实际损失、过错程度、履约情况等因素综合判定。当事人约定违约金时，应参考可能的损失范围（如房屋差价、空置费等），避免约定过高导致无法全部获赔。

（三）发现违约风险应及时止损

卖方在知晓买方可能无法履约时，应采取合理措施减少损失（如另行挂牌出售），避免因拖延导致损失扩大。本案中，高磊明知陈雪存在履约风险却未及时行动，法院在调整违约金时已考虑该因素。

（四）沟通记录需留存，作为责任认定依据

交易过程中，双方的沟通（如关于履约风险、解约协商的记录）应妥善保存，这些证据可能影响法院对过错程度、违约恶意的认定。本案中，陈雪提供的录音证明了其提前告知风险及协商过程，对违约金调整起到重要作用。

二手房连环买卖中，各方应秉持审慎态度，明确合同条款、评估风险、及时沟通，必要时咨询专业律师，以降低违约概率和损失。一旦发生纠纷，应积极协商解决，协商不成可通过法律途径维权，同时注意保存证据，确保自身合法权益得到保障。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）