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在二手房交易中，买方因房屋存在瑕疵拒绝付款的情况时有发生，但并非所有理由都能得到法律支持。北京一起案例中，买方以房屋无天然气为由拒绝支付购房款，被法院认定构成违约，需承担相应违约责任。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：蒋峰

被告：孙浩

第三人：某中介公司

（二）交易经过

2022 年 10 月 22 日，蒋峰与孙浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙浩以 558 万元购买蒋峰名下的十号房屋（登记用途为住宅），其中房屋成交价格 245 万元，家具家电等作价 313 万元。合同约定：孙浩需在签约当日支付定金 10 万元，2022 年 10 月 28 日前支付购房款 100 万元，2022 年 11 月 28 日前支付剩余 433 万元；双方需在 2022 年 11 月 15 日前提供网签相关材料。

2022 年 10 月 25 日，双方签订补充协议，将 100 万元购房款的支付方式由银行资金监管变更为自行交接。签约后，孙浩支付了 10 万元定金，但未按约在 2022 年 10 月 28 日前支付 100 万元购房款。

2022 年 11 月 28 日，蒋峰因孙浩逾期付款超过 15 日，向其发送《解除合同告知函》，要求解除合同并按总价款 20% 支付违约金（抵扣定金后为 45.8 万元），孙浩未予回应，蒋峰遂诉至法院。

（三）各方主张

蒋峰：孙浩未按约支付购房款，构成根本违约，应解除合同并赔偿违约金。

孙浩：签约后发现十号房屋无天然气管道，蒋峰及中介未提前告知，存在重大误解，自己拒付房款不构成违约，反而要求撤销合同并让蒋峰支付违约金（后因未交反诉费按撤诉处理）。

第三人：已向孙浩提供房屋 VR 视频及照片，清晰显示厨房无燃气设备，且带孙浩看房三次，其对房屋状态知晓。

（四）关键事实

十号房屋登记用途为住宅，无天然气管道，厨房区域有电磁炉等设备。

中介提供的房屋 VR 视频及照片中，厨房无燃气灶等燃气设备，孙浩在签约当日中午曾看房。

孙浩认可于 2022 年 11 月 2 日就燃气问题与蒋峰沟通，称以为可以接通天然气，后发现无法接通。

合同未明确约定房屋需具备天然气设施，双方未办理网签，房屋未交付。

二、案件分析

（一）合同效力认定

蒋峰与孙浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。

（二）孙浩拒付房款的理由是否成立

天然气并非住宅的法定必备设施：虽然天然气是多数住宅的常见设施，但法律并未强制规定住宅必须接入天然气，合同中也未约定房屋需具备天然气设施，因此无天然气不构成房屋的法定瑕疵。

孙浩对房屋状态知情：中介提供的视频和照片已显示厨房无燃气设备，孙浩在签约当日曾看房，且在签约后签订补充协议继续履行合同，可见其对房屋无天然气的情况知晓或应当知晓，主张 “重大误解” 缺乏依据。

拒付房款构成违约：支付购房款是买方的核心义务，孙浩以无天然气为由拒付 100 万元房款，且逾期超过 15 日，符合合同约定的 “根本违约” 情形。

（三）合同解除与违约金调整

合同解除时间：蒋峰于 2022 年 11 月 28 日向孙浩送达《解除合同告知函》，此时孙浩逾期付款已超过 15 日，蒋峰有权解除合同，合同自该日起解除。

违约金调整：合同约定按总价款 20% 支付违约金（558 万元 ×20%=111.6 万元），但法院综合考虑以下因素予以调整：

合同实际履行程度低（未网签、未交付）；

蒋峰的实际损失（房价下降、换房受阻等）；

孙浩的过错程度。

最终酌定孙浩已支付的 10 万元定金不予退还，另行赔偿 10 万元违约金。

三、裁判结果

原告蒋峰与被告孙浩于 2022 年 10 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2022 年 11 月 28 日解除；

被告孙浩赔偿原告蒋峰违约金 10 万元；

驳回原告蒋峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房前需全面核实房屋状况

买方在购房前应仔细查看房屋的各项设施（如水电、燃气、供暖等），对重要生活设施的有无及使用情况进行确认，避免因信息了解不充分引发纠纷。本案中，孙浩若在看房时重点关注燃气情况，可提前规避争议。

（二）合同约定需明确细节问题

对于房屋的特殊情况（如无天然气、电路老化等），双方应在合同中明确约定，包括是否影响交易、如何处理等。若孙浩认为天然气对其至关重要，可在签约时将 “房屋具备天然气设施” 作为合同生效条件或付款前提。

（三）逾期付款需承担违约责任

买方不得以非根本性瑕疵为由拒付房款，否则可能构成违约。若发现房屋存在问题，应先与卖方协商解决，协商不成可通过合法途径主张权利，但不宜直接拒付房款，以免陷入违约境地。

（四）违约金过高可能被法院调整

合同约定的违约金并非必然全额支持，法院会根据实际损失、履行情况、过错程度等因素综合判定。当事人在约定违约金时，应遵循公平原则，避免约定过高导致无法全部获赔。

二手房交易中，买卖双方应秉持诚实信用原则，充分沟通房屋情况，明确合同权利义务。遇纠纷时，应优先通过协商解决，协商不成可依法诉讼，但需注意保存证据、遵守程序，避免因自身行为扩大损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）