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在房屋交易中，按时支付房款是买方的核心义务，一旦违约，不仅要补齐欠款，还可能面临违约金赔偿。北京西城区一起案例中，买方在房屋过户后拒不支付 290 万尾款，法院最终判决其支付尾款及 30 万违约金。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林浩

被告：赵宇

第三人：乙公司

（二）交易经过

2021 年 9 月 13 日，林浩、赵宇及乙公司签订《房屋买卖合同》，约定乙公司将名下的八号房屋（位于西城区）以 300 万元价格出售给赵宇，房款优先偿还乙公司对林浩的债务。

合同明确约定：赵宇需在签约当日支付 10 万元定金，2021 年 9 月 21 日前支付尾款 290 万元。签约当天，八号房屋已过户至赵宇名下，并办理了抵押权登记（抵押权人为林浩），赵宇也按约支付了 10 万元定金。但截至起诉时，赵宇始终未支付 290 万尾款，经林浩多次催促仍拒不履行，林浩遂诉至法院，要求支付尾款 290 万元及违约金 30 万元。

（三）背景关联

2017 年 12 月，林浩曾向案外人孙建转账 2400 万元（附言 “借款”）。2018 年 5 月，乙公司作为共同借款人 / 抵押人，以八号房屋为该笔借款提供抵押担保，约定若到期未还款，林浩有权处分抵押物。2021 年的房屋买卖实为以房抵债的履行方式，房款用于偿还乙公司对林浩的剩余债务。

（四）关键事实

2021 年 9 月 13 日，八号房屋已完成过户，登记至赵宇名下，抵押权人为林浩。

赵宇仅支付 10 万元定金，290 万尾款未按约（2021 年 9 月 21 日前）支付。

2023 年 6 月，三方签订补充协议，约定争议由大兴法院管辖。

赵宇及乙公司经法院公告送达传票，未到庭应诉，视为放弃答辩及质证权利。

二、案件分析

（一）合同效力认定

林浩、赵宇与乙公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方均具有法律约束力。赵宇作为买方，应按合同约定履行支付房款的义务。

（二）赵宇的违约行为认定

未按约支付尾款：合同明确约定尾款支付时间为 2021 年 9 月 21 日前，赵宇在房屋已过户的情况下，至今未支付 290 万尾款，构成迟延履行。

违约后果符合合同约定：合同约定 “逾期付款超过 10 日，卖方有权追究总房款 10% 的违约金”。赵宇逾期付款远超 10 日，符合违约金适用条件，30 万元违约金（300 万 ×10%）的主张于法有据。

（三）林浩的主张合法性

林浩已按合同约定配合完成房屋过户及抵押权登记，履行了己方义务。赵宇未支付尾款的行为，导致林浩通过房款实现债权的目的受阻，其主张支付尾款及违约金具有事实和法律依据。

三、裁判结果

被告赵宇于本判决生效后十日内向原告林浩支付房屋尾款 290 万元；

被告赵宇于本判决生效后十日内向原告林浩支付违约金 30 万元。

四、案件启示

（一）房屋交易中需严格遵守付款约定

买方应按合同约定的时间、金额支付房款，尤其是在房屋已完成过户的情况下，支付尾款是核心义务，拒不支付可能面临补齐欠款 + 违约金的双重责任。

（二）以房抵债合同需明确权利义务

本案实为以房抵债的交易模式，此类合同需清晰约定房款金额、支付方式、过户时间及违约责任，避免因条款模糊引发争议。同时，需确保抵债房屋无权利瑕疵，过户流程合法合规。

（三）违约条款约定要具体明确

合同中应明确逾期付款的违约金计算方式（如按日利率、总房款比例等），避免约定模糊导致主张困难。本案中 “总房款 10%” 的约定清晰，为违约金支持提供了直接依据。

（四）抵押权登记不影响房款支付义务

本案中房屋虽设有抵押权，但已明确约定房款用于偿还债务，买方不能以抵押权存在为由拒绝支付尾款。抵押权与房款支付是不同法律关系，需分别按约定履行。

房屋交易涉及金额大、流程复杂，建议买卖双方在签约前仔细审核合同条款，尤其是付款时间、过户流程及违约责任；履行过程中保留书面沟通记录，遇违约情况及时通过法律途径维权，避免损失扩大。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）