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在二手房交易中，房屋解押是办理过户手续前的重要环节。若卖家未能按约定办理解押，买家的合法权益该如何保障？北京一起案例给出了答案：卖家未如期办理解押，构成违约，买家有权解除合同并要求赔偿损失。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：郑宇

被告：孙浩

第三人：辛公司（房地产经纪公司）

（二）事件经过

2023 年 7 月 15 日，郑宇与孙浩签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定郑宇购买孙浩名下位于北京市大兴区的房屋（以下简称九号房屋），购房价款 273 万元。同日，双方与辛公司签订《居间服务合同》，由辛公司提供购房居间服务。

合同约定，因出卖人原因导致买受人未能在约定期限或条件成就时取得不动产权证书的，出卖人应自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款，并按成交总价款的 20% 支付违约金。由于九号房屋存在抵押债务，补充协议约定孙浩于 2023 年 7 月 31 日前办理房屋提前还款手续。同时，合同约定因任何一方违约导致合同无法履行的，由违约方赔偿居间方的全部居间服务费。

合同签订后，郑宇支付了定金 5 万元，并交纳了居间服务费。因孙浩无法在约定的期限内办理房屋解押手续，2023 年 8 月 16 日，双方签订《补充协议》，将解押期限延长至 2023 年 9 月 17 日。然而，孙浩在延长期限内仍无法办理解押手续，至今无法履行约定，严重损害了郑宇的利益。郑宇诉至法院，请求：1. 解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》；2. 判令孙浩支付违约金 546000 元；3. 判令孙浩返还定金 50000 元，并支付双倍定金差额 50000 元；4. 判令孙浩赔偿居间服务费损失 30300 元；5. 诉讼费用由孙浩承担。

孙浩辩称，不同意郑宇的诉讼请求，称没见过郑宇，也没收到定金。认可未交付九号房屋，房屋有抵押，合同是其签字，但不同意解除协议，因为辛公司答应为其解除抵押却未做到，原因是抵押权人不同意还款。同时认可郑宇支付了中介费。

辛公司述称，同意郑宇的诉讼请求，不同意退还居间服务费用。认为系因卖方孙浩违约导致合同无法履行，依照约定不应退还已收取的居间服务费，卖方应赔偿买方因此造成的损失。

（三）查明事实

九号房屋已设定抵押，抵押登记日期为 2022 年 10 月 21 日。

合同约定房屋成交价格为 1110000 元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金 50000 元，该定金于合同签订时抵作房屋成交价款。

2023 年 7 月 15 日，孙浩向郑宇出具《定金收据》，载明收到购房定金 50000 元。

《居间服务合同》约定，买受人应按买卖成交价格的 2.2% 向居间人支付居间服务费，于房屋买卖合同签订当日支付。甲乙双方签订房屋买卖合同后，因一方违约导致合同未能继续履行的，丙方不承担责任，且有权收取约定的居间服务费，已收取的不再退还。

2023 年 8 月 16 日的《补充协议》约定：出卖人解除抵押登记时间延期到 2023 年 9 月 17 日之前；解除抵押登记手续后 7 个工作日内配合办理公积金贷款手续，批贷后 7 个工作日内配合办理过户手续；出卖人补偿买受人各项损失 10000 元，于过户当日冲抵首付款；双方成交价格变更为 2720000 元，首付款 2230000 元（含定金 50000 元），公积金贷款 440000 元等。

2023 年 11 月 5 日，郑宇向孙浩、辛公司发送《解约告知书》，辛公司于 2023 年 11 月 6 日收到，孙浩表示未收到。

（四）争议焦点

双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》是否应当解除？

孙浩是否应向郑宇支付违约金、返还定金及支付双倍定金差额？

孙浩是否应赔偿郑宇的居间服务费损失？

二、案件分析

（一）合同是否应当解除

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑宇与孙浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》，以及三方签订的《居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。

孙浩未按约定如期解除九号房屋的抵押登记，经延长履行期限后仍未履行，导致房屋不能过户，无法实现合同目的，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。因此，郑宇有权提出解除合同，解除日期以起诉状送达孙浩时即 2024 年 9 月 2 日为准。

（二）违约金、定金及双倍定金差额的认定

合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

关于定金：《定金收据》及买卖合同中均记载孙浩收取定金 50000 元，合同解除后，该定金应向郑宇返还。

关于违约金：因孙浩未依约解除抵押登记，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。结合双方关于违约金的约定、郑宇受损情况、违约原因及违约程度等，法院酌情确定违约金为 200000 元。

关于双倍定金差额：当事人同时主张违约金与定金时，应选择适用，故对郑宇主张支付双倍定金差额 50000 元的请求不予支持。

（三）居间服务费损失的承担

根据《居间服务合同》的约定，因一方违约导致合同未能继续履行的，由违约方赔偿居间方的全部居间服务费。本案中，系因孙浩违约导致合同解除，故孙浩应赔偿郑宇支付的居间服务费损失 30300 元。

三、裁判结果

法院判决：

确认郑宇与孙浩于 2023 年 7 月 15 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议及于 2023 年 8 月 16 日签订的《补充协议》于 2024 年 9 月 2 日解除；

孙浩于本判决生效后 10 日内向郑宇支付违约金 200000 元；

孙浩于本判决生效后 10 日内向郑宇返还定金 50000 元；

孙浩于本判决生效后 10 日内向郑宇赔偿居间服务费损失 30300 元。

四、案件启示

（一）签订合同需明确履行期限及违约责任

在二手房交易中，买卖双方应在合同中明确房屋解押、付款、过户等关键环节的履行期限，并详细约定违约责任，包括违约金的计算方式、定金的处理等，以便在一方违约时，另一方能够依据合同维护自身合法权益。

（二）卖方应积极履行解押义务

卖方在出售有抵押的房屋时，应充分评估自身履行能力，按约定及时办理提前还款和解除抵押手续。如遇困难无法按期履行，应及时与买方沟通协商，达成补充协议，避免因违约承担不必要的损失。

（三）买方应注意留存交易证据

买方在交易过程中，应注意留存定金支付凭证、居间服务费发票、合同及补充协议、沟通记录等证据，这些证据在发生纠纷时能有效证明案件事实，支持自己的诉讼请求。

（四）合理选择违约金或定金条款

当事人在主张违约责任时，应了解违约金与定金不能同时适用的法律规定，根据自身损失情况合理选择适用，以最大限度维护自身权益。

本案的判决提醒我们，在房屋买卖交易中，双方应严格遵守合同约定，秉持诚信原则履行义务。任何一方违约，都将承担相应的法律责任，付出沉重的代价。同时，在发生纠纷时，应通过法律途径理性维权，确保自身合法权益得到保障。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）