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在房屋买卖中，因政策调整导致合同无法继续履行，责任该如何划分？买方已支付的房款能否退还？房屋差价损失又该由谁承担？北京一起商办类房屋买卖案例给出了答案：政策变动属于不可预见的重大变化，合同应解除；房款需返还，房屋差价损失则根据公平原则由双方分担。法院的判决为类似政策变动引发的房屋交易纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：林悦

被告（反诉原告）：郑涛

（二）事件经过

2016 年 12 月 2 日，在甲公司（居间方）的介绍下，林悦与郑涛签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：林悦购买郑涛名下位于北京市大兴区的一号房屋（商业办公类性质，建筑面积 44.62 平方米），总价款 125 万元；林悦需支付首付款 85 万元（含定金 2 万元），剩余 40 万元以按揭贷款方式支付；郑涛需自行还清房屋剩余贷款并解除抵押。

合同签订前，林悦于 2016 年 11 月 30 日支付定金 2 万元至甲公司；签约当日，林悦向郑涛指定收款人支付 83 万元，郑涛出具《首付款说明》，确认收到首付款合计 85 万元。随后，郑涛将一号房屋（毛坯房）交付给林悦，林悦对房屋进行装修后入住。

2017 年 3 月 26 日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商办类项目销售对象应为企事业单位、社会组织，个人购买需满足 “在京无住房和商办类房产记录且连续五年缴纳社保或个税” 等条件，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款。该政策出台后，林悦因不符合购房条件，无法办理后续贷款及过户手续，双方就合同履行产生争议。

2017 年 7 月，郑涛取得一号房屋所有权证，并于同年 12 月设立抵押权，后于 2023 年 8 月解除抵押。

林悦多次要求郑涛返还购房款未果，于 2023 年 7 月诉至法院，请求：1. 解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2. 郑涛退还购房款 85 万元；3. 支付以 85 万元为基数的利息损失（自起诉之日起按 LPR 计算）；4. 诉讼费由郑涛承担。

郑涛辩称，不同意解除合同，主张林悦曾承诺以注册公司名义购买房屋；若法院判决解除合同，反诉请求：1. 林悦支付 2016 年 12 月 2 日至实际腾房之日的房租（每月 3300 元）；2. 支付房屋差价损失 30.6 万元；3. 支付物业费、取暖费、水费等共计 1.05 万余元；4. 按现状腾退一号房屋；5. 鉴定费由林悦承担。

林悦针对反诉辩称：1. 双方不存在租赁关系，房租请求无依据；2. 房屋降价属市场因素，且政策变动不可归责于己方，不应承担差价损失；3. 相关费用已支付至 2022 年 5 月，之后费用不应承担；4. 同意腾退房屋。

（三）查明事实

一号房屋性质为商业办公类，2017 年新政出台后，林悦因不符合个人购买商办类项目的条件，无法继续履行合同。

郑涛提交的微信、短信记录显示，2019 年甲公司工作人员曾提及林悦 “承诺以注册公司名义购买”，林悦回复 “当时是你们出那样的方案，我也承受不了”，未明确认可承诺内容。

经郑涛申请，法院委托评估机构对一号房屋2024 年 1 月 8 日的市场价值进行评估，结果为 74 万元（按毛坯状态评估），与原购价 125 万元相比，差价损失 51 万元。郑涛支付鉴定费 5000 元。

林悦于 2024 年 4 月 7 日从一号房屋搬出，但未交还钥匙；其主张物业费、取暖费已支付至 2022 年 5 月及 2021 年底，郑涛未实际支付相关费用。

（四）争议焦点

新政是否导致合同无法履行，是否应当解除？

合同解除后，购房款应否返还？利息及房租请求能否成立？

房屋差价损失应由谁承担，金额如何确定？

物业费等费用请求是否应支持？

二、案件分析

（一）合同解除的认定

林悦与郑涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。2017 年商办类项目新政的出台，属于当事人在订立合同时无法预见的重大政策调整，且不可归责于双方。新政导致林悦丧失购房资格，合同目的无法实现，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的 “情势变更” 情形，故合同应当解除。

（二）购房款返还及利息、房租问题

合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，郑涛应返还林悦已支付的购房款 85 万元。关于利息损失，林悦占有房屋期间已实际使用，郑涛持有购房款属于合同履行中的正常状态，双方均无过错，故利息请求不予支持。郑涛主张的房租，因双方系买卖合同关系而非租赁关系，其请求缺乏法律依据，亦不予支持。

（三）房屋差价损失的承担

评估机构认定一号房屋差价损失为 51 万元，该损失系新政导致合同解除后产生的直接损失。根据公平原则，政策变动不可归责于任何一方，故损失应由双方合理分担。法院综合考虑合同履行程度、双方过错及公平原则，酌情确定林悦承担 25 万元，郑涛自行承担 26 万元。

（四）物业费等费用的处理

郑涛主张的物业费、取暖费等，因未实际支付，且费用发生的具体数额未经核实，法院暂不处理，待实际支付后可另行主张。

三、裁判结果

法院判决：

林悦与郑涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；

郑涛于本判决生效后 10 日内向林悦返还购房款 85 万元；

林悦于本判决生效后 10 日内向郑涛腾退并返还一号房屋；

林悦于本判决生效后 10 日内向郑涛支付房屋差价损失 25 万元；

四、案件启示

（一）商办类房屋交易需警惕政策风险

商办类房屋买卖受政策影响较大，2017 年新政明确限制个人购买，导致许多交易中断。本案提醒购房者，在购买商办类、公寓等特殊性质房屋时，需充分了解现行政策及潜在调整风险，避免因政策变动丧失购房资格。

（二）情势变更可作为合同解除的合法理由

政策调整属于 “情势变更” 情形，当政策导致合同无法履行或继续履行显失公平时，当事人可请求解除合同。但需注意，情势变更的适用需满足 “不可预见、非不可抗力、不属于商业风险” 等条件，法院会结合具体案情严格审查。

（三）合同解除后，损失分担遵循公平原则

因政策变动导致合同解除的，双方均无过错时，损失分担需遵循公平原则。本案中房屋差价损失 51 万元，法院未判由一方全额承担，而是酌情确定双方分担，既考虑了卖方的资产减值，也兼顾了买方的履约诚意，体现了利益平衡的司法理念。

（四）交易过程中应留存证据，明确责任

本案中，郑涛主张林悦 “承诺注册公司购买”，但未提供充分证据证明，故未被法院采信。提醒当事人在合同履行过程中，对重要协商内容（如付款方式变更、政策应对方案）应留存书面记录，避免因证据不足承担不利后果。

（五）房屋占用期间的费用需明确约定

本案中，林悦入住房屋多年，郑涛主张房租未获支持，因双方未约定占用费。建议在类似交易中，若可能出现履行延迟或中断，应提前约定房屋占用期间的费用承担方式，避免后续争议。

本案的判决再次强调：房屋交易尤其是特殊性质房屋的买卖，需密切关注政策动态，签约时充分预见风险；合同履行中遇不可抗因素导致无法继续时，双方应秉持公平原则协商解决，协商不成可通过诉讼途径，由法院根据实际情况平衡双方利益。对于购房者和售房者而言，理性评估风险、规范留存证据、尊重契约精神，是减少纠纷的重要前提。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）